上海西北楼市，开始新一轮下跌

　　上海西北部的房价，又绷不住了。

　　各大标杆社区的房价，近期再次下跌。

　　为什么，持续火爆了大半年的市场之后，这些区域房价还没有稳住？

　　上大板块的标杆社区保利叶之林，102平小三房户型，去年929新政之后成交价基本稳定在550万上下；

　　最近随着市场遇冷，价格再度出现下跌，高区房源已经下挫到520万出头。

　　南翔的标杆社区华润中央公园，两房和三房的户型都进一步下挫。

　　最新成交价相比于三个月前市场最火的时间段，基本上一平方跌了5000块左右。

　　虽然这套最新成交的高区三房是顶楼且带有漏水问题，但是价格的明显下挫还是对周边二手市场信心带来了打击。

　　嘉定新城的标杆楼盘金地世家，去年的成交价仍能维持在6w+的层次；

　　今年随着嘉定新城整体房价的下挫，价格跌到了5.5万左右，最新成交价格只有5.37万/平。

　　嘉定新城的房价下跌不仅仅出现在金地世家一个小区，具体可以移步上海最“强大”的新城，房价也绷不住了？。

　　江桥的标杆龙湖天璞一期的两房，近期成交价也创了新低，相比于之前普遍6w+的成交价进一步下跌，已经回到了2020年的水平。

　　长风的标杆社区中海紫御豪庭的价格（中间楼层）之前一直都能稳定在10w以上，最新的成交已经跌到了9万多。

　　桃浦的标杆次新中环名品公馆，两房之前的低区成交价大概才会在6.8万左右。

　　经过三个月的成交断档之后，如今最新挂牌的中区挂牌价已经到了6.8万的水平。

　　南大的标杆次新社区招商中环华府，之前成交价一直维持在6.2万上下。

　　最近几个月随着新房上市、市场下行走弱，挂牌价已经跌破近期最低成交价。

　　第一部分中，我大部分选取的案例，对比的都是近3个月的数据，可以看出在929之后市场火热的时间段、和当下市场冷却时间段的对比；

　　所选的社区大多数也是各自区域内的二手标杆社区，大部分在之前的行情里出现了止跌回稳的趋势；

　　但是如今随着市场遇冷、这些社区的房价再一次没稳住，纷纷出现了新一轮“轻微”的下跌——其实也都是小幅下跌。

　　只是这个趋势出来了，如果交易量再降、且不出新的救市政策，那就麻烦了。

　　只不过，目前浦东、西南等区域的房价其实还算相对坚挺，目前没有明显的趋势出现新一轮下跌。

　　但是西北片区的市场行情，还是率先扛不住了。

　　其实西北楼市的情况我们之前就已经说过多轮，一句话足以形容：

　　庙小妖风大，池浅王八多。

　　西北楼市的基本面方面，就是产业比较薄弱，市中心地铁外溢出去，从武宁、长寿开始往西到长风、长征、江桥；

　　往西北到真如一直到下游的真如、万里、甘泉宜川、桃浦、直到下游的宝山和嘉定，大部分区域都是纯粹的居住区。

　　长风、真如、桃浦、南翔都有有限的产业，但是连自己板块内部都无法完全支撑——

　　事实上，还要靠市中心的外溢购买力接盘。

　　但是有限的外溢购买力，被三四个板块分还好，被从内环内一路向外的一大堆居住区分流，直接造成了两个结果：

　　第一就是价格体系整体便宜，因为没有年轻有钱收入高的产业客户接盘；

　　第二就是涨不太动，涨幅弱于东南、西南片区。

　　这种市场基本面，最怕的就是新房的大量供应：

　　我们之前就说过，当下市场上各片区都缺购房者，新房供应量已经成为分析市场价格走向一个极为重要的因素——

　　即便是强如联洋都被杨浦、闸北新房打的溃不成军房价断崖式下跌。

　　如今西北片区这个问题，可能比之前杨浦、闸北新房的集中供应还要严重，因为人家那些房子可以虹吸全市的中产去接盘；

　　但是西北片区的新房，对于外区域的购买力虹吸能力本就有限、内部竞争分流又极为严重；

