法院发大招！200多万套烂尾楼业主们，终于要“解套”了？

风向真变了！最高法撑腰，烂尾楼业主终于能“解套”了！

7月7日，最高法判了一起烂尾楼业主胜诉案。

2021年12月，陆某在盐城A公司买了套118万的房，付首付43万，向B银行贷75万。

截至2024年3月，陆某已还贷19万。

但A公司未按约定时间交房。

逾期4个月后，陆某起诉A公司和B银行，法院判解除相关合同。

同时，A公司需返还首付、已还贷及利息，承担剩余贷款本息和1.18万违约金。

今年以来，陆续有烂尾楼业主胜诉的案例，大众信心倍增。

比如：珠海香洲区法院判决解除购房者的购房合同及贷款合同，要求开发商退还购房者130余万元购房款，并承担其剩余82万元房贷本息。

法院认定银行要求购房者归还未交付房屋的贷款“明显不合理加重责任”，违背《民法典》公平原则。

连云港赣榆区法院判决开发商退还购房者首付及已还贷款本息，并承担剩余贷款偿还责任，购房者无需继续还贷。

法院明确否定银行格式条款的效力，指出开发商作为资金实际使用方应承担终极责任。

烂尾楼的漫长博弈中，购房者们终于看到了希望的曙光。

但是，判决不是终点。

在另一起烂尾楼业主官司中，业主虽然胜诉，但钱却未能拿到。

2018年，“珠海泰禾中央广场”业主闻珊，在中介推荐下买了房，后来因楼盘烂尾，起诉开发商和开户行，要求退房停贷。

最终，她赢了官司，法院判决开发商退购房款、已还房贷本金，还得承担未清的房贷本息。

按照判决，开发商需退还其130余万元，银行随即为她停贷。

但判决3年了，还没执行。

法院查控显示，开发商账户资金为零，子公司通过“独立法人”原则隔离债务，母公司资产无法追索。

闻珊回溯购房过程，才发现这个楼盘隐患重重：

当初，她看中楼盘的位置在珠海保税区，离澳门、港珠澳大桥近，价格比附近横琴新区低一半。

交通便利、房屋面积大、价格低，让当时很多港澳居民、海外华人和北方人趋之若鹜。

整个销售现场人头攒动，一片热火朝天。

当时，开发商打出“5万元团购费享折扣”的优惠，后来才发现，这个费用未计入房款，直接付给中介。

相当于每签约1人，中介赚5万，变相让业主承担营销成本。

楼盘位于保税区内，政府文件明令禁止居住，但开发商仍以公寓名义销售。

业主收房时才发现是办公用房，且夜间断电，无法生活。

签约当天办贷款不用收入证明，还被要求提前缴清维修基金、代办费等，等业主找过去，售楼中心空了，开发商也联系不上。

业主哑巴吃黄连，有苦说不出。

大众苦烂尾楼久矣。

有数据显示，2023年上半年，全国楼盘烂尾率约3.85%，面积2.31亿平方米，约230多万套。
很多家庭因此收不到房，钱房两空，日子很不好过。

有的人因此忍痛放弃首付和房子，有的只能被迫住进烂尾楼。

昆明“别样幸福城”业主需到1公里外挑水，用充电宝照明，每周只能给孩子洗一次澡。

济宁华仁尚府业主自筹50万元，解决水电问题。

西安易合坊67岁李竹娥每日爬13层楼，因腰部埋有钢钉行动艰难。

郑州豫森城，共涉及约2000户家庭、超5000人，在2014-2017年间购买了房屋，多为务工家庭、拆迁安置老人等底层群体。

开发商承诺2017年底交房，但从2018年开始，开发商资金链断裂，导致项目烂尾。

不少业主因无处可去，只能入住烂尾楼。

无基础配套，门窗空洞，业主就自己垒砖砌石，夜间靠手电照明，用水从外面购买。

居民自建临时厨房，从工地挑水，开垦荒地种菜，降低生活成本。

张女士是一位单亲妈妈，不得不带着6岁的女儿住进烂尾楼。

晚上睡觉时，张大姐要在身边放一把水果刀，以防有人闯入。

业主们挂横幅、建维权群无果，被褥被扔污水、防盗门遭强拆，7年时间，累计50余位老人离世。

不过，2024年起，豫森城迎来重大转机：

2024年10月，响应国家“保交楼、稳民生”政策，中投宣布收购豫森城，承诺投入资金修复基础设施、优化设计，并协同政府保障业主权益。

有资料显示，2025年2月，该项目已启动电梯招标工作。

期待不久的将来，这个曾经陷入困境的烂尾楼项目将焕发新生。

中国房地产市场自2008年起进入大涨价时代，众多开发商涌入，导致资本市场无序扩张。

开发商资金大多依赖银行贷款，资金链断裂成为房地产烂尾的主要原因，小规模开发商资金链更不稳定。

2021年，恒大、绿地和碧桂园剔除预收款资产负债率分别为81％、82.8％和77％。

例如昆明“别样幸福城”，2012年开盘，2015年因开发商佳达利集团资金链断裂停工，其老板李存留被列入失信名单111次，限制高消费200多次。

还有北京“冠雅苑”小区，房屋主体完工却因开发商北京商建房地产开发公司违法加盖楼层，导致业主无法入住。

5月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.2%，除上海外一手房价格均下降，二手房市场跌幅扩大0.5个百分点。

摩根士丹利研报显示，30家重点房企6月销售额同比大跌32%，上半年累计跌幅达23%。

值得注意的是，前100开发商销售额同比下降26%，虽环比增长15%，但远低于往年6月平均增幅。

如今，中国楼市进入了漫长而艰难的调整期。

过去依赖“高负债、高周转”模式，如今该模式难以为继，预售制也面临改革。

自2022年以来，全国超30个省市发布了推进现房销售试点的相关文件，2024年12月的住建会议将推行现房销售列为2025年度重点任务。

国家通过保交楼、现房销售制改革等推动房地产健康发展。

2025年拟收储宅地9553公顷，达前5月销量64%，可缩短消化周期超3个月。广西目标收购2.5万套，广州收购商品房作安置房，去化近10万平方米。

房企高杠杆扩张的时代已终结，楼市正经历从“金融投机”向“居住属性”的深度调整。

烂尾楼问题本质是预售制+高负债模式的系统性风险，而现房销售改革、存量收储、品质升级将是破局关键。

普通购房者曾是风险的最终承担者，如今政策正试图扭转这一链条，但止跌回稳，仍是一场与时间的赛跑。

参考资料：

1.智谷趋势 《最高法院罕见定调：被烂尾楼拖垮的业主们，可以“解套”了？》

2.财经杂志：《“烂尾楼纠纷”入选最高法案例库，业主维权更有底气》

3.中国新闻周刊：《终于赢了官司，却成钱房两空大冤种》

4.经济在线网：《中投集团响应国家号召，收购郑州烂尾楼“豫森城”》

作者：胡南

编辑：歌