观点直击丨IFC出租率维持超82% 越秀房产基金多渠道稳经营

观点网8月14日，越秀房产基金召开了2025年度中期业绩会议。董事会主席兼非执行董事江国雄、行政总裁及执行董事区海晶、财务总监关智辉等管理层出席此次会议。

财务数据显示，期内该基金收入总额9.66亿元，对比上年同期轻微下降6.6%；物业收入净额6.79亿元，按年下滑8.6%，除税后及与基金单位持有人交易前的净亏损为3.374亿元。期末基金平均融资成本为3.33%，对比年初4.16%下降83个基点。

会上，管理层提到其作为全球首单REITs首次发行熊猫债券。据了解，越秀房产基金通过境外SPV成功发行6亿元三年期熊猫债券，票面利率低至2.70%。

分派方面，管理人继续坚持稳健的分派政策，中期分派总额为1.711亿元，每基金单位分派人民币0.0333元（折合港元0.0366港元），分派收益率约为4.21%（按2025年6月30日收市价计算），年化分派收益率达8.42%。

截至2025年6月30日，越秀房产基金共持有10个物业组合，涵盖写字楼、酒店公寓、零售商场以及专业市场4大类业态，布局广州、武汉、杭州、上海以及香港5座核心城市。物业组合估值为418.89亿元，广州区域的物业估值占比最大，达84%。

核心资产支撑力突出

从收入结构来看，写字楼业务仍其收入主力，2025年中期贡献收入5.32亿元，占总收入的55.0%，仍为第一大收入板块。酒店及服务式公寓收入相对稳定，录得2.5亿元占总收入的25.9%，成为收入端的稳定器。

聚焦业务运营层面，截至2025年6月30日，越秀房产基金旗下物业整体出租率约为82.2%，租约单价为187.5元/平方米/月。

其中，写字楼板块经营活动保持稳定。上海越秀大厦与武汉物业写字楼出租率逆势增长，两者分别同比提升2.6个百分点以及微增0.7个百分点至87.2%和61.5%。

广州、杭州等地写字楼项目出租率均维持82%以上，经营表现稳健。同期香港越秀大厦出租率保持满租。

同时，旗下写字楼租户中，财富世界500强和财富中国500强背景租户在租面积占比为37.5%，此类租户通常具备更强的租金履约能力与长期租赁需求，既能稳定出租率，也能通过品牌集聚效应提升项目价值，成为板块穿越市场周期的核心支撑。

值得一提的是，据业绩会上管理层介绍，尽管全国主要城市新增甲级写字楼供应同比持续增长，但广州甲级写字楼空置率处于4个一线城市中的次低位，充分彰显广州写字楼市场的强大韧性。

与此同时，上半年越秀房产基金基金旗下写字楼项目新签面积实现同比增长7.5%，同时旗下物业租户结构持续优化，资产运营稳定的基础上实现质量提升，为基金后续的稳健发展奠定基础。

在越秀房产基金的多元收入版图中，国金中心始终占据关键地位。中期国金中心写字楼部分新签面积为13133平方米（含贸易行业大面积签约），出租率82.6%。其推出的4235平方米带装修单元去化周期仅19天，去化率近九成，显著优于市场平均水平。

同时新引进信息科技行业财富世界500强企业、全球龙头航运企业等优质租户，续租率70%（留存化工、家电行业财富世界500强企业及外国领事馆），租户吸引力强韧。

商场板块核心项目维持高位出租率，如国金中心商场出租率达96.4%，维多利广场为96.2%，白马大厦（批发商场）为95.0%，但区域消费疲软对其部分项目形成冲击。

酒店及服务式公寓板块表现亮眼。广州四季酒店和国金中心雅诗阁服务式公寓中期平均入住率分别同比上升1.1个百分点和1.8个百分点至80.1%和92.3%。

其中前者平均房价2201元/间，每间可供出租客房收入（RevPAR）达1762元，RevPAR竞争指数为111.7。后者平均房价1128元/间，RevPAR为1041元，RevPAR竞争指数达120.0。该板块通过精准客群定位与服务品质优化，有效对冲了市场波动，保持入住率与收益水平的双增长。

主动应对挑战

从数据来看，在宏观经济环境及行业下行压力的双重影响下，越秀房产基金收入、出租率及物业估值等指标数据均出现小幅下滑。不过，其通过实施积极的租赁策略、推进资产改造及优化融资结构等，成功稳住经营基本面。

对于未来经营策略上，会上管理层介绍，越秀房产基金2025年下半年将在写字楼板块重点推进全国化布局，通过深化与战略客户的合作，以核心项目为支点带动规模化增长。

同时，将创新招商模式，构建矩阵式招商体系精准匹配租户多元化需求，提升出租率。并推行产业化招商策略，聚焦产业链上下游整合，打造共生共赢的产业生态圈，增强项目竞争力与租户粘性。

专业市场方面，则将以产业为核心抓手，打造特色港派服装区域，搭配灵活租赁政策吸引商户。在此基础上，持续深化采批团建设，强化团长资源带的运营能力，助力品牌形象提升与线下客流增长。

同时，落地“白马自选”与“白马越境通”双平台，通过精准线上引流优化交易体系，进一步提升成交量，实现线上线下协同发展。

酒店公寓业态将借力广州15运等下半年赛事，以“体育+赛事IP”为核心打造主题房，精准吸引客流。同步推进酒店改造工程，下半年将推出首批新式房型，完成产品更新迭代。餐饮端则着力打造差异化产品与服务理念，全面提升客户用餐体验，增强业态整体竞争力。

零售板块将加快品牌升级与经营氛围提升，其中国金中心友谊商店已启动整体调整与改造，将以全新面貌呈现。此外，积极开拓夜经济消费场景，挖掘新的消费增长点，通过一系列精准有效的经营措施，推动零售业态营收提升，力争为投资者带来更优回报。

同时在资产增值方面，越秀房产基金重点推进改造工程以提升产品力。已完成项目包括国金中心雅诗阁餐厅升级、白马大厦空调系统升级、武汉越秀财富中心标准层公共区域地板升级等等。下半年，基金管理人计划进一步推进产品力提升，持续优化资产质量。

在成本控制方面，融资结构优化成为核心举措。财务数据显示，越秀房产基金2025年上半年平均融资成本降至3.33%（较年初下降83个基点），平均付息率为3.92%，同比下降64个基点，有效节约财务成本。

成本控制成果亦体现在经营开支端，上半年总经营开支净额为4.32亿元，较2024年同期的4.82亿元有所下降，整体运营效率实现提升。

越秀房产基金抓住人民币利率低位窗口，以“置换外债+扩大本币融资”为核心策略，实现了融资成本、风险敞口的双重优化，财务结构韧性显著增强。

具体来看，基金通过以低成本境内人民币融资置换境外融资，人民币融资占比由2024年同期的41%提升至72%（147.95亿元），外汇敞口则从59%收窄至28%（57.7亿元），管理层认为该比例处于平稳合理区间，有效降低汇率波动风险。

提及熊猫债发行规划上，管理层指出公司已在银行间市场获得50亿元人民币熊猫债额度，当前已发行6亿元，属于试探市场的阶段性操作。后续将根据市场利率与时间窗口，在合理时机考虑进一步发行，以优化债务结构。

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