李江涛观点，主流城市房价变化的特点和未来走势

最近大家应该能注意到，北京、上海等主流城市的二手房价格出现了下行趋势，与此同时，二手房的交易量在上升。这种情况引发了普遍的疑惑：国家已经出台了许多政策，旨在稳定房价，并通过稳房价刺激房地产销售。此外，实体经济也推出了多项政策，就业形势正在逐步改善。

为什么房价似乎仍在持续下行？究竟是什么原因导致房价持续走低？房地产未来会如何发展？这些问题都是大家非常关心的。因此，本文的研究重点将围绕北京、上海等主流城市房价走势的特点及其未来趋势展开。具体而言，我们将探讨以下几个方面：第一，当前北京、上海房地产市场的走势特点；第二，推动房价变化背后的原因分析；第三，未来北京上海等主流城市房价可能的变化方向；第四，国内经济未来的发展模式；第五，基于以上分析的结论和建议。

一、北京和上海房产市场的近期特点

通过了解北京等地的房地产市场，可以发现两个主要特征：第一，二手房的交易量在持续扩大，已经连续几个月呈现增长趋势；第二，二手房的价格在逐步下降，无论是天通苑，还是市区甚至二环内的房产，都出现了价格下跌的现象。此前我曾在一篇文章中提到，二手房市场仍处于下行通道，即使是北京的一些高端楼盘，价格同样呈现下降趋势。

进入7月份后，房地产市场的下行趋势并未减缓，甚至在某些楼盘出现了更大幅度的价格下跌。上海的情况与北京类似，同样表现出两个特点：一是二手房交易量在上升，二是房地产价格仍在下降，并且下行速度未见放缓。这一现象与国家提出的“稳房价、促振兴”政策方向并不完全一致，这也让许多人对当前房地产市场的走势感到困惑。

二、导致房地产下行的原因到底是什么？

我个人认为，无论是北京、上海还是其他城市，当前的房地产市场情况可以从买卖双方的角度来分析。

首先看购房人群，现在真正买房的主要是刚需群体，比如需要自住或者改善住房条件的，比如从偏远地段换到核心区域。这部分人大多经济条件一般，真正有闲钱、能投资房产的高净值人群反而持币观望。这是当前购房者的主要特点，北京、上海都是如此。

再看卖房人群，卖房的人大致分为两类：一类是手上有闲置房产想套现的，另一类是想卖掉旧房置换更好房子的。由于各种原因，比如经济压力、急需资金周转，或者已经买了新房需要回笼资金，卖房的人普遍比较着急出手。既然卖方着急，就很难坚守价格，而买方又比较谨慎，这就形成了“买方不急、卖方急”的局面，自然导致价格下行。此外，现在还有一部分移民海外的人，他们在出国后往往选择卖掉国内的房产，这也增加了市场的供应量。

综合来看，真正有投资能力、愿意在当下入场的买家很少，导致市场需求大幅萎缩。另一方面，年轻人的就业形势不乐观，即便有点积蓄想买房，也变得更加谨慎，甚至等待房价进一步下跌。而卖房的人，无论是为了置换还是担心未来继续贬值，都倾向于尽快出手，这就加速了房价的下行趋势。

还有一个值得关注的新现象，就是中介的作用。在当前的买方市场下，中介为了促成交易，往往会压低挂牌价格。比如一套400万的房子，中介可能直接建议降价40-50万，以吸引买家。这种压价行为加剧了卖方的恐慌心理，促使他们更快接受低价。而买方看到房价持续走低，反而更加犹豫，进一步延缓成交，形成恶性循环。

