中海树村项目，部分楼座户型设置了内庭院？

北京进深 徐迪 7月29日公示的中海树村项目方案公众反馈意见中，提到了不少关于设备平台、屋面、挑空、采光井相关的问题、

其中有一条提到部分楼座户型设置了内庭院，请说明设置的必要性？另外竖井内部如何保证清洁，垃圾清掏是如何考虑的？是否为电梯预留空间？

对于这条提问，建设单位只确认了采光井并非电梯预留空间，以及后期清理问题，对于庭院设置未做回应。

另一条涉及下沉庭院、地下室设计等问题的反馈意见中也提到：

按要求住宅层高不低于3m，18m如何做出6层？首层是否有下沉，如何解决楼栋倒灌问题。

建设单位确认，本项目住宅楼建筑高度起点从室外地坪起算，首层结合小区台地景观做下沉设计，通过截水沟及提升排水解决倒灌问题。

项目住宅楼座下投影位置为地下三层，层高3.6-4.35m，地库范围为地下二层，层高4.1-4.75m。

根据产品户型设计，北侧8栋楼可以通过电梯直接从地下车库入户，便于出行。

此外，建设单位还在回复意见中明确：

项目有设备平台，功能为放置空调设备；按要求设置了户内挑空。

未设置阳台、架空层、邻里空间。

对于楼顶退台部分，建设单位表示，北侧屋面设为不上人坡屋面，业主入住后将由物业进行统一管理。

北侧楼栋挑空位置为采光井，顶部为玻璃顶盖。窗井进深为1.5m（局部1.2m），有封闭顶盖，计算地下面积。

关于楼栋布局、退线、间距、围墙、日照问题。

公众反馈小区布局太密，行列式兵营排布，设计感较差；最北侧楼栋归家动线较长，不合理，建议改成南入……小区舒适度不够，建议增大山墙间距。

对此，建设单位首先列出项目场地数据，长约200m，宽约100m，容积率1.6，建筑高度18m。

结合这种长条地形的实际情况，采取东西及南北双轴主动线形式布置，此形式为常见社区形态。

各住宅楼栋周边园林景观范围较为均衡，已经是最大程度保证每户均等的通风和日照条件，且均符合规范要求。

但同时也表示，后续将深化设计方案……结合景观设计，提升空间体验。

中海树村项目是北京首个楼面价站上10万/平米的住宅地块，自打3月份成交起就备受关注。

项目位于海淀上地街道，占地3.97公顷，容积率1.6，地上总建筑规模约7.33万平方米，地下5.8万平方米。

最高建筑18米，规划了16栋4-6层叠拼+大平层产品。

01、海淀北五环首个叠拼项目

树村35号地是一幅长条形地块，南北长度约为东西面宽的2倍。

16栋楼两两一排，三处下沉庭院 景观连廊横贯小区腰部，将小区一分为二，南北各8栋楼。

1、北半区1-8#楼。

其中4#和8#楼西侧各有一个单元的6层洋房，面积在280/320平米左右。

纯边户，三面有窗的环幕视野，虽然进深太长，不能像圆明天颂一样做出5面宽产品，但好在面积够大，280三面宽，320可以做到四面宽带阳光主卫。

其余均为为5层叠拼+大平层产品，两梯一户，私享户外玄关。

上叠4-5F带露台，下叠1-2F带地下室；中间3F是370平米大平层。

预计叠拼面积段400-500平米，按照15万+的单价，单套总价达6000万级别。

2、南半区8栋楼均为6层退台洋房。

9#-14#楼均为两梯两户，面积段220/260平米。

15#整栋和16#楼东边两个单元是一梯两户，为起步180平户型。

所有楼栋都带下跃户型。

3、小区共4处常规出入口，2处人行，2处车行。

景观大门设置在小区西侧正中央位置，带装饰挑檐，两侧有景墙，穿过门庭配套楼是整个中央景观轴。

正门南北两侧隔着两排楼设置地库出入口；

小区南侧街坊路上、两栋楼中间，开有一处人行出入口，方便南半区业主出行。

02、楼间距18-28米

用地指标上显示容积率是1.6，但出让文件中也注明了，1.6的容积率是与东侧一条防护带统一计算的结果。

根据测绘图，这条防护带的占地面积为6074.54平方米。

实际地上建面与占地面积的比值为1.84。

地块南侧的街坊路，宽度不小于15米，长约170米，占地面积约2550平方米。

如果再去掉这条街坊路的面积，树树35号地的容积率将超过1.95。

这个容积率加18米限高，楼栋排布难度非常大。

可以看到，住宅楼东侧、南侧紧贴红线边缘；西边距用地红线2米出头；北排楼栋与围墙仅隔一条消防车道。

并排的两栋楼东西间距最大7.7米，北半区最小的只有5.8米。

南北间距最近的两栋相隔18.35米，南区略好一些，最远的能达到28米。

由于是低楼层产品，这个楼间距，采光没问题。

叠拼楼栋还特意做了南高北低的双层退台设计，视觉上与围墙拉开距离。

另一方面，东侧防护带地块在吞噬容积率的同时也释放了绿化率，住宅区适量减少绿地，做了功能服务配套用房。

03、拿地回溯

树村35号地成交于今年3月18日，中海地产以27.93%的溢价率在9个竞争对手中夺得该地块。

总价超75亿元，折合楼面价10.23万元/平方米，成为北京单价地王项目。

这是一宗素质足以吸引内城改善群体的地块。

地处北五环，距离地铁13号线上地站步行约1.2公里，北侧紧邻华联商场，生活配套完善。

同时，临近上地信息产业基地，有联想、百度、腾讯、新浪、网易等众多知名互联网企业入驻。

东边是北京体育大学，隔着北五环往南，是北大和清华，文脉重地，学区属性极强，海淀最强二派，周边有上地实验小学、101学校（上地分校）等名校。

不论产业、学区还是地铁，树村板块都是称得上海淀北C位所在。

生态环境也不错，西、南双侧公园环绕，隔着清河是北五环，没有噪音问题困扰。

西北两公里是功德寺双子：和樾望云、和樾玉鸣。开盘3个多月，基本到尾盘出清阶段了，成交均价10.5万/平米。

往东两公里是刚开盘不到1个月的朱房村双子项目。

中海树村项目虽说刷新了北京楼面价纪录，但实际上每平米只比建发海晏高出7000多，海晏比贴脸的臻澐还贵了将近6000呢。

成本已结，看成交。

建发海晏目前网签139套，成交均价13.5万 ，3000万一套的房子10天成交破百套，跑出了流量盘的速度。

反倒是有成本优势的臻云，至今尚无网签转化。

用简单的加减法计算，海晏卖到13.5万，中海树村项目均价可以定到14.2万。

产品上，叠墅PK平墅；位置上，树村的圈层更胜朱房。

隔壁圆明天颂今年成交的几套次新单价都在16万 ，是目前市场上不多的升值盘。也是中海树村项目最大的底气。

相关公司：中国海外发展hk00688,湖南中海控股