长租公寓抗跌法则：紧抓核心区，布局产业带

截至2025年上半年，核心八城集中式公寓供应规模已超125万套，规模持续上涨的趋势与双轨模式的深化，共同塑造着当前租赁市场的新格局。受保租房占比差异影响，核心八城租金呈现结构性调整，七城租金下滑，保租房占比高的四城跌幅更为显著，而城市核心区及发展新区因产业支撑和人口导入稳定，展现出远超外围区域的租金抗跌性。

截至2025年上半年，全国核心八城集中式公寓供应量已突破125万套，而且还在持续增长！但不同城市差距极大：

上海（41万间）和深圳（29万间）稳坐第一梯队，合计占比超50%，租房市场竞争最激烈。

杭州（18.4万间）领跑二线城市，甚至超过部分一线城市，成为年轻人租房新热门选择。

上海（+21%）、成都（+16%）增速迅猛，近一年保租房的持续供应成为推动其规模高速发展的关键因素，也预示着未来城市租赁市场的竞争环境或将进一步加剧。

2025年上半年，核心八城城集中式公寓平均租金101.14元/㎡/月，整体租金环比上涨0.07%，同比下降3.33%；核心八城集中式公寓租金坪效七城下滑，仅广州出现回弹。

跌幅较大（4%-7%）：成都、武汉、上海、深圳——这些城市保租房占比最高，直接拉低市场均价。上海保租房占比已近六成，超过市场化房源规模，成为城市租赁供给的主力；成都保租房占比达46.5%，较此前提升明显，随着后续筹集房源的集中入市，其“双轨模式”特征将更为突出。

相对稳定：南京、北京保租房规模相对较低，租金波动小，整体保持稳定。

唯一上涨：广州成为八城中唯一租金回升的城市，城市受保租房冲击较小，同时数字经济产业增长带动需求，形成"高端需求+优质供给"的良性循环。

在重点城市租赁市场整体回调的背景下，成都武侯区与上海杨浦区分别凭借核心区位价值优势和高能级产业红利的支撑，展现出显著的租金抗跌韧性。

成都武侯区

保租房集中供应下租金坚挺

从供应结构看，成都保租房供应聚焦核心区，占比超6成水平，整体供应结构以“核心区为主、发展新区与近远郊协同” ，覆盖不同圈层居住需求，整体供应结构健康。分区域租金价格看，武侯区、高新区、天府新区三个区域租金坪效最高，均超78元/㎡/月；武侯区、天府新区、龙泉驿区等城市核心区及发展新区租金表现坚韧，租金同比呈上涨趋势。

成都武侯区集中式公寓租金保持坚挺，主要得益于作为传统核心区，区域内产业聚集效应和稳定的高需求支撑。作为成都医疗健康、科技和金融产业的核心区，武侯区吸引了大量高收入就业人群，尤其是华西医院、西部智谷等周边的高素质租客群体持续流入，推动租赁需求旺盛。同时，区域内优质的教育、医疗资源和成熟的地铁交通网络进一步提升了居住吸引力。

上海杨浦区

产业红利下需求旺盛

截止2025年上半年，上海保租房入市规模占比城市整体规模近60%。从供应结构上看，浦东新区、闵行等核心及近郊区域，因产业、人口集聚，保租房布局密集；远郊如金山、崇明，受发展定位、人口流量影响，供应薄弱。从租金表现看，杨浦区租金同比上涨3.83%，成为唯一逆势上涨的区域。

杨浦区区域高端产业集聚，作为上海科创中心重要承载区，拥有美团、B站、得物等新兴互联网企业总部，以及杨浦滨江、新江湾城等新兴产业园区，高收入群体占比高，租赁支付能力强，推动租金稳定。此外，2025年杨浦区土拍市场活跃，如保利置业以80199元/㎡楼面价竞得定海社区地块，成为单价地王，推动周边房价及租金预期上升。

结语

在长租公寓市场整体承压的背景下，核心区和产业区凭借其强劲的产业基础、持续的人口虹吸效应以及完善的配套设施，展现出突出的市场韧性。这些区域不仅维持着稳定的租赁需求，更通过"产城人"深度融合构筑了租金的价值支撑。

据克而瑞长租监测数据显示，全国核心八城仍有近百个租金逆势上涨的板块——这些抗跌性突出的区域是否印证了"核心区+产业区"的双重价值逻辑？敬请期待。

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