折价约30%，深圳知名商场皇庭广场30亿元起拍，土地使用年限还剩17年

深圳皇庭广场 每经记者 陈荣浩 摄

8月11日，皇庭国际公告称，公司全资子公司融发投资名下资产晶岛国商购物中心（即深圳皇庭广场）及相关附属设施、设备将于2025年9月9日至10日被司法拍卖，起拍价30.53亿元。

该广场账面价值占公司总资产71.57%，2024年收入占公司全年营业收入的56.03%。

根据京东法拍信息，皇庭广场起拍价30.53亿元，较评估价43.61亿元折价近30%。

评估报告显示，项目的土地使用年限为40年，自2002年10月8日起至2042年10月7日止。换言之，该项目土地使用年限尚余约17年。而截至移送拍卖时，案涉不动产尚欠管理费约1631.87万元、水电费约740.06万元。这意味着，竞买人除需支付拍卖价款外，还需承担约2372万元的待缴费用。

8月10日，《每日经济新闻》记者实地探访了解到，项目整体人流量可观，对于即将被法拍的消息，店铺从业人员普遍表示“不知情”且认为“没什么影响”。

皇庭广场之所以走到被拍卖的地步，与其运营主体皇庭系近年来深陷的资金困境密切相关。早在2021年，因皇庭国际30亿元贷款到期未偿，皇庭广场被申请查封。此次法拍涉及借款合同纠纷，若拍卖成功，所得款项将用于清偿相关债务。

十年浮沉

作为深圳地铁1号线、4号线双地铁上盖物业，皇庭广场北接市民中心、南邻会展中心，与星河COCOPark、平安金融中心等共同构成福田CBD黄金三角。

那么，深圳核心区的商业综合体是怎么走上被法拍的地步的？

每经记者注意到，皇庭广场的命运转折点始于2016年的一笔关键融资。

当年，皇庭国际子公司融发投资以该物业为抵押，向中信信托借款30亿元，期限至2021年3月。这笔资金原计划用于支持项目扩建，然而随着房地产行业的下行，皇庭国际的资金链逐渐紧绷。2021年贷款到期时，公司仅偿还本金2.5亿元，剩余27.5亿元本息逾期，直接触发了中信信托的司法查封程序。

皇庭国际曾于2022年两次在深圳联合产权交易所挂牌转让融发投资100%股权，挂牌价从74.93亿元降至56.2亿元，但均因债务复杂、产权受限等问题流拍。

根据皇庭国际2025年一季报，截至今年3月末，皇庭国际总资产为80.08亿元，总负债为77.77亿元，资产负债率达到97.12%。今年一季度实现营收1.31亿元，归母净利润亏损8203.01万元。

“对很多核心资产来说，法拍从来不是‘最优解’，而是‘最后解’。它能在90天内强制出清，却也往往将资产价值压缩到最低，债权人回收率通常不足五成。”鹿客岛科技创始人兼CEO卢克林向每经记者分析称，皇庭广场走向法拍，一定程度上反映了之前的尝试已经失败，此次挂牌前已两度流拍、股权无人问津，市场早已“用脚投票”。

在卢克林看来，尽管皇庭广场本身质地尚可，但对接盘方的资金实力要求较高。

“2042年到期的土地使用年限，以及刚性运营缺口是看得见的折现黑洞。能接盘的只有三类：一是手握低成本长钱的险资或主权基金，借机锁定深圳稀缺资源筹码；二是TMT巨头，将商业盒子改造成‘总部+展示中心’；三是外资基金以不良资产+改造模式套利。易主后，大概率会‘去零售化’，压缩传统百货面积，引入首店经济、策展商业及屋顶运动公园，提升坪效，再用绿色改造争取政府补贴，对冲年限折旧。”卢克林分析称。

“市场对高负债资产普遍存在规避情绪”

全球知名咨询公司商品战略顾问总监、东华大学客座教授潘俊指出，目前市场上许多投资方对高负债资产确实存在规避情绪，对某些企业而言，公开债务问题可能会损害项目的高端定位。

“除了法拍之外，未来包括REITs证券化（参考益田假日广场REITs，内部收益率达12%）、债转股加战略投资（参考凯德重组上海项目增值40%）、成立政府纾困基金等方式，都是目前市场上盘活存量资产的重要模式。”潘俊表示。

皇庭广场租金情况 来源：深圳房天下

深圳房天下数据显示，皇庭广场各面积段租金在120元~600元/平方米·月不等，目前一套78平方米商户房源挂牌总价260万元，折合单价约3.33万元/平方米。

北京财贸职业学院国际商贸中心研究基地教授王春娟向每经记者分析称，在当前的经济环境下，投资者更加注重资产的安全性和收益的稳定性。对于存在债务纠纷等风险的商业项目，他们会要求更高的风险溢价，即通过较低的价格来弥补潜在风险。

王春娟提到，皇庭广场宗地面积较大，地理位置优越，是显著的竞争优势，但还需考虑截至移送拍卖时的待缴费用约2372万元。综合来看，如果买家有能力解决债务问题并有效运营该项目，从长期投资角度来看具有一定的性价比。

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