比南更南：陕北资本7亿“三亚拿地”

向南，再向南！

6月底，陕西鑫阳房地产开发有限公司（下称陕西鑫阳）在三亚市的土拍交易会上，以7.32亿元的价格成功摘得26亩的住宅用地。

陕西鑫阳为“恒源系”地产板块的重要落子，实控人为榆林矿业大佬孙俊良，其凭借创立的恒源集团多次登上《胡润全球富豪榜》。

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8.84亿：首富出手

陕西鑫阳买下的是位于三亚市的HP04-06-10地块。

该地块位于中心城区的海坡片区，具体位置在三亚湾凤凰路南侧，周边有海虹路、三亚湾路等道路环绕。从地图上看其临近的楼盘有天正三亚湾壹号、万科·三亚湾、三亚湾凤凰墅等楼盘，价格在42000元/m²—54000元/m²区间。

相较于三亚湾32233元/㎡的平均房价，该地段属于绝对的核心版块，故此也吸引三家地产方参与出价。

竞拍数据显示，该地块的起拍价格为5.39亿元。期间比较有趣的信息是，前12轮加价三方还都比较稳，加价幅度控制在10万元以内。直到13轮有人直加价1.25亿，使得总价直接超过6亿元，三方的“火药味”才越来越浓。

最后经过20轮的加价，地块的总金额达到7.32亿元，被陕西鑫阳成功拿下，显然该公司对这块地志在必得。

光是竞拍还不够，拿下HP04-06-10地块后还有两个“附带条件”。

一是必须建设配建项目。

公告显示，该宗地竞得人还需要配建5个项目，涉及周边公园、道路、河道改造等工程，总金额为1.52亿元。只有配建项目完工后，对应的商品房才可以进行销售。

这使得该地块的累计金额达到8.84亿元，综合楼面价达到20441元/㎡，成为三亚近两年来“第二大地王”，略低于去年三亚海坡片区的HP04-07-01/02/03A地块（21191元/m²）。

二是必须现房销售。

该规定并非针对陕西鑫阳，金融棒棒糖查阅相关资料发现，该政策是由海南省于2020年3月份提出的政策，其中提及在2020年3月8日后（含3月8日），通过出让取得的土地建设的商品住宅，实行现房销售制度。

而这对于地产开发商的资金提出更多要求，也意味着背靠“恒源系”的陕西鑫阳，拥有强大的资金实力。

作为恒源集团创始人的孙俊良行事一直相对比较低调，相关资料显示他于上世纪90年代，放弃公职从商下海，并成为改革开放后榆林成长的第一批企业家。

经过30多年的经营后“恒源系”集团已经成为一个横跨能源、化工、白酒、电力行业的地方龙头企业。例如其参与北元化工（601568）的混改，以二股东的身份持股28.5%，最后北元化工于2020年成功上市。

值得一提的是孙俊良本人还是《胡润全球富豪榜》的常客，此前经常被冠以“陕北首富”的称呼。

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资本南下：重资产是核心

近些年陕北资本着实买了不少东西，他们的统一特征是偏好重资产，在其南下西安的布局有，表现出两大特征。

其一瞄准各地高端酒店市场。

2022年12月，神木市华泰能源投资有限公司接手了西安盛美利亚酒店管理方49%的股份；2023年7月，陕西瑞丰矿业集团（榆林府谷县煤企）接手了西安凯悦大酒店，成立西安悦来酒管公司独立运营；2024年1月，几经易主的西安地标——君乐城堡酒店被一位来自榆林的李姓煤老板成功拿下……

除了直接收购，西安新建大型酒店的背后也不乏陕北资本的身影。2024年，曲江嘉恒国际商业综合体的开发商，则是手握多家煤矿的神木资本；前不久，“赌王”之女何超琼领导的信德集团与陕北资本合作，在西安高新区CID推出雅辰酒店及度假村。

