北京买房：理清思路，购房建议1610

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，一是您对后续市场走向怎么看呢？如果是市场整体下行的情况下，我持有房产是不是还不如卖了合适。二是太阳宫又出了中建玖合府还有旁边地块的新房，我担心上市后会影响小区房价。三是如果留在朝阳读初中，到时候有没有必要跨区小升初去西城呢？

A：

1、我对后续市场怎么看？只从北京来说，我认为大盘是没什么下跌空间。主要是因为平均租金回报率已经跟同期银行存款利率差不多了，朝阳的小户型超过利率的也不少，那就没有下跌的道理了。

这自己算算太阳公元的吧，我前些日子算是跟同期银行存款利息差不多。而且按道理来说，这种学区是应该有学区溢价的，那既然没有，就说明又多了一层支撑。

如果整体下行，那卖不卖的就看是否有其他更稳妥+高收益的投资渠道了。我反正是没有，所以就拿着这几套小房子凑合了，换成钱的话我怕自己把持不住。现在社会太复杂，惦记我这种油腻大叔的老娘们儿太多，我倒不怕肉体被占便宜，就怕钱被忽悠的暴雷了。

2、中建玖合府，没什么影响，因为规模太小，一共才不到20万平几百套房，能有多大影响？而且这种地段儿没人会低价甩卖的，我们开发商虽然很坏很贪婪，但真的不算太傻，也轻易不在买卖上做慈善。

3、是否跨区小升初，一般不建议。除非三种情况，一天才，二学渣，三人脉极其强大。

天才其实更应该去海淀，牛娃的整体规模更大，竞争更激烈。西城也差不多，只是整体规模小点儿，但竞争也同样残酷，对天牛娃的激励更大。

学渣指在小学就发现孩子实在不行，在朝阳有可能考不上高中的。那最好去西城，跟着大部队瞎混吧，有可能比在朝阳考的好。

人脉必须强大是针对普娃的。因为以目前人朝的成绩，放到西城也是前十，那如果没有极其强大的人脉，为什么要放弃100%把握的牛校，而去西城撞大运呢？毕竟西城如果单纯靠运气，能大抽奖的概率不过是3%。也就是说，如果放弃人朝而去西城拼运气，97%以上的可能失败，超越的可能性不超过3%。

4、简单就这情况，看自己的选择吧。不过前边俩问题无所谓，第三个小升初的一定慎重。在我看来这有点儿没事找事儿了，拿孩子的人生玩儿刺激。

打个比方这就跟是否移民美国似的。本来最适合两种人，非常有钱的+底层人渣。但作为一个在国内生活的好好的稳定中产，为什么要去美国赌人生啊？

仅供参考。

二

Q:

请问，我家孩子前年底博士毕业，入职国贸附近央企，今年28了，我想他能买房稳定下来。现在有熟人推荐我买金茂满曜的116平新房子，那是高科技好房子，可我孩子又不太愿意现在买房子，一方面房价认为可能还要降，另一方面他毕业才一年半，不想买房子怕压力太大，先租房子想再等几年。

我想问问您，金茂满曜的房子怎么样？人家说以后新房子都是这样高科技的？您有什么好的建议吗？

A：

1、我对新房不熟，点评人家不合适，说好听的没人给钱，说不好听的老惹麻烦又犯不上。所以这咨询当地中介或渠道商更合适，他们卖房的对项目更了解。

2、高科技的房子当然很好，但具体到项目我不清楚，央企房企也有资金压力的，地主家也未必永远有余粮啊。这具体的还是问懂行的吧，我真不懂，不敢乱说。

3、以后新房子都是高科技的，这话说了20多年了，我卖房时也得这么忽悠来着。但到目前为止还是普宅为主，毕竟房子是用来住的，大多数人对基础居住功能更关注。高科技设施能成为卖点，但未必所有人都需要。这就跟高科技预制菜似的，都说是未来趋势，但未必大众都能接受。就算等到都接受了，当年的高科技或许都老到过时了。

或者说人们更关注的是性价比，至于是否高科技则是次选。性价比包括新房和成为二手房之后，科技越先进，后期的维护成本越高，而且也有被新的高科技替代的可能。这参考之前的几个高科技小区的案例吧，居住应该都挺好，其他角度大多普通，保值很好的应该只有广渠金茂府。

4、另外考虑好，有句话是“房产的价值由什么决定？地段地段还是地段儿”。三间房这地段儿虽然算不错，但毕竟是五环外，在这里买改善新盘从居住体验上挺合适，但偏高的价格在成为二手房之后，价格走势说不好，有可能吸引到有钱人来追捧，但也有可能成为“错配”。

5、我没什么建议，房子是用来住的，有需求就买呗。我不认为北京楼市大盘还有什么下跌空间，因为平均租金收益率已经接近同期银行利率，再跌就是超跌了，而且利率却还有下降的可能呢，那样房租收益就更突出了。

