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在回迁房交易中，出卖人以 “其他安置人不知情”“合同无效” 为由拒绝办理过户，购房者能否要求继续履行？北京一起案例给出明确答案：合法有效的房屋买卖合同对双方具有约束力，出卖人及相关方应协助办理过户手续，为同类纠纷提供了重要参考。
一、案情梳理
（一）当事人信息
原告：赵阳、刘敏（购房者，刘敏为赵阳配偶）
被告：孙兰、吴婷（孙兰与吴婷系母女关系，房屋出卖人）
第三人：乙公司（回迁房开发商）
（二）事件经过
2008 年 12 月 8 日，孙兰与乙公司签订《某某家园房屋买卖合同》，购买位于北京市朝阳区的五号房屋（回迁房），总价 16.5731 万元。北京市朝阳区W乡人民政府向吴婷出具临时《产权证明》，载明 “待统一办理经济适用房证后更换正式证件”。
2009 年 5 月 9 日，吴婷（甲方，由孙兰代签）与赵阳、刘敏（乙方）签订《房屋买卖合同协议书》，约定以 39 万元价格出售五号房屋，并明确 “房屋转为大产权可过户时，甲方不得额外收费”。当日，赵阳、刘敏付清全款，孙兰出具收条，随后孙兰、吴婷交付房屋，赵阳、刘敏居住使用至今。
2023 年 11 月，乙公司发布通知，提示五号房屋已具备办理产权证条件。孙兰、吴婷的其他回迁房已完成换证，但以 “孙兰配偶吴鹏不知情、合同无效” 为由，拒绝将五号房屋登记至吴婷名下，也不配合过户给刘敏，赵阳、刘敏遂起诉请求：1. 判令孙兰、吴婷在乙公司协助下将五号房屋登记至吴婷名下；2. 吴婷在取得产权证后 7 日内协助将房屋过户至刘敏名下。
孙兰、吴婷辩称：1. 孙兰配偶吴鹏系安置人之一，对卖房不知情，不同意出售；2. 涉案合同无效，客观上无法办理过户。乙公司表示，房屋登记至被告名下后可直接过户。
另查：2008 年 11 月，孙兰作为被腾退人与W乡人民政府签订《房屋腾退补偿协议书》，载明应安置人口 3 人：孙兰、吴婷、吴鹏（孙兰配偶）。
（三）争议焦点
《房屋买卖合同协议书》是否有效？
孙兰、吴婷是否有义务办理五号房屋的登记及过户手续？
“吴鹏不知情” 能否成为拒绝履行的理由？
二、案件分析
（一）合同效力的认定
根据《合同法》第四十四条（现为《民法典》第五百零二条），依法成立的合同自成立时生效。本案中：
孙兰与乙公司签订的购房合同、吴婷与赵阳、刘敏签订的买卖协议，均系当事人真实意思表示；
孙兰、吴婷主张合同无效，但未提供证据证明协议违反法律、行政法规的强制性规定；
协议签订后，赵阳、刘敏已付清房款并实际居住 14 年，孙兰、吴婷在此期间未提出异议，合同合法有效。
（二）协助义务的履行
法院认为：
孙兰作为《房屋腾退补偿协议书》的签约人，吴婷作为《产权证明》记载的权利人，均有义务配合办理五号房屋的首次登记；
乙公司作为开发商，应按合同约定协助将房屋登记至吴婷名下；
吴婷在取得产权证后，需依约协助刘敏办理过户，此为买卖协议的核心义务，不得擅自附加条件（如加价）。
（三）“吴鹏不知情” 的抗辩是否成立
孙兰与吴鹏系夫妻，五号房屋属于家庭安置利益，孙兰作为签约人出售房屋，构成表见代理，赵阳、刘敏有理由相信其有权处分；
房屋交付后 14 年，吴鹏未提出异议，应视为对买卖行为的默认；
以 “不知情” 为由拒绝履行，不符合常理，也缺乏证据支持，法院不予采纳。
三、裁判结果
法院判决：
第三人乙公司于本判决生效之日起三十日内协助被告吴婷办理五号房屋的所有权证，将该房屋转移登记至吴婷名下；
被告吴婷于本判决第一项履行完毕之日起七日内协助原告刘敏办理五号房屋的所有权证，将该房屋转移登记至刘敏名下。
四、案件启示
（一）回迁房交易的注意事项
核实权利人：确认出卖人是否为安置协议中的权利人，必要时要求全体安置人签字同意；
明确过户条款：在合同中约定办理首次登记及过户的时限、责任方及违约责任（如逾期过户按日支付违约金）；
留存履行证据：保存付款凭证、交房证明、居住记录（水电费单据、物业费收据）等，证明交易真实性。
（二）出卖人的义务与风险
安置人之间应提前协商一致，避免事后以 “不知情” 为由反悔；
收到办证通知后应及时办理，不得借故拖延或擅自加价，否则可能承担违约责任；
涉及夫妻共同财产的，配偶一方处分房屋时应取得对方同意，避免引发内部纠纷。
（三）购房者的维权要点
房屋具备办证条件后，若出卖人拒绝配合，可直接起诉要求履行协助义务；
主张继续履行时，需提供合同、付款凭证、实际占有证据，形成完整证据链；
可同时主张逾期过户的损失赔偿，如按租金标准计算的逾期利益损失。
（四）开发商的协助责任
开发商有义务按合同约定协助购房者办理产权登记，不得设置额外障碍；
购房者可要求开发商出具书面办证通知，作为主张权利的依据。
本案明确了回迁房买卖合同中各方的协助义务，强调了 “契约严守” 原则，为购房者在面临过户受阻时的维权提供了清晰指引，同时提醒交易双方重视合同条款的严谨性和证据留存的重要性。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
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