《住房租赁条例》是影响2亿人大利空？讲透决策背后真相

《租房条例》跟前几天的《城市会议》连起来看，标志着中国城市化发展已经迈上新台阶。

去年我在哈佛访问，租的公寓。

然后拿着租房合同去市政厅注册一下，就给孩子在学区内分配了一所公立学校。

这就叫“租购同权”。

同样的，拿着租赁合同去公立图书馆，也可以免费注册成为会员。

周末可以免费参观博物馆，也可以参加剑桥市举办的活动，跟当地居民享有同等待遇。

当时我就在思考一个问题，为什么美国可以做到“租购同权”，在中国却不能？

后来有美国朋友问我感觉美国怎么样？

我想了半天，实在不知道哪好，突然想到租购同权这件事，只能把这个事当成个优点说了。

朋友不以为意，说你都花了3000多刀一个月的租金，凭啥不给你租购同权啊？

按他的说法，公共服务，包括学校、图书馆这些，都是纳税人的钱。

而我交的租金里面，就包含了房东交的地产税。

既然我出了钱，当然拥有纳税人待遇，享受公共服务。

权力、责任、利益相匹配，这就是权责利匹配原理。

用同样的原理，我也套了一下中国的租购不同权问题，然后终于豁然开朗。

以北京为例，从房子市场化算起，第一批上市卖的房子，到现在30多年。

30多年时间，就是北京这座城市的原始积累阶段。

基础设施建设，公共服务资金，很大一部分来自于卖地收入，也就是所谓的“土地财政”。

而买地的钱最终是谁出的呢？

就是买房的人。

所以，在第一个30年时间里，北京的公共服务的资金就是由买房人来支撑的。

既然是买房人出钱，自然就要优先买房人的利益，这也是权责利匹配原则。

如果租房人也可以享受同等待遇，那谁还买房呢？

没人买房，哪来的钱提供公共服务呢？

违背了权责利匹配原则，这件事就走不通。

所以之前不是不想租购同权，而是市场机制下，你想做也做不到。

那为什么美国能做到？

就拿我租的那套公寓为例，这栋楼是二战时期建的，距离现在快80年了。

甚至在更早期，这块地就已经被开发得差不多了，毕竟剑桥市也有300多年历史，早就过了原始积累阶段。

剑桥的公共服务已经不是靠买房人支撑，而是通过地产税等经常性税收支撑。

于是就有了前面那个朋友的结论，你交的租金里包含税，自然要享受公共服务，所以人家可以租购同权。

那为什么中国在当前这个节骨眼上又提出“租购同权”了呢？

因为我们的主要城市，像北京这种，也已经完成了城市的原始积累。

通过卖地赚的钱，投入到基础设施和公共服务上，发展了城市经济。

反过来，城市经济又反哺了税收，形成良性循环之后，城市的公共服务能力已经溢出了。

北京现在的小学，还有师资力量不行的吗？

随便拎出来个学校招聘老师，最低要求985硕士，应该不过分吧？

甚至就算一水招博士，也不是什么太难的事。

既然老师都已经是硕博水平了，那学校之间的差异还有那么大吗？

再加上政策上积极打破学区概念，教师大轮岗，未来，义务教育阶段的学校间差异将会被抹平。

这就叫能力溢出。

既然能力溢出，资源已经不稀缺了，第一批买房人的孩子也都已经享受过了当年应有的资源，那当然是时候放开，逐步推进“租购同权”。

也只有实现了“租购同权”，城市才能吸引更多人才，城市才能得到进一步发展。

我还记得当年我的团队里，就有几位，因为没有北京户口，为了解决孩子上学问题，不得不跳到另一个城市。

如果有租购同权，他们就不会走，人才就不会流失。

《城市会议》定的目标是，到2035年，中国的城市化率要从60%多提升到70%多，城市增加1-2亿人口。

怎么才能吸引这么多人口进城市？

让人家来你这打工交税，人家的孩子却没学上，谁来？

相反，如果来北京租房，就可以享受北京房东的待遇，你看大家会不会挤破头进北京？

这么多人要来北京，你说对北京的房地产市场，是利好还是利空？

北京的人才增加，收入增长，所有人赚得更多，花得也多了。

但是花得总不如赚得吧，攒得也就更多了。

你说利好谁，利空谁？

作为政策制定者，在制定政策时，优先考虑的不是政策好不好，而是政策能不能被执行。

从这个角度看，当一项政策千呼万唤始出来，就意味着它终于能落地了。

绝大多数政策只是个结果，并不是原因。

弄明白这一点，你才能更好地理解中国，起码可以让自己的认知跟决策者保持一致。

当然，如果你是卧龙凤雏，认为人家都不如你，那你就反着来。

反正中国下限高，怎么都饿不死你，也算为生物多样性做贡献了。

反正收藏你也不看，点个赞意思下得了……

注意！我要打广告了：

中美贸易战，我要参战！

墨子诚邀中国外贸厂家，订制墨子俱乐部周边（服装鞋帽、日常用品等），长期合作，不低于外贸价格，追求品质品位。

有意者请加助理微信：moziclub，亲身见证美国衰落，中国崛起。

第一批商品上线在即，有兴趣的同学可以联系助理预订。