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北京楼市迎来首个现房销售项目 —— 能建东誉府，该项目位于大望路片区。此项目为能建（葛洲坝地产）于三年前竞得的现房地块，经多年精心打造后推向市场，现销售指导价为每平米 10.66 万元。

回顾 2021 年平安夜，葛洲坝以 11.4 亿元底价竞得劲松街道 0408 - 646 地块，楼面价约每平米 2.84 万元，为该住宅项目奠定基础。

能建・东誉府占地约 1.3 公顷，地上建筑规模约 4 万㎡，规划含 1 栋办公楼、2 栋住宅楼与地下车库等配套设施。

项目由 3 栋建筑围合式布局，采用商住混合模式，其私密性欠佳，居住舒适感有所降低。且项目南侧有两座大型写字楼，西侧亦有写字楼遮挡，楼间距较窄，对部分户型采光和视野产生一定影响。

在建筑外观方面，项目外立面采用铝板、石材与玻璃精心搭配，选材精良，质感上乘，整体展现出高端住宅的精致美感与典雅格调，体现出较高的建筑品位。

然而，由于小区规模较小，内部园林景观和生活配套相对不足。不过仍有部分设施，如打造约 33 米隐奢风格入口门厅，营造尊崇归家仪式感；约 63 米三面围合会客长廊，提供社交、休憩空间；约 4300㎡三进式园林；还有酒店式入户大堂搭配星空顶车马厅，营造尊贵归家体验。

该项目房源仅 98 套，数量有限。户型方面，提供 102㎡东西向三居室、130㎡南北向三居室和 160㎡四居室三种主力户型。从产品设计看，部分户型存在不足。

例如，南向三面宽户型窗墙比小，无阳台且缺少设备平台等拓展空间，得房率低；

102㎡东西向三居室受朝向限制，采光一般，居住舒适度受限；

130㎡三居室设计相对保守，按当下主流思路，130㎡可实现四居室布局，实用性更强。

不过，160㎡四居室做到南向四面宽且动静分区，格局较理想。整体而言，作为能建城发数年前的产品，其设计理念滞后于市场主流趋势，无阳台等拓展空间，得房率一般，仅一侧有飘窗，另一侧开窗小，空间感和功能性不足。

但鉴于总量少，在东三环新房稀缺背景下，去化难度不大。

项目预计 7 月底开放售楼处，8 月正式开盘，开盘均价预计 8.6 万元 /㎡以上，102㎡三居室总价有望控制在 900 万元以内，在东三环核心区，此面积与价格组合是上车的低门槛之一。

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