楼市危言VS大派定心丸

香港的楼市受到多方因素影响，近年来学者对楼市走向有不同的看法。一些学者认为楼价仍有下跌空间，甚至可能较高位大幅回落，而另一些则认为楼市可能已经触底，未来可能温和复苏。

叶秀亮：楼价要从高位跌60％至75％

中文大学经济系兼职教授叶秀亮

中文大学经济系兼职教授叶秀亮近日在一网台上作楼市分析，认为本港楼价要较高位下跌60％至75％，又认为目前楼市泡沫比1997年还要大，除非美元“冧咗”，港币兑人民币跌一半，就要调整对本港楼市的预测。

叶秀亮表示：“目前香港楼价真是跌了，跌了就会继续跌，跌了3成。以前升了250％，现在跌了3成,是否跌够呢？楼价最高峰时，物业租金回报率是1.8厘，这是一个泡沫水平。跌50％，这是什么概念？即是回报率去到3.5厘，这是合理吗？但地产代理对你说，是有3厘多，这是骗你的，这其实用一个好极端例子说给你听有这个租金回报率。其实这应该是2厘多，都未到3.5厘。要合理，是3.5厘，即是楼价（对比高位）要跌50％。”

叶秀亮续称：“但经济理论说给你知，一跌下去就不会跌到合理水平，一跌就会跌更多，好似股票，一插到合理水平就直插下去，然后再升回去。只不过股市以日计，楼市以年计，所以楼市会跌好几年。楼升了250％，跌50％是合理，但经济理论话你知，要跌60至70％。”但他强调，别太恐慌，“是有个基础。例如楼价跌75％，是什么呢？是相对于楼价租金回报率有6.5厘分即是你收了租是可以跌到供楼利息和本金，你就好舒服。1997到2003年是跌了70几个百分比，以前与现在不同，但其实现在的泡沫比1997时大。”

他指出，本港住宅供应量多，港府又大量兴建资助房屋，而建筑成本根本不是坊间所指的水平，“地皮几千元一呎，建筑成本说给你知是6000元一呎？那里有呀。新鸿基最贵是5000、6000元，通常香港高档住宅是4,000几元，那些是有玻璃幕墙的，是高档的。如果是大众化楼盘，3,000几元而已。如果要骗你的话建筑成本6,000元，呎价不会跌穿9,000元，这是骗你的，你明白的！所以你不要信，你若信，是自己找死！在经济学上是利益冲突，你不应该信你的经纪，你走去掷银都有一半机会中，你走去信地产经纪，你9成会死，这样你都要死，归根究柢都是贪痴。”

对于有意见认为利息下调利好楼市，他认为，利息只是跌少少，无需要调整对楼价下跌的推算，就是下跌60％至75％。除非美元“冧咗”，港币对人民币跌一半，那就要调整。“目前大势很明显，楼价跌了下去，供应很多，现在楼价真的很贵，因为租金回报率只是两厘几。”而下一个关键是防止银行出事，因此金管局强逼银行集资，增加资本充足比率，确认所有银行就算楼价跌75％也不会执笠。

关焯照：港息低企是入市良机

冠域商业及经济研究中心主任关焯照

冠域商业及经济研究中心主任关焯照指出，香港作为自由港，先天市场优势强劲，为保持自身竞争力，需从稳定的社会局面、加强与海外市场合作、人才培养与吸引、创新智能化科技的应用等方面出发，持续巩固并加强本港国际金融中心的优势地位。关焯照提到，不稳定的政治环境会显著拖垮地区竞争力，而香港国安法及《维护国家安全条例》的出台从法律上防止黑暴等事件再次发生，商界及外围投资人士投资意欲自然上升。此外，他认为香港可以主动创造合作空间，加强与譬如欧洲、中东、东南亚等地的资本市场的来往与合作，以增强自身竞争力。

他指出，一个月银行拆息持续回落，加上楼价已累积一定跌幅，令“供平过租”更普遍。十大屋苑“供平过租”的情况，已由本月初的4个屋苑扩展至全数10个屋苑，其中荔枝角美孚新邨“供平过租”的差距，更在半个月内从约15.2%扩至约30.5%。

不过，他认为，近日拆息回落属技术因素，情况与2009年美国持续减息不同，准买家入市宜以美国减息作参考。以天水围嘉湖山庄为例，今年4月平均呎租录约24.5元，假设该屋苑一个446 方呎单位，月租约10,927 元，同月屋苑平均呎价约7959 元，即楼价约355万元；若以本月初H按封顶3.5 厘、承造七成按揭、30 年还款期计，每月供款约11,158元，本月初较租楼支出仍高出约2.1% ；不过，随着拆息回落下，以最新H 按1.97 厘计，每月供款约9147 元，较租楼支出低约16.3%，即“供平过租”。

他又认为，今次拆息回落并非基本因素，情况与2009年美国持续减息有所不同，而买楼供楼是长达20 、30 年，故买家入市不应以短期拆息表现作为计算供楼负担，应以美国减息趋势作为参考。

他指出，根据资料显示，二手楼价已跌至2016年10月的水平，较2021年8月的历史高位回落超过两成半，而特区政府在今年首季决定撤辣，楼价的确曾出现短暂反弹，但由于市场承接力不足，最终这个小阳春亦很快消失，楼价亦已跌穿撤辣前的水平。

他说，本地楼价未能持续反弹，与以下两个原因不无关系：第一，自疫后开关后，不单内需表现不及预期，访港内地旅客消费又较疫情前为低；第二，从2022年3月至2023年7月期间，联储局多番加息，其速度之快幅度之高是近年少见的。由于香港采用联系汇率制度，港息也被迫跟随美息上升，自然拖累对息口向来极之敏感的楼市。“幸好特区政府在过去几季已推出数项政策，来增强内需和访港内地旅客的消费意欲，例如以夜缤纷推动夜经济（night economy）以及将香港打造为盛事之都＂

他笑说，究竟这些振兴经济政策能否达到预期效果仍属未知之数，但楼价至今仍未企稳，肯定会为香港经济带来逆风，尤其是市民置业率已超过五成，楼价回调定必会为整个社会带来负财富效应。这最终只会令消费信心下跌，为经济增长带来不少下行压力。

他说，现时楼市表现呆滞，特别是二手楼成交宗数较过多月前明显回落，而一手楼也不见得热卖。楼市成交回落反映买家入市意欲有下降迹象。另外，由于未来三至四年间可提供的一手私人住宅单位已显著增加，以现时市场有限的吸纳量来说，肯定难以迅速消化未来几年的供应。如果市民相信楼市出现供过于求，置业意欲自然低企，增加楼价继续调整的机会。

他指，要解决现时楼市问题，政府不妨考虑管理供求预期。根据《长远房屋策略》2023年周年年度报告，政府把公私营房屋新增供应比例设于7:3，但由于现时地产商已有足够的新楼库存和未来三四年市场仍有充足的私人住宅供应，政府是有空间调整公私营房屋供应比例，例如将现时的7:3比暂时改为8:2比，即是将新增私楼供应数量减少，这有助改变市场对私楼供应过多的看法，对提高市民置业意欲是有正面影响的。此外，进度报告指出公营房屋在未来五年的落成量将低于目标，政府需要在期后五年追落后。然而，将公私营供应比例改为8:2，这将会释放更多土地用作兴建公屋，对达到未来五年后所预定的公屋单位目标肯定有帮助，同时，这亦可以缩短市民轮候公屋的等候时间，以上提议可说是个一石三鸟的方法。

来源：香港经济导报

作者：何洁霞 本刊主笔