南泰市场地块终于来了，海珠颤抖吧

南泰批发市场地块，终于出来了!

就在今天，广州规自局发布了南泰批发市场（翠城花园东地块）的修规方案。

几个重点：

1、026、001号地块调整为中小学用地，占地约2万平，估计就是昌岗中路小学

年初海珠区就透露过，地块规划配建27班小学，计划引入昌岗中路办学。

同时，昌岗中路小学本身有直升五中的名额，这个书包组合在海珠西非常能打。

2、南侧004号地块调整为商业商务用地(B1/B2/S9)，占地约2.78万平，容积率约7.2，限高200米

也就是说，20万方商业综合体是在的，可能还有200米地标。

3、032号地块为商住混合用地，占地约4.2万平，容积率约3.4，限高100米，总建面约14.3万平

相比年初海珠推介的版本（容积率4.0-4.5），住宅密度降低了。

更关键的是，14.3万平大型社区+3.4容积率+非超高层的组合，在海珠西简直是吊打全场。

4、007号、433、005号地块均为公园用地，合计大约1.68万平

可以这么说，南泰批发市场地块修规方案出来，均好性和确定性更强了：

20万方商业体+14.3万平住宅+昌岗中学&五中书包+三地铁环绕+海珠西更成熟的二环区域。

5、据我们了解，目前，中海、保利、华润、绿城，都在关注南泰地块。

前段时间，有人说南泰批发市场地块变成停车场，不会那么快出让，但真正原因其实是这块地挖出了文物：

但现在看来，调查勘探估计已经完成，南泰批发市场的出让节奏，应该要提速了。

总之，海珠西，又要抖三抖。

今年的海珠西，确实是卷，15个新盘，大多集中在400-800万价位段，越看反而越难选。

为什么？

一方面是因为盘子太多，另一方面是因为新盘各有各的bug。

比如说，盘子小、超高层、高容积率、近高速、城市界面杂乱...

南泰批发市场，就好像是专治这些疑难杂症而来。

海珠西没大盘？

这里反手就是一个38万平综合社区，商业学校公园地铁全包了。

海珠西太多超高层？

翠城花园东项目限高100米，按3米层高计算，扣掉首层6米入户大堂后，最高做到31层。

小学也是自己配建，初中有直升五中的名额，在以电脑派位为主的海珠来说，确定性确实高出不少。

而且，昌岗中路小学是海珠老牌小学，近年发布学位预警，这所配建的新学校，既能分流学生，又能更充分享受本部倾斜。

就城市界面和生活氛围来看，南泰批发市场地块足够成熟，但并不老气。

这块地在翠城花园东侧，周边是大批20年楼龄左右的二手盘，包括翠城花园、光大花园、保利红棉等等。

如果以昌岗中路和新滘西路为界，这里可以看作为“海珠二环”，聚集了近10-30年间通过旧厂旧村改造而成的大型社区。

这里不像昌岗中路以北的海珠一环那么“老”，也不像新滘西路以南的海珠三环那么“新”。

周边居住氛围浓厚，城市界面相对和谐、且配套便利度高。

再有一个，就是商业和地铁配套，具有稀缺性。

20万方商业，体量比太古汇还大，打造出来会是海珠西最大的地标式商业体。

就现在的海珠西来看，没有哪个盘会有这么大的商业。

三地铁环绕，2号线+8号线+11号线，半小时内去到市区各个核心板块。

翠城花园东地块，距离宝岗大道站，实测不到400米，慢慢走就是5分钟左右；距离另一边的江泰路站，步行距离不到600米。

中大10分钟内，琶洲、北京路、芳村都在20分钟内，只有去天河稍微远一点。

自驾也很方便，市区半小时内，走鹤洞大桥去芳村，走内环去河北，昌岗中路连着新滘西路直达琶洲。

南泰批发市场地块，周边潜在置换需求非常旺盛。

参考二手成交量，江西南-宝岗一带，一直是市区最活跃的板块之一。

地块周边的光大花园、翠城花园，更是海珠西综合能力最强的两个标杆二手盘。

他们的共性，是楼龄新、靠近地铁站、对口省一级名校、原装电梯房、小区带花园、周边商业发达，以家庭客为主。

海珠西，能同时做到这几点的二手，几乎没有。

但缺点也很明显，就是产品落后、使用率低、密度高。

比如翠城花园，小户型甚至三梯九户，使用率只有80%左右，格局设计就更是过时。

所以，这些二手业主，都会是南泰项目的潜在买家。

或者是从大家庭独立出来的年轻人组建小家庭，或者是小房换大房，置换升级，又不用离开原有的圈子。

原地就近置换，对他们来说，明显是最舒服的选择。

而且，相对于其他新盘，南泰批发市场的综合性，明显是next level.

就我们了解的情况，很多买家，确实在等南泰批发市场项目。

海珠西虽然是卷，但综合性高的楼盘，还是能跑量。

保利燕语堂悦，宝玉直+地铁口中型社区+小高层+新规户型，标签就是海珠西六边形选手。

目前，项目货量只剩20%不到，抢手的90平三房、110平四房基本清货，价格也略有上涨，去到5.8~6.8万/平。

而南泰批发市场地块，更像是升级版的六边形选手。

近约40万平的综合性大盘+昌岗中路&五中+20万平地标式商业体+三地铁环绕+更低的居住密度+新规户型+好房子。

无论是新房还是二手，都没有对手，还有条件做出更加改善的产品。

唯一的bug，就是没有超新规，使用率最高做到110%，但放在海珠西，还是够用的。

最后，大家觉得南泰批发市场地块，地价该去到多少？应该做什么产品？