278套房“1元起拍”，深圳这个漏你敢捡吗？

多地出现“1元起拍”房产。

据CRIC不完全统计，2025年6月共计278套房源的起拍价被设置为了1元。

这些房源并非诉讼或破产处置而来，而是二手房东选择试水法拍市场加快转手速度。

连一二线城市也出现了“1元起拍”的“特价房”，如上海、宁波、苏州、南宁等，甚至还有我们深圳。

近年来二手房成交规模虽持续放量，尤其是那些挂牌量高企的投资型、旅居型房产更是法拍重宅区。

对此，法律界人士告诫：购买“法拍房”风险较大！

6月法拍房规模创新高

据CRIC数据显示，2025年6月“法拍房”供应规模创年内新高。

新增挂拍3.2万套，环比上升27%，同比下降6%；起拍总价309亿元，环比上升33%。

落到城市来看，一线城市中，广州新增挂拍408套，北上深本月新增挂拍量均不足300套，上海、北京分别为242、152和深圳的148套。

一线城市中新增挂拍总价最高的是深圳，达到11.4亿元，上海也有11.1亿元。

在成交金额上，深圳以4.5亿元排在6月第一，上海4.2亿元排在第二；套数上，广州143套居首位，深圳也在100套以上。

此外，在新增挂拍中，多地出现“1元起拍”房产。据不完全统计，2025年6月共计278套房源的起拍价被设置为了1元。

大多数来自于山东威海，共计216套，均为乳山的海景房，来自逾90个小区均有1元海景房起拍，大多数房源为精装修、家具齐全。

据了解，当前乳山二手房价已经降至2000元/平方米，小户型单套挂牌价已降至7万元以下，二手房市场供过于求，为了提高周转效率，部分卖方选择以1元起拍。

而在这“1元法拍大军”中，也惊现深圳的标的物。

深圳惊现“1元法拍房”

这套1元起拍的标的物，位于深圳大鹏新区南澳街道南隆社区，一栋民建房的五楼，建筑面积100㎡，户型为三居室一厅二卫。

竞拍保证金五万元，加价阶梯为3000元，将在这周日7月27日开拍。

根据竞买公告，目前该标的为原业主自用，标的物正常处置无纠纷、无欠费。

除了标的物竞拍价格，需要支付所涉及的7000元的服务和公证费，以及其他转让手续过程中产生的费用。

乍看之下，这套位于大鹏所城附近的民建房，又靠近正在建设的乐高乐园，好像很笋的样子！但经验告诉我们，事出反常必有妖！

从“标的物介绍”及“竞买公告来”看，这些房产的竞买公告中部分明确写明：本次拍卖非司法拍卖。

对此，上海市光大律师事务所高级合伙人徐军律师表示：“法拍房”的设立初衷是为解决债权人（原告/申请执行人）追回债权之需要，而由司法机关依据生效法律文书，对债务人（被告/被执行人）持有的房屋进行司法拍卖，债权人希望借此司法途径尽可能拿回其全部或部分债权，减少债权人的损失。

实践中，部分二手房房东基于某种原因也选择法拍房方式，属于市场行为，无可厚非。

同时，对买家而言，购买“法拍房”风险较大。

作为司法拍卖的法拍房，司法机关或拍卖平台尚且不能给到买家完全的披露和保障，那么并非司法拍卖房源的保障度就更低了。

专家都无法保障，普通老百姓又如何具有专业知识对房屋进行鉴别呢！

通俗地讲，买家不要存在“只要是法院经手的法拍房就没问题”的错觉。

对于深圳这套1元法拍房是民建房，7月初广东省自然资源厅印发意见稿，明确8月4日正式施行，规定对“小产权房”，以及对8种历史遗留问题情形，一律不得登记。换句话说，当前便宜捡漏，可能面临无法“转正”、落户等问题，日后也许还要担惊受怕，谨慎为之！

深圳法拍房频现悔拍

近年，深圳法拍房火热，但悔拍的例子也越来越多。今年以来深圳法拍市场的两大“悔拍名场面”，情节跌宕堪比商战剧，吃瓜指数满分。

在5月14日，河北邢台一家网红公司率领34名竞拍者血战450轮，最终以1.14亿元、溢价高达380%拿下罗湖区一栋43岁“高龄”的6层老楼。然而6月23日突然悔拍，如此“戏剧性的操作”直接导致，475.5万保证金直接打水漂，网红公司有可能还要面临巨额赔偿。如今标的物重新上架，将在明天（7月24日）约2378万起拍，若成交价达不到1.14亿元，差额需由悔拍的前竞买人支付。这前后创造了泼天的流量话题，不愧是能出1个小目标买写字楼的短视频公司。

另一个悔拍的经典案例，则发生在深圳湾豪宅。4月，宝能太古城一套304㎡顶复豪宅经119轮竞价，以5632万天价成交，又拉了一把片区豪宅行情：深圳湾又可以了！买家冷静后秒变“后悔党”，宁愿白丢340万保证金也要跑路。结果7月重拍时，该标的房源仅以4238万成交，三个月时间暴跌1394万。

简单来说，除了340万保证金打水漂，悔拍人还要面临1394万差价赔偿。为何面临巨额损失也要悔拍？这套标的物304㎡顶复，折合下来18.5万/㎡，比市场上同面积户型高了2-3万/㎡，是觉得拍贵了！？据拍卖平台的数据显示，因为该房产是登记在房企名下的新房，2011年初始登记价格为57.5万，以3456.8万的起拍价来计算，各种税费加起来高达1626.5万，此外还有欠下物业及违约金等合计46.5万。

但这些税费皆由原权利人宝能“埋单”，受买人仅需要支付物业违约金。法拍不是游戏场，即便法院不予追究补差价，几百万的保证金也会打水漂。举牌前请默念三遍：“我的钱不是大风刮来的！”