天津的洋房又出新花样！叠拼要被取代了？

又卷不动啦？

天津新房同质化越来越严重，像“多胞胎”。

只在风格和材质上打差异化，形制没什么变化。

最近，“军备竞赛”终于又创新了。

4层洋房玩出了新花样儿，甚至大有取代叠拼之势，有点儿意思。

先看几个案例，这是星星之火。

津南北马集地块容积率1.2，惯性思维肯定要做洋房+叠拼。

没想到，它竟然做了4层洋房，放弃叠拼。

公示的规划相当复杂。

通过层层退台，实现南北向均有露台，每层户型都不一样。

津南北马集地块部分规划图

滨海生态城的中新澜湖庭，容积率只有1.1，也做了部分4层洋房。

效果图相当酷炫，是不是眼前一亮！

中新澜湖庭效果图

这是从没有过的创新形制。

195-270平米的超级大平层，一梯一户。

南向最多7开间，整体面宽最大超30米。

首层带架空层庭院，顶层带超大露台，还有开敞式阳台。

每层户型都不同，多样性很强。

生态城的宜禾溪岸，也做了创新型4层洋房。

每户都带有户外庭院和地下室。

宜禾溪岸实景图

大港的格调罗滕花园，也规划了4层洋房。

据了解，也有露台或空中花园的创新形制。

要说4层洋房，倒不新鲜。

格调锦雲、格调安澜花园，都在超低容积率下，放弃叠拼做4层洋房。

但只停留在“楼层变少”，形制没突破。

要说突破形制、多样性强的洋房，也有先例。

生态城的宜禾春江府几乎“消灭标准层”。

露台、院落（首二层均有）、阁楼……附加值很赞。

宜禾春江府效果图

今年，两者结合的创新物种出现了：

退台式洋房

退台式洋房，对规划条件非常苛刻，需同时满足低容积率和建筑规范的宽松。

刚好，天津在这两方面都突破了：

❶政策突破

今年3月，市规划局发布《关于住宅多样性政策补充要求的通知》。

允许4层以下住宅每层设置露台。

规范的宽松与合规，提供了技术的可行性。

❷容积率的突破

1.1-1.3的容积率，以前别说环内，连远郊都少之又少。

现在“好房子”是主旋律，住宅低密化。

天津宅地容积率大幅降低，团泊东已低到1.01。

365房地产研究机构近期研究的地块中，不少容积率都非常低，成为产品创新的新战场。

4层退台式洋房，开始出现替代叠拼的苗头，附加值一点也不少。

结合架空层，首层实得地上3层，类似“小联排”。

顶层结合露台或阁楼，也能实现别墅空间。

标准层设置露台，得房率高，适配人群更广。

关键是，优化了叠拼的弊端：

装修成本太高；楼上楼下动线不方便，楼梯还占面积；下叠私密感差，被上叠“监视”；上叠院子在下叠厨房前面，很尴尬，不实用……

源于“限墅令”，叠拼是过渡的“妥协产物”。

尤其上叠，与跃层洋房无异。

现在联排都能做了，叠拼也该退场了。

退台式洋房在天津刚开启新赛道，创新度还不够极致。

其它城市已经有不少惊艳案例，咱先开开眼界。

商丘的金沙缦岛，退台式洋房创新度够领先。

一层、二层为138、148平米的大平层；三四层是169平米的跃层。

每层都有地面层的入户花园，露台尺度也超大。

金沙缦岛效果图

金沙缦岛效果图

金沙缦岛户型图

成都的龙湖西盛粼湖天境，虽然不是4层洋房，但也采用退台式设计。

每层户型都不一样，亮点是超级露台。

龙湖西盛粼湖天境效果图

首层187平米五室，前后双花园50-63平米。

二层168平米四室，利用退台实现南北双露台。

三层143平米四室，南侧双套房和客厅均带露台，北侧为近15米开间的超级L型露台。

四层135平米四室，主卧套房和客厅外连接11.7米开间的露台。

五六层是202平米的跃层：客厅三面有环幕景观露台，楼上也有20平米的大露台。

七层139平米四室，超30米采光面的L型超级露台。

继“全景舱”户型后，这款产品又风靡了成都。

重庆的中央公园悦府也是退台式洋房，一栋楼做出3款户型。

露台空间尺度，实现了类四代宅的效果。

中央公园悦府效果图

这就是百分百自住市场的特点：

产品为王，创新驱动。

当改善置业扛大旗，迭代的颗粒度就越来越细，趋于多样性、定制化。

这也是房地产行业成熟的表现。

一栋楼中，多种户型已经实现了。

一个社区中，容纳多种风格、设计的产品，也不是天方夜谭。