住房租赁行业变天：合规者上位，投机者退场！

我国首部《住房租赁条例》终于落地，2025年9月15日将正式施行。

这标志着住房租赁行业从野蛮生长进入规范发展新阶段。短期来看，政策收紧会让部分企业阵痛，但长期来看，市场化、专业化的住房租赁企业将迎来真正的春天。

培育市场化、专业化的住房租赁企业

《条例》第十四条提出，“ 国家完善政策措施，培育市场化、专业化的住房租赁企业。”

这一条款是整部《条例》的核心政策导向之一，标志着国家将住房租赁企业作为推动租购并举住房制度的重要市场主体，并通过政策扶持与规范监管双管齐下，促进行业向市场化、专业化方向发展。

我国住房租赁市场长期以“个人房东+小型中介”为主，存在房源碎片化、服务非标化、管理粗放化等问题。

而专业住房租赁企业（如自如、冠寓、魔方公寓、百瑞纪集团等）能提供标准化产品、专业化服务、规模化运营。

此外，个人房东随意涨租、临时解约等问题频发，专业化住房租赁企业通常采用长期合约、透明定价，能提供更稳定的租赁环境，符合“租购同权”政策方向。

当前房地产市场进入存量时代，国家鼓励居民家庭将自有房源用于租赁，支持企业盘活改造老旧厂房、商业办公用房、自持商品住房等用于租赁，多渠道增加租赁住房供给，这正是住房租赁企业所擅长的存量改造能力。

多条规定利好合规化企业

首先，资金监管淘汰“空手套白狼”，合规企业融资更受青睐 。

过去，部分长租公寓企业利用“高收低租”“租金贷”等金融化手段快速扩张，最终暴雷跑路，导致市场信任危机。

《条例》强制要求设立资金监管账户，租金、押金必须专款专用，直接切断了“资金池”游戏的生存空间。

魔方生活服务集团表示，《条例》强化了资金监管硬约束，要求转租企业设立资金监管账户，严禁“长收短付”“高进低出”，这将淘汰依赖资金池扩张的投机型企业。

银行、资本更愿意支持资金透明、经营稳健的企业； 靠“金融杠杆”玩快周转的企业退出，市场回归服务本质；头部合规企业可通过并购或自然增长扩大市场份额。

其次，虚假房源、黑中介退场，品牌化企业获客成本降低 。

长期以来，租房市场最大的痛点就是信息不对称——假房源、黑中介、乱收费等问题让租客苦不堪言。

条例严格规范房源发布和中介行为，要求信息真实透明，违规者重罚。

这对市场化、专业化的住房租赁企业来说， 一是，品牌溢价提升：规范运营的企业（如自如、万科泊寓等）更容易建立信任，降低获客成本； 二是，行业口碑改善：市场整体规范性提高，租客更愿意选择正规平台，减少“劣币驱逐良币”；三是，线上流量优化：网络平台（如贝壳、58同城）必须核验房源，虚假信息减少，真实房源曝光率提高。

这意味着，过去靠“假房源引流”的中介套路彻底行不通了，行业将进入“真房源”时代。那些靠信息不对称赚钱的黑中介，要么转型，要么出局。

再次，安全标准提高，专业化运营企业优势凸显。

条例严格规定住房安全标准，禁止群租、隔断、非居住空间出租等乱象。

过去，部分企业靠“打隔断”“塞人头”牟利，而规范化企业因成本较高，反而在竞争中吃亏。

这对市场化、专业化的住房租赁企业意味着什么——

成本竞争趋平：所有企业都必须符合安全标准，违规低成本运营模式被淘汰。

产品差异化：合规企业可凭借高品质装修、智能家居、标准化服务赢得溢价。

政策支持倾斜：政府鼓励盘活存量房（如改造商办、老旧厂房），合规企业更易获得低息贷款、税收优惠。

最后，长期租赁受鼓励，稳定现金流提升企业估值。

条例明确，长期稳定租赁关系可享受政策支持，如税收优惠、公共服务配套等。

过去，短租、频繁换租导致管理成本高企，而立法后，市场将向“长租化”发展。

这对市场化、专业化的住房租赁企业的积极影响是什么？

第一，现金流更稳定：长租比例提高，空置率下降，企业营收可预测性增强。

第二，资产证券化（REITs）机会：稳定的租金收益使住房租赁ABS、公募REITs更具吸引力，拓宽融资渠道。

此外，条例第三十三条建立住房租赁行业信用评价体系，违规行为纳入全国信用信息共享平台，直接影响企业贷款、投标等商业活动。同时，行业协会将推动自律，进一步规范市场。

这在某种程度上也是提高行业门槛，新进入者必须符合资金、管理、信用要求，减少恶性竞争； 信用良好的头部企业更容易获得政府、资本、租客的信任。

与此同时，也是在优化行业生态，良币驱逐劣币，市场向“服务竞争”而非“价格战”转变。

市场化、专业化企业将主导行业

这次立法不是打压行业，而是让市场回归理性，让真正有专业运营管理能力、资金实力、服务意识的企业成为市场主导者。

短期来看，部分企业会因合规成本增加而退出；但长期来看，行业将迎来更健康、更可持续的发展。

未来胜出的企业，一定是那些：

资金透明——不玩金融游戏，专注租赁服务；

房源真实——不靠虚假信息，建立品牌信任；

️安全合规——不碰隔断群租，提供品质住房；

长期运营——不做短视投机，追求稳定收益 。

住房租赁行业的“黄金时代”，才刚刚开始。

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