北京买房：理清思路，购房建议1612

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，我母亲名下有一套天坛附近的老破小，54平三楼无电梯，传闻学区房即将被废，考虑是不是现在就提前卖掉，我们用不上东城的学位，孩子在海淀上学。问题是如果卖掉之后买在哪里，或者是您有其他的资产配置方案吗？房子我们看了两个楼盘，您看看合适吗？

A：

1、学区房谈不上被废，因为官方从来就没成立或承认过，本来就是民间自发的应对模式而已。

2、常规建议是，如果用不上学位了，也不是非得在这里居住，那就趁着溢价还高卖掉呗。否则既然是溢价高，那就降低了居住体验的性价比，而且还要承担溢价在拐点之后的风险。

3、卖掉之后买哪里，那得看自己的通勤和需求了，房子是用来住的，得看自己的喜好。如果不自住，那常规建议是买在朝阳，因为租金收益相对高，而且大多数的价格走势也不落后。

4、其他资产配置是指理财吗？这我不懂，咨询懂行的吧。

5、俩楼盘我觉得自住都合适，不自住的话就不太合适了。因为都比较偏，优势是房子的设计新环境好，劣势是到这里租房的人不太多，也不会出高价，出租的话还损耗装修。

所以这看自己是否长期自住吧，自住就买，不自住就算算出租的收益和成本。至于价格走势这方面别期望值太高，毕竟是地段儿还不强，投资角度有赌的成分，看运气了。

仅供参考。

二

Q:

请问，坐标北京垡头上班，想在附近买房，考察后只有翠城合适，小区怎么样？经济适用房将来是否会砸在手里？持有期预计8年左右。

A：

1、翠城挺好的啊，经济适用房，早期的质量非常好，几乎等同甚至超过部分商品房。就因为当时是标杆工程，开发商住总作为国企又被盯的很紧，所以无论是户型还是品质都挺好。

2003年之后的稍微弱点儿，因为土地和拆迁费的价格都上涨，建安成本也涨，而经适房是被限死价格的不准涨价，那赔钱的买卖就自然得从成本上省钱了。所以越往后的几期越弱点儿，从板楼变成了节省土地的塔楼，质量也弱点儿，但也还不错。

2、经适房就是早期保障房，转商后就是商品房，和现在的共有产权房两码事儿，不可能砸手里。

共产房是系统内封闭运行的，也就是转不成商品房，交易受限制，所以几乎没有投资性，金融属性也低，因此不太建议。经适房无所谓，尤其是老经适房，转了商就自由交易。

3、持有几年看自己，这没什么说的。

仅供参考。

三

Q:

请问，如果不自住，以收租金和保值为主，应该买新房还是二手房？经我查询资料，感觉这两种方案各有优劣案例，想听听您的建议。

A：

1、不自住，那肯定是二手房啊，这是送分题。

2、打个比方吧，想买辆车，自己不开，租出去跑滴滴，请问应该买新车还是二手车？肯定是二手的呗，便宜+皮实=收益高+不心疼。而新车到手就是二手的，亏不亏啊？

房子也是这种情况，新房是肯定有溢价的，这是我们开发商的利润。而交房之后这溢价都会逐步耗散，跟新车变成二手车一样，只不过是缓慢耗散的。另外新房的优势就是“新”，所以更适合自住享受。而租出去就是让别人享受了，还多收不了多少租金，有个三年还把装修毁了，划算吗？

3、各有优劣案例。新房有案例的一是毛坯房，没装修的溢价损耗就低些了。二是价格合适，如果能跟二手房差不多的话肯定是新房合适啊。

4、总之这看具体情况吧，只能说绝大多数情况下是二手房划算，新房如果能做到价格倒挂的话才算合适。另外保值问题看地段儿，成熟地段儿的稳妥，偏远的不管新房二手房都风险较大。

仅供参考。

四

Q:

请问，男友在上地，我在西二旗，都无京户有工居证，想买房，500万左右的，能承受商贷2万以上。不需要学区房，请推荐海淀合适的小区。居住时间预计三至五年之内，有了宝娃之后再换房，到时预计能增加200万以上的首付。

A：

1、能承受2万以上贷款，那就是首付在100来万是吗？这杠杆可够高的，考虑好月供和收入的风险。

2、不需要学区房，那海淀就没什么合适的小区了。因为海淀全区都算学区房，最弱的学区都有海淀学籍的价值。不管溢价高低，都是降低了居住的性价比。

如果就想在海淀，那就买普通学区的，比如典型的学院路，北太平庄和花园路等地，溢价都低，居住的性价比高。

3、三至五年之内换房，说实话这周期短了点儿。因为换房是有税费成本的，现在就算降了也是3%左右，至少两年左右的租金吧，换房周期太短的话就不划算了。但这无所谓，真等想换的时候再权衡。

4、我要提个建议就是既然在海淀北边，那就没必要非得在海淀了，昌平回龙观也挺好的，肯定没学区溢价，居住的性价比正常。价格走势到目前为止也至少是跟随大盘不落后，这预算能买到小三居了，总价也不算突出，也就是不影响流动性。

仅供参考。

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