亲属代卖房屋钱款纠纷，北京律师如何靠证据链赢回售房款？

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亲属间委托售房本应基于信任，但在利益纠葛和家庭关系变化后，容易引发钱款返还纠纷。北京一起案件中，老人委托女婿出售房屋，多年后因女儿女婿离婚，老人起诉要求返还剩余售房款，法院结合委托合同法律关系及证据情况，最终支持了老人的合理诉求。

一、案情梳理

（一）当事人信息

原告：王建国、刘桂英（夫妻关系）

被告一：赵志强（王建国女婿，与王莉原系夫妻）

被告二：王莉（王建国女儿，与赵志强原系夫妻）

（二）事件经过

王建国与刘桂英育有女儿王莉。2009 年 12 月，王建国夫妇公证委托女婿赵志强出售其名下的五号房屋，委托书载明受托人可办理签订合同、过户、缴费等全部售房事宜。

2010 年 1 月 22 日，赵志强作为代理人与买受人孙浩签订《存量房屋买卖合同》，约定房屋成交价 50 万元，定金 4 万元于 2010 年 1 月 8 日支付。合同中王建国签名非本人所签，王建国夫妇称对实际成交价不知情。同日，孙浩之妻欧阳玲向王莉账户转账 46.5 万元。

款项到账后，王莉于 1 月 24 日转 10 万元替王建国偿还借款，转 3.5 万元给赵志强朋友周海涛（据称是中介费）；2 月 3 日转 8 万元给王建国；6 月 17 日转 25 万元给赵志强母亲杨丽委托理财。2019 年，杨丽通过赵志强向王莉转回理财本息 36 万元。

2024 年赵志强与王莉离婚，离婚诉讼中赵志强主张该售房款为夫妻共同财产，法院以涉及案外人未予处理。2025 年 3 月，王建国夫妇调取证据后得知房屋实际成交价，认为赵志强、王莉未足额返还售房款，诉至法院请求：返还购房款 32 万元；支付 32 万元的资金占用费（自 2010 年 2 月 4 日起算）；返还 4 万元定金及相应利息。

赵志强辩称：售房款系王建国夫妇对其与王莉的赠与，非保管关系；46.5 万元已实际处置，剩余款项通过理财返还王莉；本案已过诉讼时效；4 万元定金包含在 50 万元内，不应重复主张。王莉认可原告诉求，称对具体售房款金额不知情，3.5 万元转账系按赵志强要求进行。

（三）争议焦点

王建国夫妇与赵志强之间是否构成委托合同关系？售房款性质是赠与还是保管？

实际售房款金额如何认定？4 万元定金是否独立于 50 万元房款？

赵志强主张的诉讼时效抗辩是否成立？

资金占用费及定金返还请求能否得到支持？

二、案件分析

（一）法律关系的认定

法院对委托关系的审查：

委托合同的成立：王建国夫妇出具经公证的委托书，明确委托赵志强办理售房全部事宜，赵志强实际完成房屋出售，双方构成委托合同关系。赵志强关于房屋系赠与的主张，因无书面赠与协议或其他有效证据证明，法院不予采信。

受托人的财产返还义务：根据《民法典》第 927 条，受托人处理委托事务取得的财产应当转交给委托人。赵志强作为受托人，有义务将售房款足额返还王建国夫妇，其与王莉对款项的处置不能对抗委托人的返还请求权。

债务加入的认定：王莉虽非委托合同相对方，但在诉讼中明确同意返还剩余房款，构成债务加入，应与赵志强承担连带责任。

（二）售房款金额的认定

法院对房款数额的审查：

合同约定与实际付款的差异：《存量房屋买卖合同》载明成交价 50 万元，赵志强作为代理人应对合同内容知情。现有证据显示实际到账 46.5 万元，赵志强未能就 50 万元与 46.5 万元的差额作出合理解释并提供证据，应承担举证不能的后果，故认定实际售房款为 50 万元。

