北京楼市放大招！五环外不限套数+公积金“组合拳”，力度超预期

“这次政策调整及时、有效、准确，政策力度超越市场预期。”对于8月8日晚上北京出台的房地产重磅政策，合硕机构首席分析师郭毅如是说。

政策“靴子”终落地，北京限购政策迎来新一轮深度松绑。8月8日晚，北京市住房和城乡建设委员会、北京住房公积金管理中心联合印发《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》（以下简称“《通知》”）。其中指出，符合本市商品住房购买条件的居民家庭，购买五环外商品住房（含新建商品住房和二手住房）不限套数。

这是继续去年“9·30”政策非京籍社保年限“五环内5改3”“五环外5改2”后，北京在限购政策上的又一重要调整。

除限购调整外，持续加大公积金支持力度也是此次新政的重要看点，包括二套房公积金贷款最高额度由60万元提高至100万元，二套房最低首付款比例统一调整为不低于30%等。

郭毅称：“这样一个超预期的政策，对市场成交量将形成新一轮的提升。由于政策自8月9日起实施，预计在这个周末，政策的效果就会立竿见影地体现在市场的到访量和认购量的提升上。”

8月8日晚，北京限购政策迎来新一轮深度松绑，符合条件的家庭购买五环外商品住房不限套数。图/IC photo

亮点1：

五环外不限购买套数，78%新房库存迎去化良机

此次新政最大的亮点是，“五环外不限购买套数”。

根据《通知》，京籍居民家庭、在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满2年及以上的非京籍居民家庭，购买五环外商品住房不限套数。

北京链家研究院院长高原解读称，此次政策调整解除了五环外购置住房的数量上限，但对社保年限等北京市购房的基本门槛未做调整。

去年“4·30”新政，北京五环外可以增购1套住房。去年“9·30”新政，非京籍户籍家庭购房社保年限缩短，五环外5年变2年，五环内5年变3年。

高原表示，此次调整主要是利好人户分离家庭的加购。近年来随着北京城市发展的不断推进，尤其是外围片区城市界面与功能的快速改善，北京市人户分离现象较多，部分家庭确实存在五环外购置多套住房的现实需求，此次调整购房政策，使得此类家庭的受限显著减少，同时也不再区分单身与否，更符合当前购房群体的实际需求。

根据中指研究院监测，今年1-7月，北京新建商品住宅销售套数中，五环外占比超80%，是新房市场的绝对成交主力地区，二手住宅成交套数五环外占比也超50%。

郭毅指出，目前从北京新房库存来看，7.19万套的库存中，78.7%都是在五环外，这次新政非常聚焦当下市场的核心痛点，对拉动局部市场的需求、缓解开发商的库存压力，能够起到有效的作用。

中指研究院政策研究总监陈文静认为，本次政策落地后，预计一方面将对五环外的市场产生积极作用，另一方面，对于想卖出五环外二手房改善住房的需求来说，此次政策也带来了新的机会，促进这部分改善需求释放。在促进市场修复的同时，也可以更好地支持职住平衡。

与此同时，单身人士购房政策继续优化，《通知》明确，对成年单身人士在本市购买商品住房的，按照居民家庭执行限购政策。

去年“9·30”新政明确，京籍成年单身人士与未成年子女共同生活的，按京籍居民家庭执行住房限购政策。从此次政策调整来看，支持重心主要落在了购房家庭的成年子女这一群体上。

郭毅表示，单身人士分为两类，一类是购房家庭的成年子女，一类是单身离异人士。无论属于哪一类，单身家庭的购房需求均具有客观性和刚性，针对这类人群的需求推出更宽松的政策，将对局部需求的释放起到有效助力。

亮点2：

公积金政策组合拳，降低刚需购房门槛、利好改善群体

此次北京新政的另一个看点是住房公积金政策“组合拳”。

分析来看，本次新政主要有四方面变化：一是首套认定标准“认房不认贷”，对于无房，但存在已结清公积金贷款记录家庭，可认定为首套信贷。二是二套信贷额度与成数提升，公积金二套信贷上限由60万上浮至100万。同时二套公积金贷款首付统一降低至30%（原五环内35%，五环外30%）。三是公积金贷款额度累积加快，由原每缴存一年信贷额度累积10万元至每缴存一年信贷额度累积15万元。四是可提取公积金作为首付。此前因种种原因，北京市一度停止提取公积金作为首付业务，此次在流程优化后，恢复了该项服务。

