房企半年报前瞻 ｜ 中交地产郭主龙的考题：亏损面扩大，一脚踏至退市边缘

用一年时间进行的人事与架构调整，中交地产亏损的局面并未扭转。根据该公司最新发布的业绩预告，2025年上半年中交地产预计净亏损11.9亿元，亏损较去年同期扩大2.19亿元。中交地产方面表示，亏损原因主要是房地产开发业务受销售、拿地成本等因素影响，交付项目毛利率下降。

面对持续的经营压力，新任董事长郭主龙实施架构调整，并推动转型战略落地。2025年6月，中交地产发布公告，宣布剥离房地产开发业务，转型至物业服务等轻资产业务，以此开展"自救"。可是，2024年中交地产物业管理业务收入仅占总营收的3.98%。未来，靠轻资产业务维持经营收入的中交地产，能否撑起公司基本盘仍是未知数。

净亏损扩大

2025年半年度业绩预告显示，上半年，中交地产预计净亏损达11.9亿元，与去年同期相比亏损扩大2.19亿元。

对于净利润亏损的原因，中交地产方面表示，本期房地产开发业务因受到销售策略及售价、项目拿地成本、开发周期、产品定位及交付标准等因素综合影响，导致报告期内交付项目的毛利率同比有所下降。

针对中交地产在亏损持续扩大的态势下，成本控制方面采取了哪些具体举措这一问题，北京商报记者已向该公司发出采访函。截至本文发稿时，暂未收到中交地产方面的回复。

中交地产的净利润下滑并非首次。北京商报记者梳理历年年报发现，2020年中交地产净利润达3.47亿元，此后便持续下滑，2023年首次出现净利润亏损，净亏损达16.73亿元。

2024年，中交地产净亏损进一步扩大至51.79亿元。叠加2023年的亏损额度，中交地产2023年、2024年累计亏损已达68亿元。

也正是因为经营业绩的持续下滑，导致中交地产2024年末净资产为负值，触发了《深圳证券交易所股票上市规则》规定的退市风险警示条件。2025年4月16日复牌后，公司股票简称由"中交地产"变更为"*ST中地"。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示，中交地产亏损扩大，究其根本原因，主要在于其亏损的房地产业务在公司整体业务中占比过高。如若有其他业务支撑，也将会更有利于中交地产的转型及营收增长。

"自救"的触达有限

面对亏损困境，中交地产也曾积极探索"自救"路径，缩减拿地规模、降低拿地资金投入成为其首要举措。

2023年年报显示，中交地产仅在成都及合肥新增了土地储备项目，占地面积9.71万平方米，土地价款27.7亿元。到了2024年，中交地产年报中甚至未提及新增土地储备。

在缩减拿地的同时，加速项目去化以回笼资金亦成为关键动作。年报显示，2024年中交地产持有房地产项目117个，与上年数量持平；土地总面积为1045万平方米，较上一年减少26.4万平方米。

与此同时，中交地产同步推进内部调整。2024年初，中交地产宣布将16个城市公司按照项目地理区位就近原则重组为9个。同时精简管理层级，将此前实行的"总部—区域—城市"三级管控模式，转变为集团总部直管城市公司的两级管控模式。

通过减少中间区域层级，中交地产管理链条显著缩短。一方面，总部指令能够更及时、准确地传达至城市公司一线，提升执行效率；另一方面，城市公司在业务推进中遇到的问题与市场动态，可迅速反馈至总部，便于总部及时调整战略与资源分配策略。

同年9月，郭主龙接任李永前担任中交地产董事长。上任仅两个月后，郭主龙便推动总部管理职能部门调整，最终确定为18个。

虽然中交地产实施了一系列的"自救"措施，但经营情况并未得到改善。2024年年报显示，中交地产总营收183.02亿元，同比下降44.59%。其中，房地产销售收入仅为171.81亿元，同比下降46.69%。并且，中交地产2024年净利润同比大幅下滑221.44%。

在核心业务房地产业务营收持续下滑的情况下，2025年4月，中交地产宣布拟将持有的房地产开发业务相关资产及负债转让给控股股东中交房地产集团有限公司（以下简称"地产集团"）。

2025年6月，中交地产进一步明确该项重大资产出售暨关联交易方案，拟以1元价格将房地产开发业务相关资产及负债转让给控股股东地产集团。

郭主龙的难题

这一近乎"白送"的交易背后，显示出中交地产正深陷困境，急于转型"保壳"的无奈，摆在郭主龙面前的首要任务就是如何"保壳"？

根据最新的资产价值评估报告，截至2024年末，中交地产总资产账面价值为434.7亿元，负债账面价值为473.9亿元，账面净资产为-39亿元。

尽管通过剥离房地产开发业务，中交地产有望降低资产负债率从89.75%降至约40.17%并改善财务状况，但交易完成后，中交地产总资产将从1076.98亿元降至约20.36亿元，营业收入从183.02亿元降至10.97亿元。

即便中交地产成功剥离房地产开发业务实现"保壳"，但其未来能否依托物业服务、资产管理与运营等轻资产业务支撑起整体营收盘面，仍存在较大不确定性。

为了开拓新的营收增长点，2024年11月中交地产宣布拟近7亿元收购中交物业服务集团有限公司100%股权。此举也为中交地产后续转型物业服务奠定基础。

可作为"半路出家"做物业管理业务的中交地产而言，与新城控股、万科等持有大型物业的房企不同，物业管理业务营收占比较低。

北京商报记者注意到，2024年中交地产物业管理业务收入仅为7.28亿元，仅占总营收的3.98%。而新城控股、万科物业管理业务收入则分别为120.29亿元及331.32亿元，占总营收的13.52%及9.65%。

面对上半年中交地产净亏损的持续扩大，下半年如何增加营业收入、减少净亏损，成为摆在中交地产及郭主龙面前最重要的挑战。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，进入轻资产模式，企业仍需关注新的风险、研究新的战略。换句话说，对于要进入轻资产赛道的企业，依然需要加强企业战略研究和市场形势分析，以更好促进企业竞争力和成长力提升。

北京商报记者 王寅浩 李晗