老旧小区改造，为啥不直接推倒重建？拆迁安置不是更好吗？了解下

“全体业主书面同意，资金自筹，原地翻建”——2025年7月底，厦门市发布的《城镇老旧小区自主更新改造指导意见》引发热议。

该政策允许房龄40年以上的老旧小区或C/D级危房业主自主申请改造，在满足条件的情况下，建筑面积可增加20%（10%用于公共配套，10%用于套内扩面）。

表面看是老旧小区的“逆天改命”，背后却暗藏资金分摊、协调成本、市场风险三重关卡。

1、从“大拆大建”到“自主更新”

2025年中国城市更新战略迎来重大转折。住建部启动覆盖86.3亿平方米老旧小区改造计划，将拆迁比例压缩至15%以下。

曾经寄托无数人“暴富梦”的拆迁模式，正被精细化改造所取代。

地方政府政策纷纷转向：厦门推出业主自主更新模式，允许增容20%；南昌明确“以优化改造为主，严格控制大规模拆除”；合肥系统摸排2001-2010年建成小区，优先改造设施老化严重区域。

这一转变源于多重考量。拆除重建不仅推高城市更新成本，还造成社会资源错配和土地财政依赖。更关键的是，在“双碳”目标下，大拆大建产生巨量建筑垃圾和碳排放，与可持续发展背道而驰。

2、老旧小区改造，为啥不直接推倒重建？

资金关：每户80万的自筹压力

厦门新政看似美好，但核心是“自愿+自筹”。浙江杭州浙工新村的重建案例揭示残酷现实：总费用5.3亿元，业主承担4.7亿元，户均分摊超80万元*。在楼市低迷期，普通家庭难以承受如此重负。

协调关：百分百同意的天花板

即使资金到位，业主意见统一仍是“不可能任务”。厦门政策要求“全体改造房屋所有权人书面同意”，而现实中加装电梯这类小工程都常引发邻里纠纷。学区房业主、老龄住户、租户诉求各异，众口难调。

风险关：投入产出难匹配

重建周期长达数年，业主需承担搬迁租金等衍生成本。更关键的是，改造后溢价能否覆盖成本？当下楼市已成“冰桶挑战赛”，除优质学区房外，多数老小区房价涨幅有限，投资回报充满不确定性。

与重建相比，改造模式在全国快速推进并取得实质成效：

江苏省：2025年计划改造700个小区，截至6月底开工率达84%，惠及12.2万户。

河南平顶山：2019年来累计改造1215个小区，惠及16.2万户居民。

合肥市：2025年计划改造89个小区，实现“十四五”末2000年前老旧小区应改尽改。

改造优于重建的深层价值，在于对社区文化基因的延续。当推土机铲平老房子，一同消失的还有几十年积淀的邻里关系和生活记忆。

国家资金支持力度持续加大。2025年中央预算内投资支持云南省78个城市更新项目，总投资76.16亿元；对使用满15年的老旧电梯，每台补贴15万元。但这些资金若用于重建，仍是杯水车薪。

老旧小区改造，正用最经济的成本，最少的邻里撕裂，实现最优的居住品质提升。它或许没有“拆迁暴富”的戏剧性，却用润物细无声的方式，让城市在传承中走向新生。推倒重建的时代已落幕，渐进更新的时代正到来。