楼市终于掀桌子！北京脱掉“五环外限购”，深圳何时出牌？

这个夏天，楼市政策终于直接掀桌子！

8月8日晚，北京住建委一纸文件震动全国：

京籍及社保满2年的非京籍家庭，在五环外买房不再限套数。

但是，对于在北京没有社保的人，还是无法购买的。

政策一出，开发商连夜挂出“降价促销”的海报。

对于刚过去的首个周末，此次政策调整，将对于北京五环外热点板块、部分楼盘有短期提振效果。

当北京忙着给五环外“解腰带”时，深圳的购房群此前就流传着各种“小作文”：

“深圳即将全域放开限购”、“首付要降到1成”、“增值税取消”……狼来了喊了半年，市场却连眼皮都懒得抬一下。

深圳楼市，到底需要一剂什么猛药？

为何是北京先“抢跑”深圳会跟吗？

从目前现行北上广深，四个一线城市的楼市限购政策来看，北京仍旧是相对偏严。

北京这次松绑，表面是放开手脚，实则精准拿捏了七寸。

从上海克而瑞的数据分析来看，五环外的新房成交长年占比全市高达80%，二手房也占到51%，堪称北京“去化”主战场。

不难理解，因为价格便宜，就像前几年深圳的龙岗、光明等片区。

但这都是过去式。

近几年随着市场的下行，五环内价格优势出现，成交占比上升。同时库存爆表，超900万平方米、去化周期超26个月，明显高于北京平均水平及其他环线去化周期。

就像现在9折的龙华可以随便挑，谁还会买光明、龙岗？

“打蛇打七寸”，北京这回是精准出击，为五环外打响“去库存”战役！

而北京先“抢跑”，大众关注度，又给到深圳了。

深圳限购：遮羞布还在，但已千疮百孔

相比北京的“大刀阔斧”，深圳的放松堪称“迂回曲折”：

社保门槛砍半：非深户社保要求从5年降至1年，外围区域彻底取消社保限制，但是仍有套数限制，非深户符合规定最多2套；

豪宅线隐身：去年11月，深圳取消“非普宅”认定，满2年免增值税，140㎡及以下住宅交易税费大降；

公积金加杠杆：家庭贷款上限从90万跳涨至最高231万，二套首付比例统一降至20%。

然而，今年楼市的“小阳春”只撑到4月。

3月深圳二手房成交破6000套，开发商趁机涨价，中洲迎玺三房总价上调20万；但到了4月，新房认购量环比暴跌近40%，多个网红热盘加推去化率逐步下滑，折扣优惠回收后，房价逐步回调，也成了“压垮骆驼的稻草”。

由此带来的是新房去化周期的持续拉长。

至7月底，据深圳住建局数据，全市一手预售住宅库存量为27902套，相较6月底增加2241套。

按近12个月3314套/月去化速度计算，去化周期为8.4个月；按近6个月2096套/月计算，去化周期为13.3个月。

加上深圳现售新房约30%的库存，按此算，深圳去化周期实际会更长一些。

如此来看，深圳也面临着与北京五环外一样的情况，脱吗？

“小作文”满天飞

市场却患上“政策麻木症”

每当市场陷入低迷，正是“小作文”传得最凶的时刻。

房产从业人员调侃：靠小作文续命的日子，还要过多久？

最近深圳地产圈热传的是“7月版小作文”，三部曲堪称经典：

1.全面放开限购；

2.取消增值税；

3.首付降到1成。

可惜这次连中介的朋友圈都懒得转发，毕竟现在小作文都能“按月份命名”了，“3月版小作文”刚被打脸、LPR下调预言成真，但“7月版”限购放松却放了鸽子。

3月版小作文，供娱乐。

市场麻木背后，是残酷的现实。

深圳需要什么政策？答案可能是“脱光”！

当遮羞布已成负担，深圳或许该学学北京“五环外脱光”的勇气。当前政策工具箱里，还有几张牌能打？

首当其冲，限购“体面退场”，核心区保留社保要求但缩短至半年，非核心区彻底放开；针对人才、多孩家庭“定向松绑”，释放真实居住需求。

第二张牌：税费“割肉让利”。

目前深圳未满2年的增值税计价方式“过户价/(1+5%)x5%”，还是比较高的，非首套140㎡以上的户型成交税费，是2%以上；

第三张牌：金融“风险可控的加杠杆”。

今年5月20日，央行降息10个基点，1年期LPR为3.0%，5年期以上LPR为3.5%。经过此番调整，深圳首套住宅纯商业贷款利率为LPR-45BP（3.05%），二套为LPR-5BP（3.45%）。

与公积金2.6%利率看齐的呼声不绝于耳。

“与其挤牙膏，不如摊牌！”一位深圳资深购房网友吐槽，“现在政策出十次不如北京出一次有响声。”

毕竟，当隔壁广州早已“脱光”，北京也甩掉“五环外秋裤”，深圳若还捂着限购底牌，怕的不是政策没到位，而是等到底牌亮出时，牌桌上早已没人。