总结来看，房价下跌的主要原因有几点：

1. 市场需求有限：有钱人没有好机会不出手，刚需购买力有限；

2. 卖方急于套现：置换、移民、资金压力等因素促使业主降价抛售；

3. 买方观望：市场预期下行，购房者等待更低价格；

4. 中介压价助推下跌：买方市场下，中介通过大幅压价加速成交，进一步拉低房价。

这些因素共同作用，使得房价呈现持续下行的态势。

三、为什么国家出台了这么多政策，却没能止住房价下跌？

这个问题需要仔细分析。国家确实出台了不少政策，希望稳住房地产市场，但实际效果并不明显。我认为，主要原因有两个：

第一，房地产市场的接盘力量太弱。现在想卖房的人很多，比如前些年投资房产的人，现在因为经济形势不好、企业经营困难，需要卖房回笼资金。这就造成了供大于求的局面。

第二，目前市场上的新房库存较多，加上持续新增的楼盘供应，导致供需失衡更加严重。为此，国家提出了房产收储计划，希望通过政府收购来消化部分库存。同时，国家也在加大老旧小区改造力度，比如推进旧城改造项目，但这客观上又增加了房源供应，使得房地产市场的供需平衡更难实现。

不过，从目前来看，国家的政策正在逐步发挥作用，只是老百姓的观望情绪在加大。很多人手里有钱，但都在等待更合适的入市时机。另一方面，由于各种原因想要卖房的人越来越多，这就形成了当前房地产市场的僵局。

值得注意的是，如果未来国家加大收储力度，或者房价出现企稳回升的迹象，那些持币观望的购房者可能会快速涌入市场，形成抢购潮。这就是现在购房者的普遍心理：既想抄底买便宜，又怕错过上涨机会。这种心态很容易导致市场在稍有回暖时就出现集中购买的情况。另外，我们也能看到，在核心地段、优质户型的房子仍然不愁卖，北京、上海都有这种现象。这说明市场并非完全没有需求，而是分化严重。

因此，我的建议是：国家不仅要给房企提供资金支持，还应该设立专门的收储资金，用于收购市场上的存量房产。同时，要继续完善保障性住房体系，这样才能更有效地稳定房地产市场。

四、未来中国的房地产会怎么走？

我认为，随着近期股市逐步好转，人们通过投资赚到钱后，很可能会将部分资金用于改善居住条件，这将对房地产市场形成支撑。未来随着股市持续向好，房地产市场的形势可能会逐步好转。同时，经过这一轮调整，一些实力较弱的房企已经被市场淘汰，存活下来的企业更具竞争力，这两个因素将成为房地产行业未来发展的基础。

从政策层面来看，国家从2022年、2023年就开始实施"稳房价、促发展"的房地产政策。今年是"十四五"规划的收官之年，对房地产的刺激力度会进一步加大；而明年作为"十五五"规划的开局之年，也必将推出一系列新的支持政策。随着政府各项措施逐步落实到位，宏观经济环境将得到改善，市场信心也会逐步恢复，这些都将对房地产市场产生积极影响。最近我们可以观察到，房地产板块的股票已经出现企稳迹象，甚至开始缓慢回升。

五、结论和建议

通过对7月份北京、上海房地产市场的详细分析，我们得出两个主要结论：

第一，虽然整体房价仍处于下行通道，但部分区域的房地产市场已经出现企稳迹象。

第二，国家近期出台的各项政策，特别是收储政策正在逐步落地实施，这些措施正在慢慢增强市场信心。我们看到一些主要省份的房屋供应量已经开始减少，这在一定程度上压缩了房价的下跌空间。同时，优质房源的市场表现正在改善，这些积极因素都预示着房地产市场将逐步向好。此外，一旦市场出现回暖迹象，那些持币观望的购房者很可能会集中入市，进而推动房价上涨。

基于以上分析，我提出两点建议：

第一，对购房者来说，现在可能是看房的好时机。当前房价已处于相对低位，有意向的购房者可以多看看房子，遇到合适的就可以考虑出手。不必刻意等待所谓的"最低点"，因为真正的底部往往难以把握，市场可能在短时间内就会转向。

第二，国家继续推进收储计划，同时保持对房地产企业的政策支持力度。政府加大投入将有助于行业度过当前困难时期。我认为，经过2023-2025年的调整期，房地产市场正在逐步好转。特别是进入2026年后，随着经济形势改善和科技进步，市场前景会更加乐观。届时，房地产市场的表现可能会比预期更好。此外，随着市场规范化程度提高，一些不合理现象，比如法拍房数量过多等问题也将得到缓解，这将进一步促进市场健康发展。

以上就是我们对当前房地产市场的分析和建议。