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广州保利天奕

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2024年10月30日，保利发展，付出了59亿+的总价，拿下了广州“压箱底”靓地——琶洲南三兄弟（AH090402号、03号、04号地块）。

地块总占地面积约6.66公顷，体量12.8万方，对应楼面价4.25万-4.3万/平（未扣除配建）。

即使地块现状还是一宗无路无桥的生地，也没能影响这家央企的拿地热情。

三块地位于琶洲南TOD项目东侧，就隔着一个大围公园，向北跨过黄埔涌，就是琶洲中区“印钞机”广交会展馆，有公园+河涌+CBD景观，不仅地段能打，景观资源也同时在线，有做改善产品的条件。

地块所在的琶洲南区，也是琶洲进阶扩容的重要平台。

随着琶洲西区开发趋于饱和，会展区基本开发完毕，东区又面临较大的土地权属问题，南区自然而然成为了利好外溢和承接的首站，促进琶洲经开区内外产业、居住功能互补。

也只有这样，才能引领提升人居环境，进一步吸引并留住创新人才，提升琶洲地区长远竞争力。

在官方的定位里，琶洲南区是“创新融合拓展区”，聚焦数字创新产业发展及高品质配套，产居比有严格控制，以2.5:1，主导商务办公、居住、配套功能。

并且，这些配套，不是画饼，已经在加速落地了。

其中产业地块，近期就有了实质的招商引资成果。

已成交的琶洲南区AH090203、204 地块，定位人工智能大模型应用示范基地；

由龙星科技竞得得226地块，定位则为汽车营销企业全国总部。

当然，前面我们也提到了，地块现状较“生”，主要是交通和配套还不成熟，这点无法回避。

但是，近期几个重要的利好，都落地了，包括学校、路、桥直击地块“痛点”。

一是学校规划，两周前就敲定了，规模不小。

地块西南侧，直接改出了一块教育科研用地，占地2.5公顷，建面4.5万平，不用苦等东边的学校落地，眼前就有了。

二是高压线、变电站迁改和交通改善，都明确了推进时序，并且是政府主导。

高压线、变电站迁改问题，明确今年就会开展前期工作，2026年完成拆除。

大概率在业主们收楼前，就能解决了。

整个小区所有楼栋都是正南正北T2板楼，一共三个地块，你也可以看作是一个整体，因为保利把分割三个地块的道路变成密林景观道。可以通过茂密的树丛遮挡道路和行车，在楼上往下看就是一个连成一体的大花园。

【保利琶洲南|全新一代国际雅奢范本】

基本信息

【项目规模】占地6.7万m² ，总建13.8万m²

【项目户数】约950户

【项目户型】约120-190m²全板T2独栋大平层

【容积率】2.5

【绿地率】35%

【区位篇】

项目所在的琶洲区为珠金琶黄金极核之一，2023-2024年连续两年登上福布斯中国十大CBD榜单，成为最年轻的CBD之一，汇集着“数字经济、商务会展、总部集群” 三大王牌，掌握着未来 30 年城市红利的发展核心区域。

项目所在位置为琶洲南区，定位为数字创新应用为核心的创新融合拓展区，占据广州人工智能与数字经济试验区琶洲核心区的黄金位置，将成为粤港澳大湾区数字经济等创新业态发展的新引擎。

项目地块实景图，距离琶洲会展仅一桥之隔，直线距离约400m。

【1KM内享受国际品质生活区】

1、出行：步行900m至最近地铁站琶洲站/赤沙站，通过地铁通达全城；自驾上通过会展东路和新滘东路，贯穿全城；

2、商业：社区底商+琶洲南商业综合体+南丰汇全球展贸中心+六元素商超，在家门口即可体验购物乐趣。

3、国际校圈：500米左右范围处规划一所36班小学、一所36班九年一贯制学校+国际私立+广东财经大学

项目旁规划了一所私立国际学校。CBD+名校的组合，能带来的居住价值+保值属性，将是保利天奕手握的“王牌”。

地块东南侧还规划有一所36班九年一贯制学校，教育资源丰富，满足不同年龄段孩子的教育需求，现在官宣官宣由广州五中领办

从地理位置上看，保利天奕与即将由五中办学的九年制学校直线距离仅500米左右。

据悉，在满足当年市、区公办小学招生政策的前提下，保利天奕项目符合"人户一致“条件的业主适龄子女可按地段申请配套学校小学部学位。

项目引进的广州五中，是海珠区属中学的龙头。2024年高考的高优率高达91.6%。其附属初中，成绩也名列海珠区第一梯队。

在此之前，广州五中的布局，均在海珠西老城区。此次进驻琶洲南，对整个琶洲的教育资源都是极大的补强

【项目归家动线示意】

【项目情况】总共分3个地块，共20栋住宅，容积率为2.5。项目户型为新规产品，使用率100%以上，地块楼栋采用南底北高设计，全T2板楼。

02地块规划了3个面积段，120-140-190平，都是南北对流双阳台四房。

其中，140平为主力户型，约278套；

190平约124套，120平最少，大概90套。使用率高达120%

此外，所有楼层的层高均超过3米，其中7/8栋更是达到约3.3米，空间感极为宽敞。

【多功能会所】内部配有游泳馆、四季会所、健身房、社交中心等多功能会所，满足业主日常生活需求

【全玻璃幕墙面+T2纯板楼设计，尊贵感满满】

【项目首开】项目首开02地块，面积段涵盖约120、140、190㎡，都是新规户型，均为南北对流双阳台四房，专梯入户，低密纯粹，非常值得期待。时隔两个月02地块基本清盘，最后一栋6号楼也加推出来了，卖完即售罄。

未来，保利琶洲南地块周边各种城市规划将逐步推进落地，琶洲再度迎来保利时代，配套兑现进入倒计时元年

【项目周边最新建设进度一览】

1、琶洲南商业综合体项目施工已完成封顶；

2、赤沙输变动迁改工程开工；

3、保利琶洲南项目至会展中心大桥已通车；

【保利琶洲南——全新天字系豪宅巨作】恭候您的莅临品鉴！

优点总结

1，120%的使用率，所有户型的层高都在3米以上，部分楼栋高度达到了3.3米；

2，项目几乎所有的户型都有全景舱，符合规范的前提下尽可能减少了实体墙，放大了玻璃采光面，包括120平户型；

3，保利一贯的高实用率，低容积率，全玻璃幕墙面+T2纯板楼设计，尊贵感满满+专梯专户，居住舒适度有保障。

4，一涌之隔，就是琶洲最早开发、发展最为成熟的琶洲中区，完美继承来自西区和会展区的高端客群。

5，项目旁规划有私立国际学校和九年一贯制学校，为子女教育提供便利

6，项目北临黄埔涌，对望广交会展馆，周边环绕大围公园，自然景观资源丰。

缺点总结

1，对面是展馆，后期商业势能上还是弱于赤沙北。要靠大围公园这边的商业改造，来拉平劣势

2，目前周边相对来说还是一块生地，周边较为荒芜，成熟度不足，生活配套的完善还需要一定时间

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