北京
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在商品房与车位交易中，若开发商因自身原因逾期办证，且合同约定的违约金过低，购房者能否要求提高赔偿标准？北京一起案例给出了肯定答案：法院可根据违约情节和实际情况，对明显过低的违约金予以调整，充分保护购房者的合法权益。
一、案情梳理
（一）当事人信息
原告：张磊（购房者）
被告：甲公司（房地产开发商）
（二）事件经过
2019 年 6 月，张磊与甲公司签订多份买卖合同：
6 月 13 日，签订《北京市商品房现房买卖合同（住宅类）》，购买一号房屋（实测面积 376.72 平方米，价款 25015997 元），当日办理网签；
6 月 3 日，签订三份《北京市商品房现房买卖合同（商业办公等非住宅类）》，购买 A、B、C 车位（单价 295000 元 / 个），当日办理网签。
付款情况：张磊支付房屋首付款 10015997 元、车位款 885000 元，合计 10900997 元；2019 年 6 月 21 日，通过江苏银行北京分行贷款 15000000 元支付房屋余款，甲公司于 2019 年 6 月 26 日收到全部款项。
2019 年 12 月 21 日，甲公司开具购房及车位款发票；12 月 26 日，交付一号房屋及三个车位。
合同约定：甲公司应在交付后 730 日内（即 2021 年 12 月 25 日前）协助办理不动产权证，逾期未办的，按已付款的万分之一支付违约金（附件十三补充协议）。
但甲公司因自身融资需求，将一号房屋及车位抵押给某银行，导致无法按时办证，房屋及车位多次被法院查封。张磊通过执行异议解除查封后，于 2023 年 10 月 31 日取得车位产权证，2024 年 1 月 4 日取得房屋产权证。
张磊起诉请求：1. 甲公司支付逾期办证违约金 1910921.28 元；2. 承担诉讼费。甲公司辩称：违约金应按合同约定的 “已付款万分之一” 计算，且张磊实际使用房屋，未造成重大损失，请求降低标准。
（三）争议焦点
甲公司逾期办证是否构成违约？
合同约定的 “已付款万分之一” 违约金是否过低，能否调整？
违约金的计算期限及总额如何确定？
二、案件分析
（一）违约行为的认定
根据《民法典》第五百七十七条，当事人一方不履行合同义务的，应承担违约责任。本案中：
甲公司因自身抵押导致一号房屋及车位逾期办证，超出合同约定的 730 日期限（2021 年 12 月 25 日），构成违约；
房屋产权证延迟至 2024 年 1 月 4 日办理，逾期 740 天；车位产权证延迟至 2023 年 10 月 31 日办理，逾期 675 天；
法院认定：甲公司的违约行为系自身原因导致，应承担全部责任。
（二）违约金的调整依据
根据《民法典》第五百八十五条，约定的违约金过低时，法院可予以增加。本案中：
合同约定 “按已付款万分之一支付违约金”，按此计算，房屋逾期违约金仅为 25015997 元 ×0.0001=2501.6 元，车位合计 885000 元 ×0.0001=88.5 元，明显低于实际损失（如资金占用成本、产权受限风险等）；
甲公司主张 “张磊实际使用房屋，无重大损失”，但逾期办证导致房屋无法交易、抵押，限制了物权权能，属于实质性损失；
法院认定：合同约定的违约金标准过低，结合违约时长（超 2 年）及甲公司过错程度，应予以调整。
（三）违约金的计算方式
法院结合案件事实，酌定合理计算标准：
一号房屋：以总价款 25015997 元为基数，自 2021 年 12 月 25 日起至 2024 年 1 月 4 日（740 天），按合理比例计算违约金 1851183.78 元；
A、B、C 车位：以总价款 885000 元为基数，自 2021 年 12 月 25 日起至 2023 年 10 月 31 日（675 天），计算违约金 59737.5 元；
合计 1910921.28 元，符合公平原则及实际损失范围。
三、裁判结果
法院判决：
甲公司于本判决生效后十日内向张磊支付逾期办理不动产权证违约金 1910921.28 元。
四、案件启示
（一）购房者的风险防范
签约时需审慎审查违约金条款，避免 “万分之一” 等过低标准，可约定 “按日万分之零点五至一” 的合理范围；
注意房屋是否存在抵押，要求开发商书面承诺无权利瑕疵，并约定抵押导致逾期办证的加重责任；
逾期办证后，及时留存催告记录（如函件、聊天记录），证明损失扩大的合理性。
（二）违约金调整的举证要点
主张违约金过低时，需提供实际损失证据（如同期贷款利率、房屋无法交易的机会成本、查封导致的风险等）；
强调开发商的过错程度（如故意抵押、拖延解决），法院可能据此酌情提高赔偿比例；
对比同类案例的裁判标准，增强主张的合理性。
（三）开发商的合规提示
避免因自身融资需求擅自抵押已售房屋，确需抵押的应提前与购房者协商并约定解押期限；
逾期办证后应积极解决（如清偿债务解除抵押），避免损失扩大，否则法院可能认定恶意违约；
合同中违约金条款需符合公平原则，过低标准可能被法院调整，反而增加成本。
（四）司法调整的边界
法院调整违约金以 “弥补实际损失” 为原则，一般参考 LPR、违约时长、过错程度等因素；
购房者主张的违约金过高时，开发商需举证损失范围，否则可能不被支持；
约定违约金虽可调整，但仍需在合同中明确计算方式，为裁判提供基础。
（五）物权受限的额外风险
逾期办证期间，房屋可能因开发商债务被查封，购房者需及时提出执行异议，避免产权丧失；
保留付款凭证、交房证明、占有证据（物业费、水电费单据），作为排除执行的关键依据。
本案明确了 “违约金约定过低时的司法调整规则”，既尊重合同约定，又通过司法干预弥补格式条款的不公，为购房者在类似纠纷中争取合理赔偿提供了重要参考。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
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