单价18584元/㎡，保利天汇首套二手成交，软新房价止跌了吗？

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一个刚刚交房，入住率都不足5%的小区里，二手房价只代表情绪，缺钱的情绪，恐慌的情绪，跟风的情绪……

就是昨天，高新热门小区，保利天汇迎来首套二手房成交，软件新城二手房成交拼图愈发完整。

（二手房挂牌价格，来源：贝壳）

成交房源为2号楼，建面约143.67㎡的四室，类四叶草布局，三代住宅，成交总价267万，成交单价约18584元/㎡，且房东包增值税。

同类户型，目前贝壳平台挂牌81套，普遍均价25000+元/㎡，总价约300-398万，没有成交案例前，大家都是投石问路心态。

保利天汇2022年11月首开，2号楼备案均价24685.44元/㎡，毛坯交付，为小区最北侧临街楼栋，边户143㎡与中间户128㎡双拼。

首开时，有额外价格优惠，该户型首开均价约23500元/㎡左右。

（首开楼栋价格公示信息）

三年时间，约23500+买入，约18500+卖出，不算贷款利息，税费，大修基金等，账面一平损失5000元，看得出业主还是很着急的，同属软件新城，各个热门小区，二手房首套成交价也是一直在走低。

2024年10月，苏宁云著首套二手房成交，建面108㎡，单价19717元/㎡。

2025年2月，中海天谷时代首套二手房成交，建面116㎡，单价24947元/㎡。

2025年2月，中铁建西派国樾首套二手房成交，建面172㎡，单价21265元/㎡

2025年3月，天地源云水天境首套二手房成交，建面143㎡，单价20806元/㎡。

2025年4月，高新金茂悦园首套二手房成交，建面119㎡，单价21765元/㎡。

2025年7月，保利天汇首套二手房成交，建面143㎡，单价18584元/㎡。

从软东到软西，从刚需到改善，从毛坯到精装，不知道大家看出什么规律没有。

天汇过往

不同于苏宁云著，西派国樾等21年前面世的小区，有众多投资的成分，天汇面世时，地产已经下行，新房极少摇号，大家对软件新城的情绪，也从非买不可，变为高新软新二选一。

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接触不少当年买天汇的业主，大致分为以下几种需求：

1、担心高新三期兑现慢，兑现难，价格高，奔着求稳，近主城区心态，选择软件新城，毕竟有配套，有产业，有兑现。

2、够不到保利天悦二手房的业主，眼瞅着天悦普通小三室，单价直奔30000+，同样预算买天汇，入住四室大户型。

3、看重保利产品升级，虽然是软件新城新房里最后一个三代住宅，但天汇的产品还是亮点很多的，比如区域第一个带下沉会所，泳池的小区，比如143㎡多个户型设计，超大面宽，还有端厅选择。

4、更关键的是，当时在软件新城选择同样不多，西派樘樾门槛高，总价高，中海天谷配置弱，2T4小户型为主，不够改善，2T2这个价位，仅保利一家。

（保利天汇选房现场）

众多因素，促成天汇成为红盘，且天汇成功之后，迅速升级四代住宅，推出云谷天汇，同样成功后，直接升级超四代，保利天瓒，也是一抢而空。

天悦，天汇，云谷天汇，天瓒，四个天字系列成为保利在高新的四大红盘，包括后续沣东融合区拿地，云谷和著，也是以天汇为热点。

即一路之隔，总价便宜百万，但享受除学校外的相似配套，可以说，天汇是保利在高新的故事起源。

2023年，有机构统计销售额，保利天汇业绩55.3亿，高新第一，西安第四，全国第67名。

今年三月，小区整盘交付，完成度还是比较高的，算得上软新2.0时代的改善小区，除时代局限，户型没有现代四代宅夸张赠送外，社区的景观，会所，泳池，架空层，户型等，都是一眼能看上的存在。

（业主购房用途统计，来源：家在天汇）

从小区入住情况看，装修的不少，自住的挺多，贝壳上，挂牌二手房有81套，相比小区1838的总户数，占比只有4%，因此，单套业主着急还钱，并不代表小区二手的普跌行情。

