点评：贵阳10大主城别墅，观山湖、花溪、清镇都有，谁是天花板？

当前贵阳楼市，不缺别墅，但缺好别墅。

好别墅的定义，仍然绕不过地段、配套、户型、物业、价格等核心要素，能够兼有其中二三者，在当前的贵阳，已经算是不错的产品了。

未来随着更多的改善需求释放，城市板块融合以及区际购买力的外溢，相信会有更多更具竞争优势的别墅产品面世。

以下仅对我们实地考察过的部分热门别墅楼盘，进行优劣势分析：

观山湖

1、龙湖舜山府（合院）

舜山府是龙湖最顶级的产品序列，也是各个城市的豪宅标杆。

贵阳的龙湖舜山府，选址“区府旁”，周边配套完善，有奥体、金阳医院、万达、万象汇、阅山湖、喀斯特公园等，无论是配套、地段，还是物业品牌，无疑都是贵阳别墅圈内的天花板。

唯一值得关注的，大概就是价格贵，在贵阳而言，380万起步的合院，这种地段的合院，其实也还算物有所值。

如果觉得价格贵，这并不是产品的问题，而是购买者购买力的问题，一定的价位门槛，也能够筛选出适格的圈层。

当然，如果特别在意花园、庭院使用功能的，也要明白，在这么核心的城市中心地段，小户型合院，可能就没有郊区别墅那么阔绰的花园、庭院了，同时，也可以关注一下楼间距。

2、中铁阅山湖（叠拼）

阅山湖别墅最大的优势，就是占据得天独厚的阅山湖公园这一自然景观资源。

同时，其所处的地段、周边配套（如万达等）也是不错的，处在观山西3大富人区（中铁云著、华润悦府、龙湖舜山府）的范畴内。

300w起步的价格，虽然是叠拼，现在来看虽然也不便宜，但从长远来看，这种占据稀缺湖景资源的物业，无论是别墅产品，还是高层，都仍然有不小的升值空间。

3、中海映山湖（叠拼）

中海在业内号称“工科状元”，是房企中的利润之王。

映山湖的叠拼别墅，算是叠拼别墅中的模范了，金融城在侧，又有一条马路之隔的医疗综合体加持，加上中海的物业口碑，居住体验一定不差。

同样，300万左右的价位上，也许还是会让不少贵阳的中高产家庭，觉得吃力，毕竟，月供的压力是长期而且持续的。

当然，在主城区这么核心的地段，能够实现叠拼别墅的居住享受，已然是站在贵阳房东阶层的金字塔塔尖的一类人群了。

花溪、孟关：

4、龙湖湖山原著（合院、叠拼）

湖山原著作为龙湖的原著系，是这个Top品牌进入贵阳的别墅首作，200万左右的价位，成为不少贵阳中产改善的性价比之选，毕竟，50~60万的首付，很多中产家庭也拿得出来。

户型方面，这个项目可谓开创了贵阳别墅的先河，第一个大胆使用下沉庭院设计的产品，考虑了隐私，也兼顾了一层的防潮。

当然，地段处在花溪金竹板块，虽然不如观山湖舜山府那么显赫，但好歹也是阿哈湖公园这个“绿芯”之南，而且拥有地铁站配套。

这个楼盘距离景粼天著项目的部分高层组团不远，也有叠拼，中、小合院等产品，有一定的层次划分，总体而言，算是比较四平八稳的别墅项目，虽然周边板块还有待成熟、配套还不算丰富，但基本没有重大硬伤和瑕疵。

5、金科博瀚天元（合院）

位于龙湖湖山原著对面，本来可以稍低一些的价格，成为龙湖的竞品，房企竞争，购房者得利，但也要重点关注近期金科博瀚天元项目公司的股权变更事项，以及金科房企的消息面。

6、美的花溪院子（合院）

由于位于花溪主城，美的花溪院子的起步门槛同样不低，这个项目几年前就在卖了，贵阳的几个中式的合院产品，价位都不低，毕竟，景观打造上，造价成本不低。

重点关注户型的实用性，比如庭院面积和室内面积比例，有无露台、地下室等空间。

此外，中式别墅将来的装修风格相对于一般的别墅，也会有一定局限性。

7、和泓蓝城桃花源（合院）

虽然处在孟关板块附近，但地段区划属于龙里，严格来说，也是一个双龙别墅项目。

同样是中式别墅，灰顶白墙，在双龙的众多项目中，景观风格上，具有一定的稀缺性。

但是，价位上并没有双龙别墅（特别是中铁白晶谷）那样的价格优势，此外，还可以重点关注一下中式别墅在户型设计、实用面积等方面的问题。

清镇：

8、碧桂园茶马古镇（合院）

茶马古镇也是一个开盘较早的楼盘了，分为北区和南区，户型设计方面碧桂园作为Top房企，是非常有优势的，物业也很给力。

这个项目最大优势在于价格和地段，地段处在清镇核心城区和观山湖核心城区之间，两头都方便，目前二手别墅价格140w左右就能拿下。

周边的配套还不算成熟，且项目附近有高速路、物流园等影响，板块成熟还需一定时间。

另外，由于项目附近都有高层住宅，还要关注停车位（比如是否人车分流、是否别墅专属地下车库）和与高层住宅的“高低配”、别墅组团是否与高层项目区分开来等问题。

9、中铁云湾（合院、叠拼）

云湾是中铁打造的继中铁阅山湖之后，又一个占据稀缺景观的项目，虽然地处清镇职教城附近，不属于贵阳观山湖核心城区，但未来这样的稀缺景观，仍然有增值空间。

重点关注项目的楼间距、价位、周边组团有高层住宅的“高低配”等问题，对比而言，是否具有足够高的性价比很重要，毕竟这个地界属于清镇。

10、佳兆业（叠拼）

佳兆业的樾山院，需要关注一下土地使用年限，比如是40年商业性质？还是70年的住宅用地性质。

上中下三叠，上、下叠是具有一定的别墅居住体验优势的，而中叠也有地下室赠送等优势。

抛开土地年限等问题，这个项目在地段、小户型和低总价上，在整个清镇甚至辐射观山西，都具有压倒性的竞争优势。

重点关注前段时间项目停工后的复工进展，以及交房时间，同时，这样40年土地属性的持有成本，物业和水电费率，也是值得关切的要点。

以上，是当前位于贵阳主城区10大比较典型的别墅项目优劣势分析，预算足够的可以优先考虑观山湖板块的，毕竟都已经买别墅了，不要因为价格而屈就。

如果实在没有可挑选余地，可以多观望等待后市的新产品，我们对未来贵安新区、清镇和花溪等板块的新项目，抱有更多的期待。

如果现在急于下手买早了，以后遇到更好的产品、更合适的价格，拿不出预算来，也难免会后悔。