高原表示，公积金作为购房者购房的重要支持力量，其资金成本相对按揭贷款更低，公积金信贷额度与比例的提升，能够有效地降低购房者的月付压力与总利息成本。

例如，对于已缴存8年公积金，购置五环外总价360万元的刚需住房的家庭而言，如选择满贷288万元、25年贷款期限的情况下，原有的信贷方式为80万公积金贷款及208万商业贷款，月供会达到13547元。在新政之下，这样的刚需家庭就可获得120万公积金贷款支持，相对应的商业按揭贷款可降低至168万元，使得每月月供降低至13454元，月供可减少93元左右，全周期的利息金额可降低2.77万元。

此外，高原表示，与刚需群体类似，新政对于改善群体而言也有较好支持。首先是对于占市场交易者近三成的“一买一卖”置换群体而言，在原有的认定方式之下，将被认定为二套购房者，公积金信贷额度上限为60万元，而新政之下则可被认定为首套，公积金信贷上限大幅提升至120万元。而对于加购住房的改善群体，二套额度上限则由60万提升至100万元。

在郭毅看来，此次北京住房公积金新政是一次系统性放松，其核心目的在于让购房家庭享受到更低成本的房贷优惠，在缓解月供压力的同时，对市场需求形成新的拉动。

影响：

去年松绑催生60%成交暴涨，今年能否再现？

去年“9·30”松绑政策对于北京楼市交易的提振效果明显。2024年10月-12月，北京二手房成交量连续三个月高位运行，月度网签量均达到1.7万套以上，尤其是12月单月成交量超2万套，创近21个月新高，四季度二手房成交量同比增长约60%。

这也使得北京2024年全年二手住宅网签约17.57万套，与2023年相比增长13.0%，整体交易规模是2017年以来的次高水平，仅低于2021年。

今年上半年，政策效力叠加“小阳春”楼市节点，北京二手房市场从3月份起呈现“先扬后抑”走势。根据北京市住建委数据，1-6月全市二手住宅累计网签88574套。单月来看，1-6月，分别成交了12480套、11876套、19233套、15569套、14277套、15139套。不过整体来看，不及去年四季度。

下半年伊始，政策效力减弱叠加市场淡季，北京楼市成交下滑。2025年7月，北京市二手住宅网签量为12784套，环比下降15.6%，同比下降17.9%。新房市场方面，7月，北京新建商品住宅成交2325套，同比减少23.3%、环比减少30.4%。

正是在这样的市场背景下，市场呼吁政策松绑，而关于政策调整的传闻也不断，如今“靴子”落地，势必会提振下半年市场成交。

那么，此次新政，对于房地产市场将会带来哪些效果？

高原认为，从刚刚过去的7月数据来看，尽管受连续强降雨影响，带看、成交数据稍有回落，但实际新增客源数量总体规模相较6月还有增长。应当说市场的客户基础较好，购买力有所增强，在此次政策的支持之下，相信三季度市场形势能够延续上半年的良好走势，巩固前期止跌回稳基础。

陈文静也表示，整体来看，今年1-7月，北京新建商品住宅销售面积304万平方米，与上年同期基本持平，同期二手住宅成交超10万套，同比增长12%，整体表现平稳，但7月新房、二手房市场出现转弱迹象，本次政策落地将有利于提振市场预期，带动市场活跃度好转，进一步推动房地产市场“止跌回稳”。

而在郭毅看来，此次政策仍是一个周期性政策，虽然力度超预期，但对市场的影响时长并不会太长。因为，当下市场仍处于深刻的筑底阶段，政策或许能推动市场企稳，使其发展更为安全稳健，然而市场供过于求的态势在短期内难以从根本上扭转。房价走势方面，或有一定的稳固效应，但市场分化现象依然会客观存在。郭毅认为，若要实现市场全面回暖，真正扭转购房者的信心，可能还需要更多、更全面的政策支持。

此外，令业界关注的是，随着北京限购政策松绑，其他核心城市是否会跟进？58安居客研究院院长张波表示，尽管今年以来“稳楼市”为主基调，且一线城市本身也在研究储备调减限制性措施，但一线城市总体政策面相对保守，本次北京的政策也预示着一线城市未来政策进一步放松的节奏可能会加速。

不过张波也指出，各地楼市情况不同，政策放松的方向也会有所差异。以上海与北京的对比为例，一方面北京政策需服务于人口疏解和京津冀协同发展，五环外放松是这一战略方向的体现；而上海外环外产业布局多，首套刚需和改善型需求都较为集中，上海外环外更多体现在定点放松，选择“精准施策”的可能性更大，包括临港新片区、金山、崇明都是定向放松的重点区域。

新京报贝壳财经记者 段文平

编辑 杨娟娟

校对 付春愔