从小区业主自己统计的购房用途看，自住，结婚，上学的需求超过78%，投资占比约20%。

二手卖点

作为软件新城三代住宅的终结者，天汇的卖点和遗憾都存在，这不是小区的问题，而是区域操盘的问题，好牌打成烂牌，软新赚钱高三花的现状。

位置上：这也是很多人最纠结的点，保利天汇地处高新和沣东融合区的临界位置，一条云水六路相隔，斜对门就是沣东。

好在高新一侧，开发还算规整，保利南侧浪潮西北总部基地，北侧数字能源岛，西侧空地为规划住宅。

（保利天汇楼栋户型布局图）

不确定性主要是沣东一侧的路网，学校，包括城中村拆迁进度，以高新视角，天汇位置一般，周边面貌改善，需要看沣东和高新的联动意向，能力。

产品上：作为2022年的高新销冠，产品，尤其是户型还是抗打的，149亩的大社区，2T2户布局，纯高层设计，以主力建面143㎡为例，主要有三个户型：

（143㎡三室端厅户型）

其中三室有端厅，270°采光，是当时三代住宅里，300万总价里少见的户型。

（143㎡三室大主卧户型）

另一个叫主卧小家，类四叶草布局，但南向面宽超过14米，主卧南向面宽6.2米，也能改造成两个卧室。

（143㎡四室户型）

四室有一个，是卖的最好的，类四叶草布局，南向贯通阳台，北向两卧，南向两卧，小区昨天首套成交的，就是这个四室户型。

除户型外，天汇作为当时保利的最新产品，架空层，带泳池，下沉会所，酒店式大门都带，交付后的景观，立面等，也有改善小区的调性。

品牌上：作为进入西安时间较早的央企，保利很擅长做城改，天悦背后的双水磨，天珺背后的北里王，阅云台背后的鱼包头，天瑞背后的青龙寺，都是百亩体量。

（保利天悦五期实景 ）

城改拿地，好处在于有源源不断的土地，住宅供应，且都是主城区核心位置，不足在于前期开发商周期长，部分地块容积率高，市场下行，刚交付的二手房，和小区在卖的新房，会有价格冲突。

天汇，云谷天汇，天瓒是保利少有在公开市场拿地的小区。

且目前保利在售项目，除徐家湾，常宁宫项目外，主城的也都是以大户型为主，全面四代化，且叠加配套学校卖点，比如长安项目签约交大，未央项目签约爱知等。

（保利天汇交付实景）

交付上，还算稳定，老产品里，天悦，和光尘樾的交房，相比周边优势明显，新产品里，天汇算是交付第一个，实际情况小区业主最有发言权。

接下来的时间，西安市场的央企里，保利，招商，中铁建，华润，金茂仍是最活跃的五家。

配套上：这是目前整个软件新城的通病，道路建设还算通畅，但维护跟不上，次干道卫生，杂草都是问题，商业主要依靠社区底商和雷家寨安置房商业，苏宁广场迟迟不动。

（高新第四初级中学）

学校部分，2025年学区划分，对应高新区第十九小学（高新5小名校+）和高新区第四初级中学（高新一中第一分校），小区距小学约1.8公里，距中学约1.9公里，距离不远不近，学校名气大，但家长反馈一般。

交通出行，除开车外，公共交通为1.5公里外的高新云吧天谷四路站，然后再换成鱼化寨的三号线。

与天汇有直接竞争的二手房，主要是路东的天地源云水天境，同样是三代住宅，次新房小区，天地源位置更好，但产品更老，保利产品配置更高，但位置较远。

（天地源云水天境挂牌价格）

于是，天地源作为投资为主的二手房，还在进一步降价，公摊虽大的139㎡，挂牌价只有16800+。

从这个现状看，软件新城二手房里，不住，不装，着急卖的角逐刚刚开始，对业主而言，最不要纠结的是房价，最该重视的是心态，自住都是体验，不住都算成本。

回归自住

明明当下的二手房，是全国普跌，投资退场造成的情绪恐慌，卖多低都不意外。

但那是别人的处境，生活，对你而言，买这套房子是为了什么，看到邻居卖，自己也非卖不可。

你真的看好西安，看好高新，看好软件新城，看好自己吗？

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作者：晴明

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