深圳红山华府项目缺点，风水好吗，什么人在买，还值得买吗

「恒壹▪红山华府」最新消息：深圳名校第一梯队，龙华TOP1学校——深高北最后一块住宅项目已取证。
预售许可证：深房许字（2025）龙华003号，取证时间为2025年4月3日，推出1栋1单元共184套商品房住宅（另含162 套回迁房）。
开盘时间：2025年4月12日开盘入市，将在4月4日-4月9日启动诚意登记，可通过开发商官方400热线（400-855-2986）预约看房。
交房时间：预计2027年精装交付，物业公司为恒壹集团，物业费5.98元/㎡/月。

项目主打深高北学区+低总价小户型，适合预算500万左右、重视教育的刚需客群。尽管社区品质和居住密度存在短板，但地段和配套优势显著，且与周边二手房（如金亨利首府10-13万/㎡）存在明显倒挂。有望成为2025年深圳楼市“日光盘”

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红山华府，已取证！备案价格是80500，折扣：VIP登记99折，开盘优惠98折，五天准签99折，一次性额外99折，折后最低总价约465万起！
4月4号开始 i 深圳登记，冻资20万，本月9号停止登记，于4月12号开盘，开盘综合折扣：VIP登记99*开盘优惠98*准签99（一次性付款享99折）5天准签，有兴趣的客户，可通过开发商官方400热线（400-855-2986）预约看房。
63㎡-2房2厅1卫，折后总价470-489万/套，单价7.53-7.84万/㎡。
66㎡-2房2厅1卫，折后总价489-527万/套，单价7.46-8.02万/㎡。
69㎡-2房2厅1卫，折后总价516-538万/套，单价7.46-7.76万/㎡。
78㎡-3房2厅1卫，折后总价575-626万/套，单价7.38-8.04万/㎡。

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项目核心信息
预售证：已于2025年4月3日取证，推售1栋1单元184套商品房（另含162套回迁房）
开盘时间：4月12日正式开盘，4月4日-9日启动诚意登记
交付时间：预计2027年精装交付，物业公司为恒壹集团，物业费5.98元/㎡/月
开发商：恒壹集团（龙华本土房企，代表作恒壹四季华府）
容积率：5.17，绿化率 40.01%，车位配比 1:0.61（216 个车位）
梯户比：2梯6户，居住密度较高但小户型设计提升空间利用率

户型选择策略
学区刚需首选63㎡：总价450万起，是深高北学区最低门槛，适合单身或小夫妻，未来出租回报率约2.5%（参考周边70㎡户型租金约9000元/月）
家庭自住优选69㎡：改造后可满足三房需求，单价约7.5万/㎡，比同片区二手房低30%，性价比突出。
改善型客户考虑78㎡：东南朝向户型通风采光佳，嵌入式收纳提升空间利用率，适合三代同堂家庭。
投资客关注66㎡：东南朝向小户型流通性强，参考红山6979同类产品，二手房价差达2-3万/㎡，长线持有增值潜力大。

红山华府推出63-78㎡二至三房，全系为新规后高赠送率产品，平均赠送率 13.7%，得房率超 80%，部分户型改造后使用率达 90% 以上

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63㎡两房一卫（05户型）东北朝向，共31套

设计：竖厅双龙抱珠格局，LDKB一体化，U型厨房，双阳台布局（次卧带阳台），赠送率约13.7%，使用率超90%。

66㎡两房一卫（07户型）东南朝向，共31套

设计：竖厅动静分区，玄关入户，预留冰箱位，卫生间干湿分离。

69㎡两房一卫（03户型）东北朝向，共31套

设计：南北通透竖厅，6.9米餐客厅进深，独立玄关收纳。

78㎡三房一卫（01/02/06户型）西南朝向（01/02）东南朝向，共93套

设计：3.4米客厅开间，玄关入户，部分户型带飘窗，空间利用率高。

【恒壹红山华府】龙华红山核心区价值解码：都市核心 CLD 的稀缺资产
区域定位丨都市核心区地位：红山片区作为龙华"宇宙中心"，是深圳"十四五"规划明确的都市核心区，与福田、南山同等级别。
区位优势：地处深圳中轴，北接光明科学城，南连福田 CBD，西靠南山科技园，东承龙岗大运新城，形成"半小时产业走廊"。
交通枢纽：深圳北站日均客流超 60 万人次，高铁 30 分钟直达香港、广州，地铁4/5/6号线交汇，规划27号线（华城站在建）进一步强化交通网络。
产业赋能：龙华中轴数字产业核心区集聚美团、天马微电子等240家国家高新技术企业，2024年数字经济产值突破600 亿元。
城市更新与配套升级丨文化地标：深圳美术馆新馆、深圳图书馆北馆2025年投入使用，与红山6979演艺中心形成"四馆文化圈"。
生态提升：红山文化公园，占地1.45万㎡，融合艺术展览与休闲功能，成为片区"城市绿肺"
商业迭代：Costco华南首店已开业，华润万象城（在建）预计2026年运营，形成"高端商业矩阵"

红山华府核心配套全解析
教育：深圳顶尖学区集群丨深圳高级中学（北校区）：2024 年中考普高率97%，四大录取 69人（深中33人），扩建后新增45班2100学位，A1类积分门槛降至60.6分。
全龄教育链：民顺小学（龙华前三）、龙华区外国语学校（市重点）、红山中学（在建）构成"15年优质教育圈"
交通：立体通勤网络
地铁：4号线红山站（C口）400米，1站到深圳北站（换乘5/6/27号线），6 站到福田市民中心。
自驾：新区大道、南坪快速、福龙路，30分钟直达南山科技园，15分钟接驳福田中心区。
深惠城际（2027年开通）、中轴城际（2030年）实现大湾区1小时通勤。
商业：百万级消费主场
步行10分钟：红山6979（10万㎡开放式街区）、北站缤果空间（8万㎡）。
3公里范围：Costco（华南首店）、壹方天地（45万㎡）、华润万象城（在建）。
夜间经济：红山6979入选深圳首批夜间经济示范街区，2024年客流量超2000万人次。
医疗：三甲医疗双引擎
新华医院：2024年12月启用，北大深圳医院运营，规划2500床位，重点打造运动康复、皮肤整形等特色科室。
深圳市第二儿童医院：2025年投用，全国首个"公园式儿童医院"，提供全周期儿科服务。

官方渠道最新信息及动态追踪
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营销中心：民治街道新区大道与民宝路交汇处东北侧（导航 “红山华府营销中心”）
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