对话|中商联蔡云：商业需在细中解决难题，在多业态融合里找机会

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中国商业联合会购物中心分会副会长兼专家委员会首席专家蔡云在会间接受凤凰网采访时，围绕商业地产的老旧商业体改造、资产购买、商业运营等方面话题进行了深入解读。

凤凰网房产：近两年，能源企业、消费企业、科技企业在一线城市核心区域购买商业资产的现象频繁出现。相较而言，购买写字楼、长租公寓资产的频次，高于购买购物中心，这是为什么？

蔡云：的确，在商业地产的大宗交易市场，购买写字楼的比较多。以上海为例，今年上半年的大宗交易规模达到158亿元，大部分资产集中在写字楼、产业园区等。

因为写字楼和长租公寓一类资产受到市场的影响更大，同时写字楼的出租管理和运营管理相较购物中心更好管理。长租公寓则是因为市场需求相对较好，叠加国家政策支持，带动资产的成交。

但收购购物中心的情况也有，例如今年上半年，大家保险联合加拿大退休金计划投资委员会以12.9亿元对价，收购了龙湖集团旗下4个购物中心49%股权。实际上，从投资回报率来看，购物中心和写字楼等业态都差不多在5%左右，并且由于近两年写字楼普遍空置率上升、出租率下降，购物中心的投资状况相对平稳。

在投资领域，伴随我国公募 REITs发展，更多种类、更大规模的商业物业能够参与被投资。目前几只商业公募REITs的收益率在上半年都跑赢了大盘了收益率。未来以商业资产为底层的投资工具，或将得到更多关注，不过公募REITs一类的投资品收益率和分红水平都是相对平稳的，是低收益的长期投资品。

凤凰网房产：商业体量饱和或许是一个老生常谈的问题，您认为饱和的问题是否可能在未来某一个时间段内被消化？

蔡云：中国的商业地产体量饱和，主要是源于结构不合理，与经济水平有关系。解决这个问题也是拿时间衡量不出来的，也就是说，现在已经没法以时间换空间。需要具体问题具体分析，商业体的好坏和具体的团队运营能力、企业对市场的判断、国家政策、地方消费的趋势都有关系。

并且大城市有大城市的压力，三四线城市有三四线城市的压力，关键在于每一个项目在运营过程中的实际措施与效果，比如怎么精准判断你的客户人群、怎么优化结构、怎么在结构调整中去取胜等等。

整体而言，商业地产市场继续在修复，伴随更多稳增长、促消费的措施落地，未来商业与文旅、艺术、文创、教育、体育、康养等的结合将更深一步，此类新业态将成为未来商业地产发展的主要特征，多业态融合的复合场景消费生态圈也将更常见。

凤凰网房产：在城市更新的大方向之下，老旧商业体改造也或成为一重点。您认为老旧商业改造的关键点有哪些？

蔡云：老旧商业体改造的一项重点是要融入在地文化并传承，同时需要科技赋能，尽可能实现节能降碳等，改造可以一部分一部分地进行。

商改住的改造需谨慎，因为这个从商业最基础的，它从交土地出让金、土地使用性质到设计结构都是不一样的，商业真正改成住宅，可能性不大，一般可能改成长租公寓、长期经营性物业，但改造起来也是有难度的。

当前在商业体改造和重组运营中，确实不少是由国资接盘，因为国企在资金获取等方面有优势。伴随行业发展，国企也在积极引进专业团队、采用轻资产运营，通过多种方式改善管理方式和运营效果。

（来源凤凰网房产/风财讯，王婷婷/文）