公证“带押过户” 化解金融欠款纠纷

近日，由历城法院上报的《某银行与赵某金融借款纠纷调解案——公证“带押过户”化解金融欠款纠纷》案例，成功入选最高人民法院多元解纷案例库。

基本案情

2021年1月，赵某为生产经营向某银行借款90万元。双方签订《最高额担保个人借款合同》，约定借款额度有效期三年，赵某以其名下房产提供抵押担保，并办理了抵押权登记。借款到期后，赵某未按约偿还借款本息，某银行起诉，要求赵某偿还全部借款本息，并要求对抵押房产拍卖、变卖，对所得价款优先受偿。某银行同时申请查封了该房产。

处理方式方法

法院收到起诉材料后，征得双方当事人同意，开展先行调解。调解员了解到，因受疫情等因素影响，赵某经营困难，没有能力还款，调解员将不及时还款其将面临的不利因素进行了充分说明，建议赵某充分考虑如果进入审理程序法院对房产进行拍卖可能带来的房产价值减损。赵某决定自行出售房产，用售房款偿还银行借款，并最终找到合适的买方。

因房屋已被查封，且存在抵押，买方对交易资金安全，及房屋过户流程存有疑虑。调解员建议各方在公证机构的公证下，通过房屋买卖中“带押过户”方式办理，以确保交易过程的合法、安全。

具体流程为：1.赵某与买方签订房屋买卖合同，买方办理网签备案，并向贷款银行申办购房贷款，赵某向某银行申请办理“带押过户”并获批准。以上流程均由公证机构进行公证。2.买方贷款审批通过后，某银行申请法院解除对房产的查封。3.不动产登记中心立即进行申请办理房产过户及买方贷款银行为抵押权人的“双预告登记”，完成后向买方贷款银行推送抵押预告登记的电子证明。4.买方首付款及购房贷款均转至公证机构进行资金监管，买卖双方持某银行的“带押过户”同意书至不动产登记中心申请办理房产过户登记，同时公证机构向不动产登记中心出具提存证明，完成过户登记，并将抵押预告登记转为本登记。5.公证机构将购房款用于清偿赵某所欠某银行的贷款本息。最终，赵某顺利偿还了银行贷款本息。

处理结果

赵某顺利完成“带押过户”，并向银行偿还借款本息。

解纷依据

《中华人民共和国民法典》第 406 条

《关于鼓励推行存量房“带押过户”模式的通知》（济自然规划发〔2022〕152 号）

解纷要旨

金额较大的金融借款纠纷一般都存在房产抵押担保。在没有其他资金偿还欠款的情况下，如果能够自行售卖抵押房产，可以实现房产价值的最大化，对于解决借款人的债务危机较为有利。在已经设立房产抵押权的情况下，贷款银行及买卖双方难以达成一致完成房产的登记过户，同时，在资金安全、审批流程等方面也都需要克服诸多障碍。本案纠纷的成功化解，得益于在公证机构参与和见证下，为买卖双方、贷款银行以及公积金管理部门搭建了信任的桥梁，实现了资金的安全监管、交易的便捷高效、风险的提前防控，促推不动产登记部门“带押过户”流程的打通。在化解过程中，公证机构发挥了资金监管、过程见证的作用，公证机构代办过户，及时抵押、解押，以及“双预告登记”，隔离了各方的资金风险，也隔离了房屋产权变更风险，促推纠纷依法、高效、实质性化解，做到多赢共赢。

来源：历城法院