从“零首付”到骗贷陷阱,亲历者深度揭秘二手房买卖“高评高贷”套路细节

出品 | 搜狐财经

作者 | 王泽红

房价下行，再叠加挂牌周期变长，正在加剧部分卖房业主的焦虑。

58安居客研究院数据显示，截至2025 年6 月，百城二手房挂牌时长为90.52天，同比增加6.46%；挂牌均价为每平12248元，同比下跌8.59%。

挂牌周期越长，房价下跌的风险越高，这种“卖越晚亏越多”的心态，正在被一些 “高评高贷”投机分子所捕捉，致使卖房业主频频“中招”。

所谓“高评高贷”，是指通过虚高评估房产价值，从而从银行贷出更多金额，最终实现“零首付+多套取贷款”的操作。

有中介向媒体透露，“高评高贷”是“老手段”，前些年房价处在上涨期，高评较难操作；但这几年房价进入下行区间，首付比例普遍降至15%，“高评高贷”出现抬头迹象。

当中，通常还涉及“阴阳合同”，一份以实际房价签订，另一份以虚增后的房价签订，作为购房者申请房贷的证明材料。

有人及早识破，有人“踩坑”后成功脱身，有人则被深深套住，走上司法诉讼之路，搜狐财经与这三类人群深聊后发现，一切都有迹可循。他们有相似的经历，先是买房人看房、象征性砍价、敲定房款后火速出合同、“代签人”签字，并要求其配合虚增房款交易额。

初遇“高评高贷”：整个卖房过程，太顺利了

何晴便是“中招”人之一，房子挂牌半年多，看房人寥寥无几，略显着急。

今年四月初，她下调了房屋售价，效果很快显现，开始陆续接到咨询，一个工作日的下午，有中介来电声称要带客看房，正在上班的何晴称父母在家，可以随时看房，但对方坚持要与她面谈，“他说万一客户看中了，就可以马上签约。”

何晴约定在晚上六点后，但对方并未明确要来，她也没当回事。当天晚上，何晴正与家人吃晚饭时，中介与买家突然到访，“然后大致看了一下、也没仔细看，就说有意向要谈谈。”

在她的印象中，买家砍价只象征性还了一次价，“房子挂牌价是248万，我说低于235万不卖”，对方便再无异议，转而与她商议想将成交价做高，“他说自己是做生意的，现金流比较紧，想多贷一点。”

中介向她提及，交易不通过其所在的经纪公司，而是转向另一家经纪平台进行，“我特意看了一下，这个平台也是合法的；而且，税费都是对方出，当时就同意了。”

令她意外的是，中介连夜起草合同，并在当晚10点左右，带着已签字的合同再次上门，但并不是买家本人的名字，“中介向我解释，这个是以他老婆的名义买，他当晚开车赶回去让老婆签的”。

彼时的何晴，由于也是代替丈夫签字，所以并未起疑，同时还签署了一份做高金额转为装修金赠予第三人的合同，紧接着便收到2万元意向金，双方约定7个工作日内网签。

“一切太顺利了。”回想整个过程，何晴躺在床上仔细复盘，察觉到了一丝异常，房屋实际成交价为235万，但合同价虚增至350万元，价差达115万元。按照合同首付款50万元推算，买家不仅可以“零首付”，还能多套65万元现金。

她将自己的卖房经历，立即在社交平台进行搜索，一个对她全新的词蹦了出来——“高评高贷”，与之伴随的合同诈骗、金融诈骗、贷款诈骗罪等关键词，令她惊出一身冷汗。

直到此刻，她才意识到自己遭遇了“高评高贷”套路，所谓的“老婆代为签字”极有可能是“代持人”或“职业背债人”。第二天早上，她便致电中介，要求按实际成交价格重新签订合同，否则返还定金、取消交易。

