业主购房按揭款“断供”，开发商是否应承担保证担保责任?

案例回顾

在商品房预售交易中，银行为了降低贷款风险，通常要求开发商为购房者的按揭贷款提供阶段性连带责任保证。该保证责任的核心目的在于“过渡”——即从贷款发放之日起，至银行取得房屋正式抵押权止。

那这种情况下，一旦购房者断供，银行起诉开发商，开发商是否要承担保证责任？跟着北京泽达律师事务所一起看下面的案例......

2020年5月，购房者李某与某银行签订《个人购房担保借款合同》，贷款68万元用于购买某置业公司开发的商品房。置业公司作为保证人，向银行提供阶段性连带责任保证。合同明确约定：“保证人的保证责任自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋的抵押登记手续，贷款人收到他项权利证书或不动产登记证明之日终止。”

合同签订后，银行为涉案房屋办理了抵押权预告登记，并依约发放贷款68万元。2022年9月，开发商完成项目初始登记，具备办理分户产权及正式抵押登记的条件，并多次书面通知李某配合办理。然而李某因个人经济状况恶化，不仅拖延办理正式抵押登记手续，自2022年11月起更是连续多月未偿还贷款本息。

截至2023年6月，李某已拖欠贷款本息共计21万余元。银行遂将李某及开发商置业公司诉至法院，要求李某偿还剩余贷款本息，并由置业公司承担连带保证责任。

案件结果

法院审理后判决被告李某向银行偿还剩余借款本金及利息；驳回银行要求开发商置业公司对上述债务承担连带保证责任的诉讼请求。

泽达解析

北京泽达律师事务所基于本案为您做以下法律分析：

合同合法有效，李某构成根本违约。《个人购房担保借款合同》系各方真实意思表示，合法有效。银行已履行放款义务，李某长期拖欠贷款本息，构成严重违约，银行有权要求其提前清偿全部剩余贷款本息。

置业公司的阶段性保证责任应予免除。原因在于：

1.阶段性保证的制度目的：开发商承担阶段性保证，核心在于防范因房屋产权未完成初始登记、无法设立正式抵押而产生的阶段性风险。一旦开发商完成项目初始登记，使房屋具备办理正式抵押登记的条件，其阶段性担保的主要目的即告达成。

2.过错责任原则：本案中，未能完成正式抵押登记的原因在于购房者李某的拖延与不配合，开发商置业公司已完成其应尽的协助义务，对此不存在任何过错。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第52条的精神，若未能完成抵押登记非因开发商原因所致，则不应无限期加重其保证责任。

3.预告登记：涉案房屋不仅办理了抵押权预告登记，且建筑物所有权首次登记已经完成，不存在预告登记失效或标的物不一致等情形。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第52条第一款的规定，应认定银行的抵押权自预告登记之日起即已设立。银行对该房产依法享有优先受偿权。

4.风险负担应合理转移：在银行已通过预告登记取得抵押权，且抵押登记未能完成的责任完全归咎于购房者）自身的情况下，继续要求无过错的开发商承担连带保证责任，有违公平原则和阶段性保证的制度初衷。

综上，法院作出本案判决。

法条链接

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》

第五十二条 当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。

当事人办理了抵押预告登记，抵押人破产，经审查抵押财产属于破产财产，预告登记权利人主张就抵押财产优先受偿的，人民法院应当在受理破产申请时抵押财产的价值范围内予以支持，但是在人民法院受理破产申请前一年内，债务人对没有财产担保的债务设立抵押预告登记的除外。

律师寄语

阶段性连带责任保证，是房地产开发商为促进交易达成、解决银行在发放贷款后至取得房屋抵押权证期间的风险敞口问题，而向银行作出的承诺。该制度设计的初衷在于填补贷款风险敞口期（即放款后至完成抵押登记前的阶段），加速房屋交易进程。

但当购房人因逾期还款导致“断供”，且房屋尚未完成抵押登记时，如何判断银行是否享有抵押权以及开发商是否仍需承担阶段性连带保证责任呢？

情形一：因购房人原因（如未能办理或拒绝配合办理）导致抵押登记未完成的：银行依法取得对房屋的抵押权，同时开发商的连带保证责任得以免除。

情形二：因开发商原因导致抵押登记未能完成的：开发商的连带保证责任不能免除。

也就是说，开发商阶段性保证责任的免除，并非以“正式抵押登记完成”为绝对标志，而是以“开发商促成办理抵押登记的条件已成就且自身无过错”为实质判断标准。当房屋完成初始登记，银行基于有效的预告登记已享有抵押权，且抵押登记未完成的过错在于购房者时，法律倾向于免除开发商的保证责任。这一裁判规则既符合《民法典》及其担保制度解释的立法本意，也合理平衡了银行、开发商与购房者三方的利益与风险，有效引导各方诚信履约，对促进房地产金融市场健康运行具有积极意义。

因此，北京泽达律师事务所建议开发商在履行完毕初始登记及通知协助义务后，应注意固定保存相关证据，以便在购房者断供且怠于办理抵押时，依法主张免除自身担保责任。

北京泽达律师事务所律师对不同法律规定、热点、案件、裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察的视角。但需注意，我国并非判例法国家，且司法实践中不同案例的细节千差万别，切不可盲目参照。

如果您遇到类似纠纷难以解决，也建议您及时咨询北京泽达律师事务所的专业律师，以便更好维护自己的合法权益。