观点直击 | 冷暖有别 太古地产千亿投资计划内地进度超九成

观点网 太古地产刚于早前8月1日公布截至6月30日的上半年营运数据。

披露的情况基本是正面的——办公楼板块继续承压，香港部分“损失”较为严重，但在内地各项目出租率和租金都有企稳迹象，没有出现明显滑坡；零售商场的销售额，除个别项目外几乎重回增长，这算是最大的惊喜。

但上述情况反映到财报上，就相对没有那么好看了。

资料显示，2025年上半年，太古地产收入为87.23亿港元，同比增长20%；由于出售了美国迈阿密多个物业，基本溢利同比增长15%至44.2亿港元。

但股东应占经常性基本溢利同比减少4%，录得34.2亿港元；且股东应占呈报亏损为12.02亿港元，与去年同期的17.96亿港元溢利形成反差，亏损的主要原因就来自办公楼板块。

“高空置率加上新增供应持续对香港办公楼市租金构成下行压力。”太古地产在财报中表示。

不过面对行业持续的调整期，太古地产今年的破局路径是抓住奢侈品消费回流趋势，以及推动资产腾挪。

办公零售冷暖有别

上面提到，太古地产2025年上半年股东应占呈报亏损达到12.02亿港元，背后是高达46.8亿港元的投资物业公平值亏损，其中香港办公楼组合是“重灾区”。

香港甲级办公楼市场正经历严峻考验。同期，太古办公楼租金收入录得26.36亿港元，同比下滑4.7%，占据绝大部分的香港办公楼租金收入则同比下跌5%，至24.55亿港元，。

据太古地产早前公布的2025上半年营运数据，截至6月底，太古香港办公楼组合整体出租率为91%，较年初降低2个百分点。

但若拆解结构，位于中环的太古广场出租率变化较少，从95%跌至94%，位于港岛东的太古坊是从93%跌至90%。特别是包括康桥大厦、德宏大厦、多盛大厦、林肯大厦、濠丰大厦及电讯盈科中心在内的“其他太古坊办公楼组合”，变动较大。

同时能看到，除上述“其他太古坊办公楼组合”租金有所微跌之外，其他香港办公楼的租金都没有大变动。

“香港办公楼市场在今年下半年还是会比较疲弱，持续的需求较少。”管理层在业绩会上表示，但在IPO市场日趋活跃的情况下，租赁查询有所增加。

管理层也列出了太古广场作为例子，指出该核心物业目前维持了94%的的出租率，超越市场水平，也留住了高素质租户。

“这反映了我们的资产质量，还有我们的管理办法。”管理层预期，尽管办公楼租金在近期来说还会持续面临压力，但出租率相信是可以维持在高位的。

与办公楼形成鲜明对比，太古地产零售业务展现出强大的恢复能力，尤其在内地市场。

资料显示，2025年上半年，太古地产零售物业租金收入继续超过办公楼物业，录得36.52亿港元，基本与去年持平。

在消费外流与经济不确定性持续施压之下，太古地产香港零售物业租金收入微跌2%至12.63亿港元，旗下商场维持100%出租率。

上半年香港零售销售额整体下滑约3.3%，但太古广场商场、太古城中心销售额实现了1-2%的增长，仅东荟城名店仓下滑3%。

真正的亮点在中国内地，太古地产内地零售物业应占租金收入，在撇除汇率影响后，同比增长1%至26.22亿港元。租金收入总额上升2%至22.72亿港元。同期，内地零售物业零售销售额同比增长1%，较2019年同期高出70%。

该公司强调，奢侈品消费仍然是增长动力。早前奢侈品巨头LVMH路威酩轩集团在2025年上半年财报电话会上也提到，“中国内地需求在第二季度出现了明显的连续改善……在日本所观察到的‘回流消费’的影响，开始转化为中国本地的实际需求。”

太古地产明显抓住了这波需求。

“在中国内地，我们的商场表现相对整体市场是非常出色的，也获得了多项品牌持续续租，印证他们对我们充满信心。”管理层表示。

据太古地产早前公布的2025上半年营运数据，期内除了广州太古汇销售额录得2.1%跌幅外，其余商场全部重回增长。

北京三里屯太古里销售额同比增长6.8%；北京颐堤港销售额同比持平，有轻微增长；成都太古里销售额同比增长0.2%；上海兴业太古汇销售额同比增长13.5%；上海前滩太古里销售额同比增长4%。

不过部分商场受升级工程和租户调整影响，租金出现不同程度的变化。

根据公告，广州太古汇租金收入总额同比下跌1%；北京三里屯太古里租金收入总额同比增长5%；北京颐堤港租金收入总额同比增长1%；成都太古里租金收入总额同比增长3%；

而上海兴业太古汇受改造和升级工程影响，租金收入总额同比下滑6%；上海前滩太古里租户组合调改之下，租金收入总额同比下滑达10%。

这些下滑都有望在未来扭转。

千亿投资计划进展

市场波动，太古地产在2025年上半年进行了积极的资产处置。

包括5.49亿美元出售美国迈阿密商业项目Brickell City Centre股权予西蒙地产；另外完成出售Brickell City Centre一幅超高层办公楼地块，涉及总建筑面积约150万平方呎，出售价格为约2.1亿美元。

最新在7月份，太古地产继续出售位于迈阿密Brickell的North Squared用地，这幅地块总建筑面积约52.3万平方呎。

太古地产管理层透露，在下半年会继续寻找其他机会，剥离更多非核心资产。这些出售动作，帮助太古地产回流资金，并投入到更重要的拓展计划当中。

三年前，太古地产宣布“千亿港元投资计划”，即在未来10年，在核心市场投资1000亿港元，其中半数资金将投向中国内地。同时，计划2032年前将内地总楼面面积增加一倍。

此次财报提到，年内港币1000亿元策略性投资计划进展理想，目前已承诺投放67%资金至不同项目；计划投放到中国内地市场的500亿港元资金，现在已落实92%。

据了解，目前，太古地产在发展中的项目有8个，均如期推进。

图片来源：企业公告，商业客截取

其中，北京太古坊预计在2026年年中起分阶段落成，之后将整合北京颐堤港；西安太古里预计在2027年分阶段落成；三亚太古里预计在2026年起分阶段落成。

与前滩太古里联动的上海前滩21号综合发展项目计划在2026年落成；上海陆家嘴太古源也预计在2026年起分阶段落成；广州的聚龙湾太古里则预计在2027年上半年起分阶段落成；广州太古汇广州文化中心扩建部分的工程就会在2027年完成，并随后并入广州太古汇。

待这批物业全部落成，到2027年以后，太古地产在中国内地拥有的投资物业总建筑面积将从目前1044.34万平方呎增长到1892.48万平方呎。

公告中，太古地产也确认会在中国内地一线及新兴一线城市（包括北京和深圳在内），寻求落地以零售为主导的综合发展项目。

“我们仍然致力于寻找机会，在深圳落地一个以零售为主导的项目。”管理层指，如果有合适的机会出现，公司会非常认真地看待这个问题。

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