北上广深7月新房成交下滑，二手仅深圳独涨！主要是这些原因

‌在最炎热的7月，北上广深楼市成交量集体下滑。最新数据显示，除深圳二手房成交量微升3.4%外，北上广三城二手房及四城新房成交量在7月集体环比下降，其中新房市场跌幅尤为突出，上海跌幅甚至超40%。

专家分析指出，传统淡季叠加极端高温、台风影响，以及前期政策效应衰减后进入“真空期”、买卖双方价格预期僵持博弈、新增供应结构变化等多重因素，共同导致市场活跃度下降。

58安客居研究院院长张波分析认为，一线城市一二住宅成交量恢复整体性上涨，或需等到9月。

除了深圳，北上广二手住宅成交量环比下滑

在北京，据中原地产研究院统计数据，7月北京二手房住宅网签12784套，环比6月下降15.6%，也低于2023年、2024年的同期，当中比2024年下降了17.9%。

值得关注的是，在2025年上半年，北京二手住宅累计网签 88575 套，逼近 9 万套，创三年以来同期新高。

“这一降势并非偶然。2024年以来的一系列房地产利好政策对二手房市场的刺激作用贯穿 2025 年上半年。然而到了7月，随着前期政策效应逐步衰减，市场缺乏新的有力政策支撑，购房者的入市热情逐渐冷却。政策对市场的拉动作用边际递减，使得原本被政策激发的购房需求在 7 月出现了一定程度的回调”。北京中原地产首席分析师张大伟分析认为，当前北京二手房市场处于买卖双方的价格博弈阶段。卖方还抱着去年的价格预期不愿意降，购房者看到市场走弱，期待价格进一步下行。这种心态差异导致双方僵持不下，使得市场交易活跃度降低，进而导致成交量下滑。

在上海，据上海市房地产交易中心最新披露的数据，2025年7月，上海二手房网签成交19337套（全口径数据，包含商业、车位等），环比6月下降7%，同比去年7月下降5%。这是上海在去年“929新政”以来，除去受节假日影响的1月和2月以外，单月二手房成交量首度跌破2万套大关。

广州也不例外。据广州市房地产中介协会数据，7月（统计周期:6月26日至7月25日）广州市二手住宅网签套数和面积分别达到8962套、88.84万平方米，环比分别下降9.39%和10.84%，同比分别下降10.68%和12.25%。不过，在今年1-7月（统计周期:2024年12月26日至2025年7月25日），广州市二手住宅共网签65575套和657.91万平方米，同比分别大幅增长9.03%和9.02%。

深圳是其中例外。据深圳中原地产数据，从过户数据看，7月深圳二手住宅过户套数为4656套，环比上升3.4%；二手住宅过户46.6万平方米，环比上升2.8%。当中建面60-90平方米住宅成交占34%，成交占比最大；户型方面，3房户型成交占35%，成交占比最大。

北上广深一手住宅成交量全都环比下滑

相比二手住宅市场，北上广深的一手住宅成交量下降更为突出。

7月，北京新房住宅网签2881套，网签面积365567.15平方米，套均面积约126.89平方米。环比今年6月，新房住宅网签套数下降27.6%，网签面积下降32.8%，套均面积减少9.95平方米。同比去年7月，降幅更达到29.6%。张大伟指出，好房子的供应预期影响了新房的价格，部分郊区房源在春节后出现了明显的价格调整，或加大促销，新建住宅成交量集中在少数热点项目中。目前，北京全市新房去化周期 28.5 个月，主要受郊远高库存板块拖累。

无独有偶，今年以来土地市场大热，楼面地价频创新高的上海，7月份一手住宅成交量也环比下减。据上海中原地产数据，当月上海新建商品住宅成交面积34.1万平方米，环比减少40.6%。当月供应37.5万平方米，环比减少28.9%。入市23个楼盘中，高价房产品只有4个；难得出现1个均价低于3万元/平方米的刚需类产品。

在广州，据克而瑞数据，7月广州一手住宅网签4874套，环比减少25%，同比减少13%。当月商品住宅供应35.38万平方米，环比下降46.9%，同比基本持平；整体市场热度明显回落，多盘收紧优惠力度或渠道降佣，客户观望情绪增加，成交面积50.16万平方米，环比下降36.7%，同比下降24.6%。与此同时，年中节点后房企入市步伐明显放缓，7月共录得8次旧盘加推，环比减少11次，无首开项目，推货量环比减少近七成，部分热点新规项目加推表现较好，支撑全市去化维持在23%。

而在深圳，据深圳中原地产数据，7月深圳一手住宅网签1441套，环比下降24.1%。事实上，7月份深圳有11个住宅项目获批，批售面积47.7万平方米，上升145.3%；8个住宅项目入市，推售面积31.3万平方米，上升43.4%，入市数量止跌回升。但由于热门项目缺乏，开盘去化率整体走低。截至7月末，深圳全市新房住宅存量为290.8万平方米，根据过去一年平均成交量计算去化时间约为8.61个月，较6月份出现明显上升。

分析：北上广深一二手房成交量恢复或要到9月

在业界看来，7月份北上广深圳楼市遇冷在预料之中。

按照惯例，7月是传统的楼市淡季，极端高温天气在北上广深频现，而广深双城更叠加台风影响，从而影响市民看房。

58安客居研究院院长张波分析指出，尽管今年以来“稳楼市”为主基调，且一线城市本身也在研究储备调减限制性措施，但一线城市总体政策面相对保守，加之由于近期“土地热”频频出现，不少地王的出现也让政策面加码显得更为犹豫，这就导致了在7 月传统淡季叠加政策真空期，进一步拉大了市场调整幅度。

张波指出，当前价格下行压力还存在。从安居客线上数据看，上海二手房挂牌均价7月环比下跌 1.2%，其中内环内学区房降幅达更为明显，同时挂牌时长还在增加，显示出市场的犹豫情绪有所上升。同时，经纪人信心指数下降 3.84%，也反映市场带看量增加但转化率下降”的困境。此外，一线城市总体挂牌量攀升：北京、深圳、广州 7 月二手房挂牌量环比上涨 4.6%-4.56%。改善型业主“卖旧买新”需求释放是重要因素，加之近期中高端项目的集中上市，更是加剧了这一趋势。

张波认为，从安居客线上用户找房热度看，7月环比6月平均下降1.33%，其中仅有北京上涨0.82%，上海、广州、深圳分别下降0.29%、3.18%、3.09%。这一趋势预示着8月的市场成交可能会延续7月微降温的趋势，“但一线城市总体的成交量环比虽有所下降，还处于安全水位，例如上海1.9万的二手成交量还是处于‘荣枯线’之上，一线城市一二手房成交量恢复整体性上涨预计还需等到9月”。

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶分析认为，7月为市场淡季，新房、二手房市场季节性回落，但核心城市市场韧性仍在，7月重点城市土拍中，上海、深圳等城市优质地块土拍热度较高，预计后面这些地块入市后有望继续对新房市场形成支撑，但区域间项目分化行情仍将延续。二手房方面，短期市场尚能保持活跃度，但挂牌量持续较高背景下，以价换量现象仍将主导市场。

采写：南都·湾财社记者 邱永芬