房产买卖律师：房屋面积细微不符不构成欺诈，合同有效

房产律师-北京房产律师-房地产纠纷专业律师， 靳律师团队专门代理借名买房、房产买卖、遗产继承、离婚分割房产、拆迁析产、共有房产确权分割、居住权案件，为您提供优质法律服务。

在农村房屋交易中，合同记载的房屋面积与实际测量存在差异，能否认定出卖方构成欺诈并解除合同？北京一起案例给出明确答案：合同内容与原始产权证明一致，且买方对房屋状况知情的，面积细微差异不构成欺诈，合同应继续履行，为同类纠纷提供了重要参考。

一、案情梳理

（一）当事人信息

原告：赵伟（购房者，北京市延庆区某镇某村村民）

被告：孙浩（卖房者，涉案房屋原权利人）

（二）事件经过

2022 年 8 月 14 日，赵伟与孙浩签订《房屋买卖合同》，约定孙浩将位于北京市延庆区某村的三号房屋（正房三间）出售给赵伟，价款 46 万元。合同记载房屋四至及尺寸为：东西长 18 米，南北长 17 米，与 1982 年政府颁发的林权证记载一致。

合同签订后，赵伟支付全款 46 万元，孙浩交付房屋，赵伟实际占有使用。2024 年 5 月，赵伟准备翻建房屋时，经镇规划科测量，三号房屋实际尺寸为：北 20.63 米，南 18.45 米，西 9.32 米，东 8.8 米，房屋面积 42.42 平方米，与合同记载存在差异，且门牌号与实际不符。赵伟认为孙浩存在严重欺诈，起诉请求：1. 解除《房屋买卖合同》；2. 判令孙浩退还购房款 46 万元。

孙浩辩称：合同内容与林权证一致，不存在欺诈，房屋已实际交付，合同合法有效，不同意解除合同。

另查：赵伟系该村村民，在本村无其他宅基地；此前双方曾两次诉讼，法院已判决合同有效，并调解确认三号房屋北房三间由赵伟使用。

（三）争议焦点

孙浩是否存在欺诈行为？

房屋实际面积与合同记载不符能否成为解除合同的理由？

此前诉讼结果对本案是否有影响？

二、案件分析

（一）欺诈行为的认定

根据《民法典》第一百四十八条，欺诈需满足 “故意告知虚假情况或隐瞒真实情况，使对方陷入错误认识并作出意思表示”。本案中：

合同记载的尺寸与 1982 年林权证完全一致，孙浩未篡改产权证明内容；

三号房屋所处地形复杂（坡根不规则、邻院房屋有凸进），自林权证颁发后未发生明显变化，孙浩无擅自改变房屋状况的行为；

赵伟作为本村村民，对三号房屋的实际状况应具备合理认知，签订合同时已 “充分了解房屋具体状况”（合同明确约定），故不存在因孙浩隐瞒而陷入错误认识的情形；

综上，孙浩的行为不构成欺诈。

（二）合同解除的条件

《民法典》第五百六十三条规定，解除合同需满足 “不可抗力致使不能实现合同目的”“一方根本违约” 等情形。本案中：

面积差异系地形因素及测量方式不同导致（如合同按林权证记载，测量按实际现状），属于合理误差，未达到 “根本违约” 程度；

赵伟已支付房款并实际占有房屋，两次诉讼均确认合同有效及房屋使用权归属，其合同目的（获得房屋及使用权）已实现；

门牌号不符不影响房屋实际使用及产权归属，不属于解除合同的法定事由。

（三）既判力的影响

法院此前已作出判决书，驳回孙浩撤销合同的请求，确认合同效力；

调解书确认赵伟对三号房屋的使用权，赵伟未提出异议；

根据 “一事不再理” 原则，赵伟在无新事实的情况下，以同一房屋纠纷起诉解除合同，缺乏法律依据。

三、裁判结果

法院判决：

驳回原告赵伟的全部诉讼请求。

四、案件启示

（一）农村房屋交易的风险防范

核实产权证明：签订合同前需核对林权证、宅基地使用证等原始文件，确保合同记载与产权证明一致；

现场勘查确认：对房屋四至、地形、邻界等进行实地测量，必要时邀请村委会人员见证，避免仅凭书面记载签约；

明确违约责任：在合同中约定面积差异的处理方式（如误差在合理范围内互不追究），减少后续争议。

（二）欺诈认定的实务要点

主观故意：需证明卖方明知事实却故意隐瞒或虚构，单纯的面积误差不必然构成欺诈；

因果关系：买方的购买决定必须因卖方的欺诈行为而作出，若买方对房屋状况知情，则不满足该要件；

证据要求：主张欺诈需提供卖方虚假陈述、篡改文件等直接证据，不能仅凭面积差异推定。

（三）合同解除的审慎适用

农村房屋交易中，“契约严守” 原则优先，法院对解除合同持谨慎态度，仅在根本违约导致合同目的无法实现时支持；

买方以 “面积差异” 为由解除合同，需证明差异已严重影响房屋使用（如无法翻建、面积缩水超合理比例），否则难以得到支持。

（四）诉讼策略的选择

此前诉讼已确认的事实（如合同效力、使用权归属）对后续诉讼具有约束力，重复起诉可能被驳回；

对面积差异问题，可主张按实际面积调整价款，而非直接解除合同，更符合公平原则。

本案明确了 “合同记载与产权证明一致时，面积合理差异不构成欺诈” 的裁判规则，强调了农村房屋交易中 “尊重原始产权证明 + 现场实际勘查” 的重要性，为规范交易行为和纠纷解决提供了务实指引。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

作者声明：作品含AI生成内容