西安低价工抵房，有猫腻吗？谁是下一个招商西安玺｜房哥问答436期

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问答436期

问：曲江金茂府173㎡高层和中海曲江大城160㎡洋房，哪个住着舒服？

答：华为好，还是苹果好，单屏好，还是三折叠好，鱼香肉丝好还是宫保鸡丁好，并没有准确答案，完全看个人喜好和口味。

金茂的卖点在于曲江主城区位置，高校旁，地铁口，商业，学校诸多配套齐全，外加金茂做改善，物业，科技住宅，会所，四代住宅等卖点叠加。

主城区高层，房子不错，改善标配，二手房压力大，但自住体验好，更纯粹的是璞逸东方，备选是邦泰观宸曲江。

中海的卖点在于铁一曲江旁，洋房密度低，且距高速较远，虽是刚改小区，但中海交付，物业都不错，小区在经历二手房炒作后，目前价格回归，是二手房捡漏时机。

虽是洋房，但中海的产品和金茂不是一个时代的产物，大城周边除学校，公园外，生活配套，人气还需很多年发展，买大城的很多是为了学校，也有当年摇号上头投资的。

虽然没有绝对的谁住着更舒服，但我会更喜欢金茂的新房，尤其是现在这种高温天，恒温恒湿的科技系统真香。

问：西安新房设计越来越会所化，好看，好卖，但并不好住？

答：虽然目标上，好房子是好看，好用，好住的房子，但在目前这个阶段，还是以好看为主，卖出去的房子，才是好房子，卖不出去，开发商也没动力好好盖。

相比楼板的厚度，窗户的隔音，下水的工艺，大门，会所，外立面这些卖点，更能抓住买房人的眼球，所以外在的内卷会继续，内在的工艺，材料升级，不退步就好。

要选房，先问房，要卖房，先聊房，市场泥沙俱下，和房哥聊聊，补全信息差，不再走弯路。

（一对一私聊房哥答疑）

对开发商而言，市场下行，为了在内卷中取得优势，降价的同时，不断增加配置，你觉得现实吗？房价上涨都要萝卜快了不洗泥，跌了反而还削皮，有没有概率是腾挪大法，把有限的粉儿都擦在脸上。

为什么会酒店化，会所化，因为咱老秦人审美就处在这个阶段，哪个豪宅真修一个袖珍的门，业主不得团建去。

西北人本身也爱面子，爱张扬，生怕别人不知道我买的是豪宅，这种需求也决定了低调的房子，不是大众需求。

投其所好，很简单的道理，好不好住，反正你都买了，是自己的事儿，谁让当初被花里胡哨的糖衣炮弹迷了双眼。

问：软件新城的中建轨交山海境值得入手吗，和软东的新盘比？

答：熬到2025年8月这个时间段，山海境是比较难受的，一方面软东的铁建越秀高新璞悦，绿城的四章，五章，六章。

四代住宅，会所，产品升级，有品牌故事，可以卖溢价，住改善，能关注山海境的更多是预算不够，接受三代宅的。

但项目自身优劣势明显，地铁上盖，但地铁未通，有高差，也有超大楼间距，国企开发商，但缺品牌故事，1.7-1.8万的单价相比软东新房有优势，但软西二手房降价后，也不是唯一选择。

