上海市区老破小，率先企稳

　　2025年上半年，上海二手网签量近13W套，创4年新高。

　　价格不断下行，成交量却破纪录？

　　这背后是低总价老破小的爆发。

　　有人说老破小不值得买，有人说老破小即将被淘汰。

　　但老破小到底还有没有生命力，市场说得算。

　　从最近市场的行情和信号来看，今年上半年，老破小除了成交量暴增，成交价格也有回暖的趋势。

　　难道楼市率先止跌企稳的，是最不受待见的老破小？

　　量升价稳

　　2024年9月一系列的重磅救市政策，老破小成了最大的受益者。

　　降首付后超低门槛上车，降利率后叠加高租售比，还款压力大幅缩减甚至可以覆盖。

　　这也是为什么在楼市下行周期，最不被看好的老破小却卖爆了的原因。

　　2025年上半年，上海300万以下的老破小成交占比突破50%。

　　如果放大到500万以下，占比高达76.9%。

　　刚需市场还在持续扩张。

　　房外房研究院数据监测，目前2010-2015年的次新小区，正在补跌。

　　超跌的老破小已经有价格回暖的趋势了。

　　1）徐汇区的田林、上海南站、万体馆、建国西路等板块成交量趋稳向上，

　　长桥挂牌价从2月份打通上升通道，一路飙升。

　　这几个板块一直是上海中环被诟病的地方。

　　因为这一块全被老破小填满，整个区域没有任何次新商品房。

　　但是这里的学校却是一等一的好，小学有上海小学、徐汇实验小学、园南小学、初中有徐教院附中、长桥中学，还有位列四校八大之一的高中上海中学。

　　对于预算有限但又追求顶级教育路线的家庭而言，这是一个不错的选择。

　　2）杨浦区中原板块、五角场、周家嘴路成交量都在提升，挂牌价除了新江湾城尚未看到止跌信号，其余板块基本止跌企稳，控江路板块已经反弹。

　　在这一轮周期调整中，杨浦区老破小整体跌幅是市区最大的。

　　现在上车门槛已经降至100万。

　　老破小为何能卖爆？

　　过去在上海的二手房市场，老破小一直被抨击得比较狠：

　　什么房子太老，户型奇葩，老鼠蟑螂到处跑；

　　还有就是物业形同虚设、没有停车位、小区环境脏乱差。

　　所以，多数情况下老破小都是被“踩”的对象。

　　在本轮楼市下行周期中，老破小跌得也很惨。

　　从高兴花园的“血崩”开始，市区老破小开启价格腰斩狂潮。

　　之前400万的房子跌到200万，200万的房子降到100万。

　　当价格足够便宜，老破小的优势就凸显了。

　　1、超跌形成价值洼地

　　现在杨浦鞍山、控江路、静安彭浦、徐汇植物园这些中心区域，150万以内的老破小遍地都是。

　　对于年轻上班族来说，与其每个月把租金给房东，不如买一套属于自己的房子。

　　十几万首付就能上车市区老破小，每个月公积金完全覆盖房贷，压力并不大。

　　2、租售比高

　　大部分内环内的老破小，租金回报率能达到3%，甚至更多，这个租售比能吊打新天地豪宅。

　　与之相对的是银行存款利率的不断降低，从3%降到2%，甚至逼近1%。

　　3、配套成熟，极致享受市区繁华

　　老破小已经在品质上放弃了很多，在工作通勤、生活配套、小孩上学方面会有非常好的体验。

　　三甲医院、顶级商圈、学校公园，不疾不徐10分钟步行。

　　住在老卢湾的南昌路，每天20分钟去静安寺上班。

　　出门随时打卡拍照，逛街去环贸、散步去襄阳公园、喝酒去新天地。

　　除了住的憋屈，在生活方式上极致地享受市中心繁华。

　　4、有拆迁预期

　　上海拆迁还在提速。

　　今年市中心拆迁的重头戏在徐汇、黄浦和虹口。

　　徐汇的江南新村，黄浦的701、702、729街坊，最近动作频频。

　　总价低、位置好、配套成熟、租金回报率高，运气好还能遇到拆迁旧改，一夜暴富。

　　这样的老破小，谁能不心动呢。

　　对买家而言，老破小是最低门槛，是真实世界需求最多的刚需产品。

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上海的房子是卖是留？

　　老破小可能最先企稳

　　在这一轮楼市调整中，市区老破小是先跌的、急跌的。

　　也可能会是率先企稳的。

　　之前我们通过观察不同类型产品在不同库存高位的数据变化发现：

　　房外房研究院制图

　　1、市区老破小的库存量在减少

　　老破小的大量成交确实实现了库存的高度去化。

　　而且市区老破小是当前去化周期最短的一个品类。

　　与之相对的是，郊区次新房越卖越多，且越来越难卖。

　　2、市区老破小的价格跌幅收窄最明显

　　从24年9月喊出止跌企稳后，各类产品挂牌价跌幅都有所收窄。

　　从更细的颗粒度，挂牌价月度“同比增速”来看：

　　市区次新房与郊区次新房的价格波动相近，是波动变化最大的产品。

　　郊区老房子是挂牌价止跌最不明显的。

　　像金山石化的老破小依然是一月更比一月低。

　　市区老房子反而是价格波动最稳健的一类产品。

　　这就意味着，原本跌的最惨，被喷的最狠的市区老破小，可能最先“企稳”。

　　反而大家公认的“好房子”，可能会成为下一波领跌的产品。

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　　最后

　　相信现在市场上关注并且想下手买入老破小的人不在少数。

　　有的图便宜、有的博拆迁、有的当投资。

　　相当部分人是想抄底。

　　毕竟很多老破小已经进入过去8年来估值的最低谷。

　　但买老破小也要从自身需求出发，这里观观有几点建议：

　　1、冷门户型不要买，范围尽量买在中环内

　　2、产业+学区+高租金

　　3、房龄最好90年代以后的

　　4、远离地铁的不要买，地铁对刚需群体是必备

　　5、附加值越多越好

　　最后，请大家买房时一定要有一个卖家思维。你要想一下你卖房的时候，这个房子好不好卖。

　　在房子回归居住属性的当下，建议每个买房人都结合需求，谨慎购房。

　　注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。