提前偿还近百亿银团贷款 龙湖穿越债务周期了吗？

观点网 近日偿还了一笔9.5亿元公司债以及拟提前兑付20亿元中期票据后，8月7日，资本市场又传出消息，龙湖集团启动针对今年12月到期的海外银团贷款分批提前偿还计划，目前已完成首笔11亿港元偿付。

该笔银团贷款总规模达92.27亿港元，原定于2025年12月21日到期。据悉，龙湖管理层表示，自第三季度起将分阶段推进剩余款项的提前偿还工作。

对此消息，熟悉龙湖的投资者似乎并不觉得诧异，并称“这已经不是预期，这已经是确定性的”，原因是龙湖“1400亿元的有息负债相对应的是千亿级别的经营性物业贷，以及400亿元在手现金，以及1500元亿存货和一年155亿元的租金收入和140-150亿元的物业收入”。

数据还显示，截至当前，龙湖集团年内已如期兑付境内公开债券金额超100亿元，所有到期境内信用债均完成偿付。

习惯性“提前”偿债

事实上，这种“提前”是龙湖过往两三年来的基本操作。

据观点新媒体了解，早在2022年10月份起至2023年底，龙湖前后六次提前偿还153亿港元银团贷款；2023年7-8月份还提前偿还了84亿元境内债。

2024年上半年，继续提前削债52亿元；当年12月18日，龙湖成功偿还了一笔10.5亿港元银团贷款，标志着提前清偿了原定于2025年1月2日到期、总额为94.5亿港元的银团贷款。

同年，以用经营性物业贷提前兑付2笔CMBS，共计72亿元（24年12月到期46亿元+25年6月到期26亿元）。

过往数据显示，2023年及2024年，龙湖连续两年实现含资本性支出的经营现金流为正，负债累计压降超过了300亿元。

对于这种“提前”动作，在今年3月份业绩会上，龙湖集团董事会主席兼CEO陈序平提到：“到去年年底一共三年时间，我们现房存货降了一半，因为提前踩刹车、提前收缩，所以当债务高峰来的时候，整个支付就会变得更加从容。”

同时提出以经营性现金流为正，去降有息负债。

“在2022年中的时候，我们洞察到民营企业信用贷市场窗口期可能有阶段性关闭，当时做了压力测试，提出不再新发信用债券，以经营性现金流为正去降有息负债，倒逼很多业务发展。因为要求经营性现金流为正，也会克制一些投资的冲动。”

陈序平彼时强调，2025年是龙湖债务转换的最后一年，也是最关键的一年。整体来看，在稳住钱袋子这一部分，集团提前做了一些应对，也抓住一些机会，取得了不错的成果。

因此，谈及2025年到期债务时，龙湖集团执行董事兼CFO赵轶表示，集团已经做好清晰的偿债计划，将提前铺排有序归还。

赵轶在今年6月份股东大会上同样提到：“对于2025年到期的债务，公司已经有非常充分和清晰的铺排。截至目前，我们已经兑付了70亿国内信用债。”并称龙湖集团一直以来坚守财务安全发展底线，坚决安全兑付所有债务，有息负债规模稳步下降，债务结构不断优化。

“到2025年底，整体的债务会在1400亿左右。”他表示，未来整个融资和资金管理策略非常坚决，第一，保持负债规模稳步下降，坚决银行贷款不展期、不逾期，公开市场不逾越。

第二，集团会继续优化融资结构，拉长债务周期，减少短期债务；第三，坚决逐年的减少外币债务的占比，同时保持百分之百的掉期，保持一个安全的底座。

“我们也相信通过这样的债务转化，龙湖能够更加的安全。”

很显然，此次对今年12月21日到期的92.27亿港元海外银团贷款分批提前偿还，正是龙湖“提前铺排有序归还”的环节之一。

赵轶还曾透露：“在2026年底前，无境外到期公开债券。”

“穿越周期最后一年”

查阅龙湖集团的财报发现，2024年平均融资成本为4%，平均合同年期进一步拉长到十年以上，外债占比进一步下降到13%。

报告期末，龙湖有息负债总额为1763.2亿元，在手现金为人民币494.2亿元，净负债率（负债净额除以权益总额）为51.7%，剔除预收款后的资产负债率为57.2%。

该集团一年内到期债务为302.4亿元，占总债务比例为17.2%，现金短债比为1.63倍，剔除预售监管资金及受限资金后，现金短债比倍数为1.03倍。整体来看，龙湖集团整体资金负债水平保持在较为安全的档位。

除了银团贷款外，龙湖在境内债偿付方面同样没有放松。

截至2025年一季度末，已经全额兑付一季度到期的65亿元境内信用债，年内待归还的公开债券还剩36亿元境内信用债以及35亿元中债担保债券。

7月21日，龙湖宣布于8月6日召开2022年度第二期中期票据2025年度第一次债券持有人会议，会议内容是重庆龙湖拟提前兑付“22龙湖拓展MTN002”。该中期票据余额维持在20亿元，本金兑付日定于2025年11月30日，本计息期债券利率为3.00%。

另据观点新媒体报道，8月5日，龙湖集团已将约9.5亿元资金拨入债券兑付专户，用于兑付8月7日到期的“20龙湖06”公司债。

本次兑付完成后，龙湖年内累计兑付公开债将超100亿元。

赵轶在6月份股东大会上介绍，目前龙湖集团开发贷一切很正常，新项目有序下贷，老项目该还就还，余额会不断地减少。而经营性物业贷，今年预计会净增100亿元以上，上半年已经净增了35亿元。海外美元债大概还剩13亿美金，从2027年才逐步到期。国内的长租贷款今年会预计新增15亿元。

他总结道：“到2025年底，我们基本上会穿越整个债务周期，也是穿越周期的最后一年。到时有息负债会来到1400亿左右，账期会更长，结构会更加优化。”

龙湖集团执行董事张旭忠也说：“接下来，我们会在保证偿债安全的前提，择机选择一些新的土地。未来会根据市场的变化进行弹性供货，这也是今年的投资策略。”

针对开发业务未来的定位，以及龙湖集团的业务侧重点，陈序平则表示：“实际上，我们是开发、运营、服务齐头并进……地产开发会压缩投资头寸，因此这几年地产业务还是属于收缩聚焦的过程。”

不过，陈序平表示，龙湖在开发业务方面也保持了一些投资强度，未来会聚焦一二线核心城市，选择更有生意逻辑、更有对兑现把握的项目，同时清退一些低能级项目。

“通过这种转化，到2028年，运营及服务收入占比过半的情况下。但开发业务收入仍然有一半，仍然是最重要的收入组成，所以开发业务依然会持续做。”

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