但月供压力就只能自己考量了，外人没法儿建议。

三

Q:

我咨询个海淀学位的问题。因为我是北京人，孩子也是，只不过户口在密云，但我们在海淀上班，一直在回龙观租房。现在是考虑孩子过两年上学的问题，我家有宅基地但没买房，所以按政策是可以在海淀租房上学的。

但谈了两三家了，除房租外都单独要一个租学位的钱，这让我们很为难。不是说掏不起，而是我想不通，我为了孩子上学要交税，这已经是学位的钱，为什么还要交房东的钱，这不就是重复收费了吗？

第二点是就算我们愿意给房东交租金，那也得有个标准吧，不能空口白牙的就二五八万。现在是三家的价格都不一样，**的五万，**的八万，**的十万，这放谁也别扭吧，张嘴就要要钱。您给我们找个标准吧

A：

1、标准我可真不知道，我只会计算学区房的溢价，但上学的学位租金不知道。一般来说是对口的学校排名更高，租金也就更多，但具体的还是问当地中介吧，估计只有他们清楚。

2、至于租学位的钱怎么说呢？打个不恰当的比方吧，您家请了个保姆，您给工资让她看孩子做饭什么的，可以说是您租用了这个人吧？

但如果您想让保姆陪着睡觉，那就得单独支付代价了。因为保姆虽然拥有这个功能，却没这个义务，工资里也不包含这项业务。而且这功能和业务是能单独区分出来的，所以也就可以单独要钱了。

学区房也是这样，您支付的房租中包括了房子的居住和周边配套的价值，但学位却是个可以单独拆分出来的功能，其价值并未体现在房租之中。那谁想用可不就得单独花钱了吗？和保姆的意思差不多，话糙理不糙。

3、至于房租税是交给税务局的，没交给房东，交不交的跟他们没关系，谈不上重复收费。

4、简单就这情况吧，我是真帮不上什么忙，租金标准问当地中介吧，他们应该熟悉。

仅供参考。

四

Q:

请问，我目前情况是芍药居北里一套60平的两居，自住兼顾孩子上学，一套芍药居5号院的42平一居，老人住（21年初410万买的），现在房价下行，5号院的房子已经下降到340左右。

想咨询一下，我们想把资产分开配置，考虑抗跌性，想投资买朱辛庄的中海未来之境（108平，预计得660万），不知道这个想法是否合适？

A：

1、这得问卖房的，我好多年不卖房了，对新房完全不熟，连多少钱都不知道。还是问渠道商或当地中介吧，他们熟悉新楼盘。

2、不过一般来说，新房和二手房各有优劣。如果是为了自住为主，那新房肯定是首选，居住体验怎么的都比二手房强。但所有新房都是必定有溢价的，您不会相信我们开发商和土地方不赚钱+帮买房人发财吧？

溢价高低问当地中介吧，不太高的就合适，能兼顾保值。高了的话那就看发展吧，如果规划按计划保质保量的完成，那就实现预期的拉平。如果提前完成或增加大型配套，尤其是产业区，那就跑赢。拖延或减少了配套，那就陪着站岗。毕竟新房价格都是按照规划的完成预期制定的，所以才透支了溢价。

3、如果是保值为主，那常规是成熟板块的二手房（非学区房），无论地段儿还是租售的价格都是经过市场检验的，至少相对稳妥。

4、总之这问懂行的吧，我实在不熟，也不方便聊新房。其实主要就是看价格，便宜了就什么都能兼顾，能做到倒挂就更好了，这些只有卖房的才知道。

仅供参考。

五

Q:

请问，目前一方在朝阳门、东四十条上班，一方在慈寿寺、车道沟上班。预算在500-550之间，1-2年要小孩，麻烦您帮忙推荐一下买房位置和买房思路。还想问一下石景山中海寰宇天下：景山府、御山府、熙山府的价格在什么位置。

A：

1、这我都回答不了。通勤只能看自己的感受，外人推荐不了位置。

2、价格在什么位置是什么意思？是指相对价格还是绝对价格？指统计表位置还是行情预测的位置？

现实价格不都是7万多吗？小两居500多万，在北京算典型的中位数，单价和总价都是。

行情的相对位置算略高的，毕竟这在石景山或西五六环算改善定位，升值较好，房价中必定有部分租售溢价，10%左右吧，也不算太高。当然这是我的估算，具体的问当地中介吧，他们有租售的真实数据。

3、买房思路我也说不了。常规建议是先列出主要需求吧，通勤、配套、学区、保值还是居住体验等等，然后进行排序。在预算不是太高的情况下，一般实现一个算成功，两个超值，三个以上可遇不可求，都得适当取舍。

仅供参考。

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