国资援手亦解不开生死劫，深圳这家房企踏入清盘终局

8月11日晚，深圳房地产开发商华南城（01668.HK）对外披露，该公司于8月11日被高等法院下令清盘。同时，富事高咨询有限公司的周伟成及潘路洋获高等法院委任为公司的共同及各别清盘人。

据克而瑞不完全统计，在本轮行业的深度调整中，已有包括新力、大发、佳源国际和中国恒大等在内的4家内房企业被颁令清盘。华南城是截至目前的第5家内房企，更是首家有国资背景的开发商。

早在2022年时，华南城就引入了国资力量，在后者支持下进行了一系列资产处置和融资活动，并推进境外债务展期。但历经近三年努力，华南城仍未能得到根本性恢复，如今仍走向了清盘的终局。目前，华南城的股票暂停买卖，并将继续停牌。

走向清盘

此次清盘由花旗国际在2025年1月27日提出，事关一笔于2024年4月到期的美元债，欠款共约3.06亿美元。

这笔美元债的违约情况最早发生在2024年2月初。彼时，华南城表示，近年来，因外部因素变化，公司销售不及预期，现金流只能保证日常经营所需。上述因素的叠加效应导致该公司流动资金日趋紧张，因此在债务上面临着非常大的还本付息压力。

“我们自2022年以来采取了各种积极措施，并成功将境外美元债进行了几次展期。但公司经营以及资金状况未能及时改善，”基于此，华南城坦言，不会就2024年10月票据于2024年2月9日到期的强制赎回款项进行支付；也不会就2024年4月票据于2024年2月12日到期的一笔利息进行支付。上述举措分别导致两笔美元发生违约事件。

正式出现违约之后不久，华南城就开启了境外债务重组的进程。2024年4月份，华南城宣布已委任了财务顾问和法律顾问，并持续与境外债权人沟通，提供全面解决方案，缓解流动性问题。但直至花旗国际方面提出清盘呈请，华南城尚未披露一份完整的境外债务重组方案。

自今年1月份的清盘呈请提出之后，华南城方面表示极力反对。清盘聆讯历经三次延期，但目前仍未能与债权人达成一致。

如今，清盘令已下达，汇生国际资本总裁黄立冲向记者表示，对于债权人与受托人而言，应该尽快组建具代表性的临时债委会，确立信息披露频率、处置费用上限与竞价机制，优先实现有抵押、可快速变现资产的处置，提升时间加权回收率。

在黄立冲看来，以花旗国际（美元债受托人）主导的清盘呈请，是当前内房离岸重组“拖而不决—法院介入—加速出清”的典型缩影，反映出多数个案在现金流枯竭、支持函弱执行、关键债权人未背书下的普遍困境与法院对“拖延战术”的容忍度下降。

“这种从单个龙头到更广泛发行人的司法化出清趋势，已在恒大后得到强化。”黄立冲表示，市场普遍预期更多发行人将面临清盘压力，尤其是中小开发商与再融资能力弱、抵押薄弱的主体。

短暂“续命”

2002年在香港注册成立的华南城，是一家综合物流及商品交易中心开发商及运营商，其首个项目正是于2004年投入运营的深圳华南城，曾是最大的跨境电商产业聚集区。以此为根基，华南城“南拓北进”，并于2009年登陆资本市场，业务遍及深圳、南宁、西安、郑州、重庆等城市。

尽管业务涉猎范围广泛，但物业开发和销售依旧是华南城的业绩主要来源，近年来该项业务提供的收入占比都保持在7成左右。于是，在2021年房地产行业初现爆雷之时，华南城也未能幸免于难。为应对这一状况，2021年底，华南城成功引入深圳国资特区建发进行纾困。

2022年5月，特区建发斥资超19亿港元， 完成华南城发行及配发33.5亿股新股份的认购，以29.28%的持股比例成为华南城主要股东兼单一最大股东。此次发行股份所得款项也被华南城用来偿还现有债务。与此同时，华南城创始人郑松兴的持股比例也由此前的28.5%稀释至20.16%，成为第二大股东。

背靠国资大股东，华南城与债权人很快达成了协议。2022年7月，作为华南城大股东的特区建发与债权人签订了维好协议，推动华南城5只2022 年、2023年到期的美元债展期至 2024 年，展期期间分期偿付一小部分本金，并统一将10%以上的票面利率调整至 9%。

不止于此，特区建发在资产变现和融资贷款方面，也持续给予华南城许多支持，例如以超12亿港元的现金收购华南城旗下深圳第一亚太物业管理有限公司的50%股权、以50亿港元的现金对价认购“西安华南城”项目约69%的股权，推动华南城与多家银行签订60亿港元流动资金银团贷款合同等。

这一系列动作并未能从根本上改变华南城的处境。据华南城财报，其2023财年录得公司拥有人应占亏损43.2亿港元；计息负债即期部分总额为港币162.95亿港元，而其现金及银行存款为11.43亿港元。

依旧有较大负债压力的华南城，在2023年底再度发起对5只美元债的展期，以进一步延长票据期限、降低票据利率及分期支付票据本金，加强流动资金及现金流量管理。但5笔债券的展期中有4笔债券被债权人否决，仅1笔获得展期；2024年2月有两笔债券违约，其中有一笔正引发了此次清盘。

华南城在2024年的境况并未得到改善，反而每况愈下。截至2024年底，该公司总计息负债约302亿港元，其中即期部分约182.4亿港元；而此时的现金及现金等价物仅约0.4亿港元；期内，还有约157.42亿港元有息负债的本金或利息出现违约。再加上高达89.76亿港元的净亏损，核数师对这份财报“无法表示意见”。

值得一提的是，由于前述维好协议，早在2024年6月，花旗国际就起诉了维好协议提供方特区建发，申索不少于14.07亿美元的赔偿。

如今，华南城面临清盘的命运，对于原本身为“白武士”的特区建发而言，大约是远超预期的结果。黄立冲表示，对于管理层与股东而言，若寻求清盘后重整或资产包交易，应尽快与清盘人就项目层面的延续运营、现金池隔离、处置节奏达成可披露的里程碑，避免价值流失与供应链断裂。