事实上，不仅在陕西。陕北资本们正在全国押注优质酒店：三亚湾万嘉度假酒店（2023年5月陕西赛维诺实业收购）、香水湾富力万豪度假酒店（2023年8月纳旭源实业接盘）、清水湾碧桂园希尔顿逸林酒店（2022年12月蘅远投资入主）等滨海五星地标收入麾下……

其二持续押注房地产。

例如陕北的德通集团以12.2亿元摘得西安航天基地102.33亩土地，泰发祥实业在深圳与一众国企“抢地”（详见《》）；2022年9月，同样是泰发祥，用7.7亿元拿下了位于航天中路与航天东路十字东南角附近的52.23亩地块……

事实证明在影视圈集团怀念煤老板的时代，酒店、地产正在为煤老板的到来而欢呼。

如何理解煤老板们的这种偏好，金融棒棒糖想起曾与一位同业交流时他的说法：第一代的煤老板们发家很早，如今的年龄都偏大，很难对“投科创”产生强烈兴趣，在此一轮经济调整周期里，手持地产或酒店自然成为最熟悉的上乘选择。

但我们也看到了煤老板中的“先锋派”。

例如泰发祥旗下管理有限公司已有3支备案基金，管理规模超20亿元；陕北神木的王喜荣，投资1亿参与北京创业板公司东土科技（300353）的定增，获配934.58万股。（详见《》）；

再有煤炭贸易集团“鲁尔蒙德”领投了人工智能公司——探知图灵，意图探索人工智能技术在煤炭行业中相关场景的应用。（详见《》）

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房企入琼：“封关”倒计时

具体到投资海南，陕西的国企和民企是有一定共识的。

共识一：三亚房地产具有更高的溢价以及盈利空间。

最早看上海南地产资源的是陕煤集团。2014年，陕煤集团通过子公司海南德璟正邦房地产开发拿下三亚市红塘湾旅游度假区地块，开发了三亚德璟海长安项目。该项目2016年9月开盘，年底全部售完，入市价格为18000元/㎡。该小区价格最高点为24000元/㎡，7月该小区二手房挂牌均价18233元/㎡。

同一时期，西安曲江新区新房均价8948元/㎡，即便是价格偏高的洋房，均价也仅11000元/㎡左右。这意味着，在建筑成本大致相当的情况下，在三亚开发楼盘的盈利空间要比西安大得多。

共识二：凭借独特的区位优势，海南的文旅康养是一块优质资产。

这几次的投资中，三家民营企业都不约而同选择了押注康养。其中固然有政策的推动：海南2018年全域限购、限制纯地产开发，但背后更多的是押注北方客群的旅居需求。

近十年来，海南游客人数居高不下。2015年全省接待国内游客5335.66万人次，至2024年达9720.78万人次，十年间复合增长率约6.5%。去的人多，花的钱自然也不少：2024年海南省游客总花费2040.14亿元，人均消费2099元，居全国首位。

除过得天独厚的旅游资源，近期“海南热”还有一个重要原因：海南自由贸易港将在2025年底前启动全岛封关运作。封关后，海南作为国际旅游消费中心的核心资产，稀缺性将进一步凸显。

从海南省出让土地宗数统计可窥见一斑。

自2018年提出自贸港建设后，海南省出让土地宗数直线上升。尤其是去年年底海坡片区HP04-07-01/02/03A地块，经过16个小时、1064次叫价，最终由新疆黑山露天矿控股的海南亿和金盛实业竞得。最终成交价16.17亿元，溢价6亿元，溢价率高达59.1%。

除了陕西新疆，内蒙、山西的能源资本也在纷纷押注海南，想赶在封关前，抢占自贸港的核心资产。

资本趋之若鹜的背后，是海南“国际大市场”的建设：境外货物、资金等要素进入海南可享受零关税等优惠政策，在岛内实现自由流通。此外，98%以上进口商品免征关税，企业所得税、个人所得税实施15%优惠税率。

在陕北能源资本的进化史上，海南或是重要节点，对此我们将持续观察。