如果拼价格，软件新城南飞鸿，枫林九里，15000+的门槛，虽然偏刚需，但价格合适。

如果拼品质，同样价位，软西大量二手房，天地源云水天境、苏宁云著、中海天谷时代，包括刚刚首套成交的保利天汇，单价1.6-1.9万不等，还是现房，品质更高。

对于山海境而言，产品刚需，要么进一步降价，要么兑现配套，产品升级，可以维持售价。

问：西安不少新房，说是代建的，买了以后后期交房有风险吗？

答：代建能这么大规模的普及，和民企开发商的没落有很大关系，尤其过去几年，大量城投，本地国企，小开发商拿地，有地无产品，有地无品牌，找头部开发商代建，就成了趋势。

代建第一强仍然是绿城，西安项目众多，轨交、未央城建、贝壳、新兴地产、城发都找的绿城做代建。

剩余龙湖、金地、金茂、招商、华润、旭辉等都有代建业务。除住宅外，还有运动场馆，学校等，大家熟悉的奥体三中心，就是华润代建，陆港第四学校，就是招商代建。

住宅部分，西安已有代建项目交付，好不好取决于投资方的干涉，配合和意向，代建方提供销售，产品，品牌，物业服务，收管理费，只是合作方的角色。

比如浐灞的绿城新兴玉园，代建方和投资方都重视，交付就有保证，也有大家就是一起分钱，差不多就行的。

对买房人而言，首选开发商纯自营的项目（自己拿地，自己开发，自己物业），代建项目则要看实景，看投资方履历。

对开发商而言，自己投资的项目和收管理费的代建项目，也会有竞争，一个亲儿子，一个干儿子，待遇不太一样。

问：直播间里看到西安工抵房，里面有猫腻没？

答：“ 雄兔脚扑朔，雌兔眼迷离；双兔傍地走，安能辨我是雄雌？”只能说真真真假假，一般包含这几种情况。

1、降价的一个说辞：为了照顾老业主情绪，防止上门争吵，就以特价房，工抵房的名义对外卖，本质上是降价卖房。

2、施工方真工抵房：施工方垫钱施工，活干完了，开发商没钱给，于是用房抵账，原本房子对外卖150万，但给施工方就是250万，不要啥都没有，要的话就是加价抵账，施工方高价接了后，为了现金流，低价卖，或委托置业顾问卖，给更高佣金。

3、以工抵为名义行骗：前几年的高新区保利天悦、金泰新里城、万科翡翠国宾几个热门小区，有骗子以内部关系，工抵房为借口，让业主掏钱，本以为是捡漏，结果被骗，当年很出名的事件。

房价上行，房子比现金值钱，没什么工抵，房价下行，现金第一位，工抵多半是降价噱头。

问：老莲湖人，西电拆迁供地后，是不是下一个幸福林带？

答：城西改造能不能成功，就看西电的搬迁进度，好在西二环以东，已经有住宅供应了，四宗住宅，2.5的容积率，共计122亩。

包括西电东区和火车西站，算是一环边，西安相当核心的位置，周边生活便利，一房难求。

大庆路的改造和幸福林带并不一样，首先沿线的空地主要集中在西电和西站片区，大庆路南都是建成的住宅区，高楼林立，西电的改造，就是工业地变住宅，增加学校，住宅区，林带本身就是市政公园，不具备大改的条件。

但幸福林带的规划宏大的多，除了林带本身下穿隧道，停车场，地铁站，公园，商业功能外，两侧还有规划大量商业，超高层，写字楼，反而住宅比较零散，以军工厂搬迁为主，真建成的一天，幸福林带要比大庆路沿线热闹的多。

大庆路能影响的更多是周边居民，补齐新建住宅，公园，学校，同时商业，地铁也齐全，以后是城西新的宜居生活区，仅此而已。

可以理解为是现在莲湖大兴新区2.0的升级版本，但居住密度更低一些。

问：奥体南的文昌临江阅，会和招商西安玺一样火吗？

答：西安玺的成功，让开发商对奥体的预期越来越高，纷纷住宅豪宅化，文昌也是大面积为主。

57.5亩地，容积率 2.5，建筑面积约134㎡、148 ㎡ 、178 ㎡ 、198㎡四个户型，开发商对于豪宅的理解是石材，铝板，玻璃幕墙。

相比西安玺，文昌的短板是品牌，本地交付案例，以及距河更远的位置，优势是高新陆港学校，一路之隔，且奥体南有地铁14号线，直接的竞争对手，是火力更强的绿城。

就在文昌的北侧，枫林九溪隔壁，奥体场馆头一排，是绿城在西安定位最高的产品，包括鼎诚在奥体北的地，后期找代建，也是大面积。

看似小小的奥体，潜在竞争还是很大的，都是神仙，地段都不差，文昌能做的更多是价格上错位，同时配置更好，硬件更卷。

事实上，西安400万总价，在奥体买房的人是有限的，西安玺消化一波后，有点青黄不接，丹桂苑二手房价格就是例子。

更别说华润在河边还有玺宸上院，但凡理智一点，就知道奥体不是无脑冲，二手房普跌的现状下，完全可以等。

问：房哥怎么看，西安不少星级酒店外出摆地摊？

答：简单理解就是消费降级的必然，普通人去商场都只去负一，负二楼，还不允许酒店摆摊创收，以前看不上卖个茶叶蛋，包子，卤味，小龙虾的钱，现在都是现金奶牛。

过往，星级酒店主要靠婚宴，高端宴请，现在结婚的少了，高端消费的，也心态转变了，酒店总得自己造血，外出迎客，吃饭人的心态也变了，299一盘小龙虾，真的有自己做的香吗？

还有一个忽视的现状，过去地产大发展，住宅裹挟着商业，酒店，写字楼一起发展，太多区域都是过剩的，酒店给区域撑门面的同时，也得自负盈亏，西安现在不缺高端酒店，缺的是消费人群。

过去大家都是借债，举债发展，花钱的感觉自然爽，现在个人，区域都到了还债的时期了，日子必然难受，这也是经济的客观规律，吃惯细糠，到了吃苦的时候了。

酒店摆地摊本身，也只是过渡策略，长期摆地摊，还开什么酒店，要么接地气，要么有仙气，都想沾的，两头不讨好，况且全国的酒店都摆，不止西安。

打工人已经很难了，下班跑个滴滴，摆个摊，现在酒店还要来竞争，卷成麻花了。

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作者：Kikyo

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