定金性质的认定：合同约定定金 4 万元支付于签约前，但未明确该定金独立于 50 万元房款。按交易惯例，定金通常包含在总房款中，且王建国夫妇未提供证据证明赵志强实际收取了额外定金，故对 4 万元定金的独立主张不予支持。

合理支出的审查：王莉向周海涛支付的 3.5 万元所谓 "中介费"，因无中介服务事实且周海涛非专业中介人员，赵志强未能证明该支出的合理性与必要性，该款项不应从售房款中扣除。

（三）诉讼时效的认定

法院对时效问题的审查：

诉讼时效起算点：诉讼时效自权利人知道或应当知道权利受损及义务人之日起算。王建国夫妇虽 2010 年知晓房屋出售，但直至 2025 年调取证据才明确实际成交价，此前无法确定权利受损的具体金额及义务人，故时效自 2025 年起算。

时效中断的认定：王建国夫妇主张多年来多次口头催要，王莉予以认可，且 2022 年 11 月曾明确主张权利，构成诉讼时效中断，赵志强关于时效届满的抗辩不成立。

（四）资金占用费的审查

法院对赔偿请求的审查：

委托合同的有偿性认定：王建国夫妇未举证证明双方系有偿委托，结合亲属关系，应推定无偿委托合同。无偿委托中，受托人仅对故意或重大过失造成的损失承担责任。

过错责任的认定：王建国夫妇自认因考虑王莉无收入未及时收回款项，本案无证据证明赵志强存在故意或重大过失，故资金占用费主张缺乏依据，不予支持。

三、裁判结果

法院判决：

一、赵志强、王莉于本判决生效后 15 日内向王建国、刘桂英返还购房款 320000 元；

二、驳回王建国、刘桂英的其他诉讼请求。

四、案件启示

（一）亲属间委托售房的风险防范

书面明确委托权限与费用：委托亲属售房时，应在公证委托书中明确房款接收账户、价款下限、付款方式等关键条款，避免仅依赖口头约定。本案中未指定房款接收账户，导致款项进入女儿账户后难以控制。

及时掌握交易信息：委托人应主动了解房屋成交价格、付款进度，要求受托人定期汇报，留存交易合同、付款凭证等关键证据，避免多年后因信息不对称引发纠纷。

区分赠与与委托的法律边界：如确有赠与意图，应签订书面赠与协议明确赠与对象、金额及条件；如系委托售房，应明确约定款项返还时间，避免事后被主张为赠与。

（二）受托人履行义务的注意事项

勤勉尽责与证据留存：受托人应妥善保管交易文件，对房款收支进行详细记录，重大支出需经委托人同意并留存书面确认，避免因支出合理性无法证明承担不利后果。

及时转交财产：受托人应按约定将售房款及时转交委托人，确需暂存或处置的，需获得委托人书面授权，避免擅自处分构成违约。

亲属关系不免除举证责任：亲属间交易仍需保留完整证据链，本案中赵志强因无法证明赠与事实及 3.5 万元支出的合理性，承担了举证不能的后果。

（三）诉讼时效的把握与权利主张

及时主张权利并留存证据：权利人应在知晓权利受损后及时主张，通过书面催告、聊天记录、录音等方式留存催要证据，避免因时效问题丧失胜诉权。

明确权利受损时点：诉讼时效起算以 "知道或应当知道权利受损及义务人" 为标准，如对交易细节不知情，时效自查明事实之日起算，权利人需举证证明知晓事实的时间。

（四）无偿委托合同的责任边界

委托人的风险意识：无偿委托中受托人责任较轻，委托人应谨慎选择受托人，重要事项最好约定报酬并明确责任范围，增强受托人责任心。

受托人的注意义务：即使是无偿委托，受托人也应尽到普通人的注意义务，避免因故意或重大过失造成损失，否则需承担赔偿责任。

本案判决明确了委托合同中受托人返还财产的法定义务，强调了亲属间交易的证据重要性。当事人在亲属间进行财产处置时，更应注重书面约定和证据留存，以防范家庭关系变化后可能产生的法律风险。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）