房价永动机的终结时刻：斯坦定律如何撕开楼市遮羞布

斯坦定律的东方显影：东大房地产如何跌落"不可持续"悬崖？

赫伯特·斯坦1986年提出的警句——“如果一件事不能永远持续下去，它就会停下来” “If something cannot go on forever, it will stop.”——正精准剖开东大房地产的深层肌理。这位尼克松时期经济学家或许未料到，其针对美国赤字的警告，会成为解读东大楼市转型的核心框架。东大房地产用25年走完发达国家半个世纪的扩张路，而斯坦定律正在验证：所有被惯性推着向前的趋势，终将被经济规律拉回地面。

三条“不可持续曲线”的临界点

东大房地产的“三高模式”（高周转、高杠杆、高价格）依赖三大支撑：人口红利带来的需求扩张、土地财政提供的资金循环、居民杠杆空间的持续释放。如今，这三条曲线均触达“不可持续”边界。

居民杠杆：从“加速器”到“绞索”2008年居民杠杆率仅18%，2024年已达62%，持平2007年美国次贷危机前水平。更严峻的是结构问题：40个重点城房贷月供占可支配收入比突破42%，深圳、厦门等城市超55%。这意味着家庭每赚100元，55元需用于还贷，消费与再投资能力被严重挤压。当“买房=财富增值”的信仰被“二手房挂牌量激增难成交”的现实打破（14城挂牌量超450万套，部分房源降价30%仍无人问津），当“买涨不买跌”的预期逆转，杠杆就从“资产加速器”变成了“风险绞索”。

人口结构：需求曲线的永久左移房地产本质是“人口生意”，而人口趋势的不可逆性最符合斯坦定律。2024年出生人口跌破900万，2023年常住人口净减少85万，更关键的是“购房主力坍塌”：25-39岁人群将在2027年达峰后，每年减少600万。这不是短期波动，而是长达数十年的趋势。需求性质亦从“结婚购房、进城落户”的刚性需求，转为高度依赖收入预期的“改善型”需求。当人口红利变为“人口负债”，房地产的需求底盘已被重构。

土地财政：从“资金池”到“缺口黑洞”地方政府对土地出让金的依赖曾是楼市扩张的“隐形引擎”，如今却成最典型“不可持续趋势”。2021年土地出让金占地方广义财政收入的37%，2024年降至19%，2025年上半年再降34%。中西部部分地市财政自给率跌至30%以下，连基本公共服务都需依赖转移支付。土地财政的坍塌打破了“卖地-基建-房价上涨-再卖地”的循环闭环。过去，地方政府通过土地抵押融资推动基建，基建又带动房价上涨；如今土地流拍增多，基建资金链收紧，房价上涨预期瓦解，这个曾经自我强化的循环正在反向自我弱化。

“停止”的非对称形态：结构断裂式调整

市场纠结“房价是否暴跌”，却忽略斯坦定律的核心：“停止”从非简单的“归零”，而是“不可持续趋势以最脆弱方式断裂”。东大楼市的“停止”正以三种非对称形态呈现。

交易端：流动性真空取代过剩2021年全国商品房销售额18.2万亿元的峰值，2025年上半年已回落至4.42万亿元。这不是“需求减少”，而是“交易信仰崩塌”。14城二手房挂牌量超450万套，月成交量不足挂牌量5%，部分房源降价30%仍难成交。“买涨不买跌”的预期逆转，当购房者意识到“房价不会永远涨”，让市场从“供不应求”瞬间切换至“流动性枯竭”。

空间端：普涨终结与极端分化斯坦定律的“非对称”在区域分化中体现得淋漓尽致。一线核心地段（如北京海淀、上海浦东）因人口流入与资源稀缺，房价仍具韧性（跌幅不足5%）；三四线城市则现“僵尸市场”（某中部地级市新房库存去化周期达34个月，开发商停建、中介关门）。这种分化不是短期现象，而是“人口流动+资源集聚”的必然结果：全国性扩张停止后，需求向少数有支撑力的区域收缩。

主体端：全链条扩张的局部坍塌开发商、地方政府、居民三大主体正经历不同程度的“趋势终结”：TOP50房企中18家债务违约，“高周转”模式因融资断裂难以为继；地方政府从“土地财政依赖”转向“特殊再融资债续命”，但信用利差扩大至260bp，融资成本上升；居民则从“加杠杆买房”转向“提前还贷”（2025年6月居民新增中长期贷款同比降11.4%）。这不是单一环节的问题，而是整个扩张链条的惯性触达边界。

政策“滑翔伞”：缓冲坠落，难改方向

面对趋势调整，政策从未停止尝试。2025年上半年170个地市出台340条“稳楼市”政策（降利率、发消费券、回购土地等），本质是在趋势停止前主动调整以降低冲击。但效果印证斯坦定律的另一层含义：政策能改变“着陆姿势”，却无法取消“着陆”。

需求端政策（如40城首套利率降至LPR-45bp、深圳公积金付首付）因居民杠杆率已高而显疲态；供给端政策（如“保交楼”专项借款）虽防风险却难改趋势；制度端改革（如“现房销售试点”“房改新政”）试图用“保障房+商品房双轨制”重构市场，但地方财政紧张与人口流出地库存高企导致“资源错配”。这恰如斯坦定律对政策的启示：主动改革的价值是让“停止”更平稳，而非逆转趋势。

终局推演：三种路径，一个终点

斯坦定律不预测“何时停止”，但明确“停止后的方向”。东大房地产调整终将指向一个终点：房价收入比、租金回报率、居民杠杆率重新匹配。未来五年可能的三种路径，本质是“代价分摊”的不同选择。

1. 日本式长痛（概率40%）名义房价阴跌10年，实际通过通胀每年降2%；银行展期、债转股隐藏坏账；居民资产回报率长期低于1%。代价由全体居民通过“资产缩水”承担。

2. 美国式出清（概率35%）2026-2027年高杠杆房企批量破产，不良资产被AMC折价30%-50%收购；房价一次性回调25%-30%，租金回报率回归3%-4%。代价由开发商、债权人承担，短期冲击大但长期更健康。

3. 东大版折中（概率25%）中央发行特别国债设“国家住房银行”，折价收购存量房转保障房；地方通过“房产税+公共服务收费”替代土地财政；房价名义横盘5年，实际通过通胀消化泡沫。代价由中央财政与全社会共同承担。

无论路径如何，房地产终将从“经济增长引擎”回归“民生载体”，从“投资品”回归“消费品”。

结语：向常识回归，新叙事的起点

东大房地产的调整是一场“向常识的回归”。斯坦定律的力量不在于预测未来，而在于提醒我们：所有违背常识的趋势终会被拉回正轨。当“永远上涨”的幻觉破灭，房地产不再绑架经济增长，消费、科技、制造业才能获得真正资源；地方财政摆脱土地依赖，公共服务才能更公平；居民不再将所有财富押给房产，生活才能更有韧性。

赫伯特·斯坦说：“不可持续的政策终将终结。”对东大房地产而言，这个“终结”不是末日，而是新叙事的开始。当斯坦定律的“万有引力”生效，那个更健康、更可持续的房地产时代，才真正具备了落地的土壤。