为什么我不建议你现在抄底楼市？

文：蔡垒磊

今天我们不讲租售比了，也不讲城市居民收入和杠杆率了，因为已经讲过了——根据所有的指标，不管你从哪个角度，目前的楼市都是没有跌到位的。还得再跌多少？小地方我预计起码还得再砍50%以上，甚至70%以上，做好这个心理预期。

但是这楼市总不能跌一辈子吧？如果现在持有现金资产要抄底，什么时候入场才合适呢？楼市当然不可能跌一辈子，但时机搞不好，就会卷走你一辈子的财富——我之前说过了，它不像比特币，黄金，你可以拿到它涨回来为止，房子是会破烂的，如果你这地方不拆，那可能这辈子都别想涨回来了；而就算拆，未来的补偿条件一定不是前20几年的那种了，所以到时候很可能拆不拆你都是巨亏，就算你把它捏到孙子辈也没用，看着周围的新房价格涨起来了，你的就是不行。

所以时机很重要，从大宏观上，居民收入必须跟房价相适应——你总得让接盘侠能正常接得起，而不是靠六个钱包硬怼——那玩意儿不持久，它是建立在大家都在疯炒的基础上，一旦人们冷静下来，它价格就崩了，所以正常接盘侠能用5～10年的收入买一套中位数的房子，这个价格就还可以，高了就还得跌。

但是从微观上，我建议大家盯准一个点，房产税——就房产税这个东西，它一定会出，我就敢说100%。现在国家在房地产上的首要任务是什么？不是稳房价，那不过是放在明面上说的而已，它是任务，但不是首要任务，首要任务是让房地产的每一个环节都清楚透明，谁持有多少房子，有多少房子是什么性质，有没有产证，没有的怎么登记，怎么解决产权问题，谁租了谁的房子，租金多少钱——这些数据它要清楚明白的全部掌握在手里，一切因为高速发展，步子太大而胡搞瞎搞的东西，全部都要掰到正确的轨道上来。

因为只有这样，下一步才能明明白白地收税——谁也别想逃。

未来作为房东，要交几个费用，一个是物业费，再一个是房产税，还有一个是租金收入要交的税——你等着看，这几个费用一个都跑不了。有人说房产税不会收？因为我们的房产是只有70年的使用权？或者我们涉及重复征税了？都没有，你放心，这事儿在发达国家能找到很多参照的案例，至于税种和名称，那不过是个称呼，可以不叫房产税，比如香港叫差饷，新加坡叫物业税等等，都是一样的，反正就是对你“持有这个房子”的行为征税。而征税方式，如果你觉得是延续上海和重庆模式？那就大错特错了，大概率不会以房产本身的价值或交易价格去征收，而是跟全世界的通用做法接轨，即跟“潜在的租金回报估值”挂钩。

至于这个潜在的租金回报分不分“自住”和“非自住”？全世界有的地方分，有的地方不分，我们大概率是分的，即自住的税率低，非自住的税率高——前提是所有的数据都确定捏到手里了。

这套组合拳我就敢说100%要打，大概时间不好说，跳个大神在2030年左右。而一旦打出来了，你告诉我，房价会怎样？我就这么告诉你，你在这一拳打出来之前买房，和在这一拳打出来之后买房，完全是两码事。

所以事情已经很明了了，为什么我不建议你现在抄底楼市？因为那个钱，几百万几千万，将是确定的打水漂。你打得起，随便打，但如果你在意，那就停下来，不要去看房了，没意义的，尤其是对已经有了一套自住房的人来说。

我们已知能推导的，就是这一拳要打，但问题是我们现在都不知道会怎么打——哪些人可以免，多少面积以下可以减免多少，税率是多少，到底总费用加起来能达到多少，我们该如何处理这些房子才是财务上的最优解——全部都不知道，甚至连制定政策的人，至少在此时此刻，他也不能确定下来细节。那你现在去买房，都不知道买什么类型的房子，不知道该买多大面积才能卡住费用，不知道该放到谁的名下，不知道未来的潜在租金费用估值大概是多少，也不知道比例，不知道你未来的收入扛不扛得住这个费用，那你几乎100%会成为冤大头。

所以当下你最应该做的事情，不是去看房，而是在这5年里，把你手上的流动资产至少翻倍。如果你现在手上的钱，买你心仪的房子大概能够得上首付，那么只要你好好打理，我大概能确定在这一拳打完以后，它够付全款还能有富余。

（完）

我是蔡垒磊，感谢你的阅读。