　　而更麻烦的是，西北片区内部，正在集中开发（新房）的区域，和即将要集中开发的区域太多了：

　　前者在过去一年多的时间里，已经虹吸了周边的购买力；

　　后者将会在未来持续的释放新房，对当下的二手房市场也带来了负面预期。

　　最直观的例子就是桃浦。

　　桃浦智创城的新房供应之后，直接造成的就是周边万里、甘泉宜川、上游真如、下游宝山的大量购买力被虹吸。

　　自从桃浦新房上市之后，曾经相对还比较坚挺的万里板块，二手房一度完全卖不动了，最后只能以价换量内中环正在被抛弃的中产社区。

　　而且更麻烦的是，这种影响恐怕要旷日持久：

　　桃浦的供应量很大，但是众多的新房去化情况并不好。

　　未来桃浦还有大量的空地要开发，将会持续对周围市场进行虹吸。

　　到底有多不好呢？说一个数据大家就知道了。

　　截止到今年5月份，上海中外环之间的库存新房套数8100套，其中桃浦一个板块就2471套，占据整个中外环库存总量的35%。

　　桃浦今年新开盘的项目宝华紫薇之星，截止到我今天发文，406套住宅仅卖掉不足60套，不到15%。

　　中环桃源里，2023年年末首开，到目前也只卖完了三分之一。

　　这种形势下，即便是周围的二手板块，在市场政策的刺激下有了回稳趋势，但是也架不住你连续吸我好多年……

　　南翔板块的情况也是如此。

　　绿城留香园、时代之城的上市，之前就已经造成了南翔楼市的购买力被大量分流。

　　本以为开发会告一段落，最近时代之城边上的地块也上了推介会，预计周边的二手市场还要持续承压很长一段时间。

　　南翔抗压，下游的嘉定新城同样不好受，价格也是跌的很厉害。上海最“强大”的新城，房价也绷不住了？

　　其实更麻烦的就是这个问题——还有一堆要持续大范围开发的区域等着入市，未来还有一大堆新房。

　　二手房价即便短暂稳住，中长期也很难稳住。

　　桃浦北面的南大也是集中开发大量新房入市，但是之前华润中环置地中心项目却能一直热销甚至触发积分，主要原因就在于：

　　第一，价格相比于桃浦价格十分优惠只要6w+，第二面配套看起来也比桃浦更好有地铁有商场，第三体量没有那么大。

　　不过，随着中建超大地块的出让，市场预期就直接转向了，行业内普遍不看好后续南大的新房销售情况，大概率是要开中介分销了。

　　而近日，南大西北单元也做了规划调整，新增六块住宅用地。

　　建筑规模方面，由84.37万㎡调整为73.32万㎡，其中商业增加3.36万㎡、研发增加0.97万㎡、社区公服增加0.06万㎡、基础教育增加0.33万㎡、住宅面积增加4.25万㎡、办公减少20.02万㎡。

　　这种情况下，南大虽然未必会像桃浦卖的那么差，但是之前的热销肯定是不会再有了。

　　江桥现在在搞得“上虹桥”也是同理。

　　未来这区域也会有大量的住宅地块入市，对周边购买力同样会持续虹吸。

　　结语

　　当下开始新一轮暴跌的区域主要集中在中外环，主要是因为集中开发的新房主要集中在这个片区。

　　内中环的普陀长寿、真如等区域之前已经受到市中心新房供应的影响，价格涨的就不算多，已经把负面影响体现到了房价里。

　　但是今年，真如又要启动大规模开发，真如之心、真如翠谷等地块将会带来几千套中产住宅。上海发展最艰难的副中心，终于要翻盘起飞了？

　　等这些房子上市，预计将会对普陀内环、长风、真如的二手房、甚至是隔壁的大宁等区域的二手房产生分流，这些区域的二手房也会受到分流压力的影响。

　　而由于上下游购买力的传导作用，预计西北片区下游板块会持续抗压。

　　当然，不同区域的情况还是有细微差别，购买力的来源不同，跌的底就不同、买卖周期也不同。