建发自曝观宸违建的秘密

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在北京地产圈，华晓巍风头无两。

上半年，建发金茂观宸拿下丰台销冠，网签19.77亿；海淀顶豪建发海晏，两月网签170套，金额50亿元，一骑绝尘。

这两份成绩单，来之不易。

一个是公认为水深火热的楼市重灾区，一个是顶着单价13.5万元/平米的超级豪宅。

市场越难，越能让华晓巍一展才华。他是建发房产北京公司的掌舵者，灵魂人物。

现在，他在丰台区又要接力了。

8月14日，丰台槐新NY-030（南区）-02地块项目规划设计方案公示。它就是观宸二期，与西边的一期一路之隔。

从总平图上看，二期基本延续了一期的建筑风格和产品定位，直接砍掉了111平米三居，变成了一个纯四居楼盘。

这种户型配比，是华晓巍团队精心研究而得。

去年11月29日，建发房产以24.35亿元底价摘得观宸一期地块、后引金茂入股；今年3月14日，它拿到预售许可证。

6月24日，建发与金茂以20.8亿元底价摘得观宸二期地块。当时，观宸网签169套，总成交价16.27亿元，地价覆盖率66.82%。

这个成绩，积累了足够的数据样本，成为华晓巍拿下二期最大的底气。

截至目前，观宸一期供应479套，网签253套，成交均价7.82万元/平米，成交总金额24.32亿元。

关于一期的网签成绩，花姐做个简单分析：

1、它的主力户型在110-120平之间，供应209套，网签130套，单价7.72万元/平米，网签率62.2%；

2、130-140平米供应138套，网签85套，单价7.925万元/平米，网签率61.6%；

3、140-170平米户型供应92套，网签21套，单价也在7.9万元/平米；最大户型的单价，高达7.97万元/平米；网签率22.8%；

这组数据说明，130-140平米户型卖得很不错，且价格比小面积高出2000元/平米。

因此，二期继续保留了130-140平米户型的体量。

二期西面不临槐房西路，有条件将大户型多做一点。花姐初步测算，二期150-170平米户型，比一期多了26套左右。

这样做目的是，可以提高利润率。

不过，一旦户型面积到了150平米以上，单套总价将达到1200万元以上，观宸二期的去化压力还是蛮大的。

如何平衡去化速度和利润的关系，想必华晓巍早已胸有成竹。

自曝一期无风雨连廊

先感谢观宸二期的建筑设计师，把一期的剪影也画出来了。

或许，开发商也想方便大家，能一览两期的总图。

二期的北面是NY-030北区的居住用地，东面的三角地块，北面规划为体育用地，南面为社区综合用地。

从整体上看，二期的楼栋排法，延续了一期的宋式建筑风格、飞檐翘角，点状式布局。除了两个大门位置，绝大多数楼栋的排布位置，差异不大。

有关相似点，花姐就不赘述了，聊聊它们的三大不同点。

1、二期东面有一条电缆管沟，从北往南走向，北面距离红线约16米，南面最窄距离约6米。

它导致二期东面的建筑不得不向西移动，浪费了一些占地面积；而一期北面和东面有一条计容街坊路，宽15米。

2、二期图纸上公示了风雨连廊，在大门之后，紧挨下沉庭院；而一期的图纸上，连续两次都没有出现风雨连廊——北京规自委分别于2024年12月27日和2025年8月14日公示。

但在一期的沙盘及营销素材上，都出现了风雨连廊的设置，存在违建嫌疑。（详见《观宸风雨连廊之谜》）

3、二期的大门设在西边偏南位置，可能是为了方便出行，但出现了一个问题，离一期东南角的车库出入口过近，存在安全隐患。

这三点里，最大的风险，是一期的风雨连廊，如果被判断为违建，就麻烦了。

减少小户型，大户型增加

观宸二期延续了一期的好房子元素。

在2#和6#的首层局部区域做了架空层，但没有和风雨连廊相连。

在阳台赠送上，绝大部分户型南向为通面内嵌式阳台，赠送一半面积，交付时会封闭；北面赠送一个设备阳台，会封闭交付。

它的实际得房率和一期也差不多，在85%-92%。

二期的户型设计有所变动，140平米以下户型，基本延续了一期的设计，但150平米以上大户型做了优化。具体有那些变化，请加花姐微信：louhuar007。

有关它的户型配比，花姐是这么推测的：

1、116平米和113平米户型，分布在1#、2#、3#、10#、11#和12#，预计有109套；

2、132平米和136平米户型，分布在5#、8#和9#，预计有140套；

3、150平米、160平米和165平米户型，分布在1#、6#、7#，预计有118套；

剩余的，是一些顶层退台异型户型——为了日照的需要。实际上，观宸屋顶的大装饰顶，对日照也是有影响的，想了解请加花姐微信louhuar007。（《面子功夫做足，观宸选房攻略曝光》）

此外，需要特别说明一下，二期每栋楼地面取消了“窗井”，意味着二期没有下跃户型。

观宸的前世今生

两期观宸，很有故事。

在2024年8月20日，丰台新宫区域的NY-030（南区）地块上架，它是观宸两期的前身。

这块地有点大，出让规模5.39万㎡，容积率2.4——扣除宽15米的街坊路，实际容积率约2.64，地上建筑规模12.93万㎡，起始价52亿元，楼面地价4.02万元/平米。

一个月后的9月19日，NY-030（南区）地块被按下暂停键。

到了10月25日，NY-030（南区）地块被拆细，01地块（观宸一期）主要有4个变化：

1、总价少了53%，面积缩水了44%；2、容积率从2.4降为2.0；3、地块北扩15米；4、街坊路由“一”字型，变“L”型。

但街坊路占地5121.44平米，令实际容积率回到了2.4左右。（详见《观宸扛下所有，华晓巍骑虎难下》）

时隔七个月后，建发联手金茂拿下02地块（观宸二期），它占地2.59公顷。这比一期扣除街坊路后，实际占地面积2.528万平米，多了620平米。

不过，二期也有一个小问题，电缆管沟导致建筑西移，令实际容积率也从2.0升至2.2左右。电缆管沟上面和退线的面积，依然在小区内，成了绿地。

十分幸运的是，观宸二期北面和东面的街坊路，都没有让建发和金茂埋单。

一个问题来了，NY-030北区的居住用地——占地约3.4万平米，会不会将观宸二期北面的街坊路计容呢？