单方面撕毁合同：耽搁卖房，房价再次下跌

曾有中介告诉搜狐财经：“银行有一个评估价，如一套房子市场价是100万，但业主如果急售，售价是80万，但银行认定这套房子值100万，按照15%的首付比例算，首付款为15万，贷款金额为85万。若成交价在80-85万区间内，买家就可以做到零首付。”

“虽然银行评估价也在调整，但跟不上最新的房价行情。即使是同小区、同楼层，价差有时也会很大，银行只能按行情均价评估。”

“确保卖家能拿到80万房款就行，现在银行放款很快，当天或者第二天就能审批完。”上述中介人士补充道。“买家会先去银行做审批，确定能批后才会交易，放款一般没有风险。”

但自去年以来，多地政府发文警示“零首付”风险，存在较大的骗贷法律风险，“高评高贷”也是如此。珠海房地产经纪人行业协会曾发文，明确禁止“高评高贷”，指出这种行为轻则无法实现获得贷款的目的，重则可能构成骗取贷款罪。

对于房地产中介机构和从业人员，也会带来相应的风险：首先，如果买卖双方在交易过程中一旦反目，责任会被推给中介机构和人员；其次，若因此触犯刑律，中介机构和从业人员难辞其咎。

围绕常旭发生的事件，便是如此。

去年12月初，他正常签署了房屋买卖合同，在第四方高评高贷公司（做贷款的机构）的引导下，签署了资金监管协议及资金转移申明，买家计划多贷100万，待贷款到帐后将钱转到中间账户，“中介说已合作多次不会有问题”。

后来却接到高评公司通知，银行审批的贷款额度不高，这笔交易并不赚钱，要单方面撕毁合同。更重要的是，买家没有能力支付首付款，征信也不达不到贷款要求。

但常旭并未拿到合同上规定的违约金，即总房款的20%。直到今年2月，双方才接触网签，房子的出售也因此被耽搁，而在此期间，房价再次下跌，“大概跌了30万”。

所以，常旭决定起诉中介和卖家，准备追回违约金。

拒绝配合虚增房款：反被告上法庭，房本难收回

类似的经历，也发生在卢冰身上。不同的是，他在“中招”后反成被告，遭受双重打击。

今年4月的某天，在去往签约的途中，他被中介诱导至另一家经纪公司，理由是可帮其省去一部分中介费，“3个人骑着3个电动车带我们一家三口，一路闯红灯3分钟到了一家小中介，说这家已经干了20年，很靠谱。”

签合同时，卢冰注意到首付款极低，112万总房款，首付款仅5万。而且，购房者借口有事未能到场，让其老公代签，后续又改口为朋友。

对于这两点疑惑，中介当时向他解释称，买家的孩子的手摔断了，正在医院照顾，无暇前来签字，由买家“丈夫”代签。而（首付）金额只是暂定，若贷款审批不通过会追加，“这是买家与银行的事，与卖家没有关系”。

当晚，卢冰便发现猫腻，谎称买房人老公的人，即转定金的名字，在裁判文书网上有多个借贷纠纷。此外，通过企查查搜索，买房人与代签人均是中介公司的法人，两家公司距离300米左右，曾因当二房东被原房东一起告上法庭。

签约当时，买方还要求他配合虚增合同交易金额，将房款总价提升至160万以上。查询交易流程后才知道，虚增金额需要卖家签字确认。

就在第二天，卢冰拒绝配合，但房本却被对方把持、难以收回。“签合同时，中介说拿房产证去办手续，第二天要去重新测绘。但第二天去要，就百般抵赖要不回来了。”

卢冰要求对方换中介操作，但却被买房人告上法庭，如今正在等待开庭。

相比之下，何晴是幸运的。

在她告知中介要以实际房款成交，并重新签署合同后，买家便取消了交易，“对方称果按照实际价格就算了，取消合同”。随后，中介上门当面撕毁合同，何晴退还定金，有惊无险。

反思为什么会遭遇“高评高贷”时，何晴认为由于自己一直在调低售价，着急卖房的心态被中介所捕捉，“我的卖价是小区内的最低价，从235万做高至350万完全有可能”。

卢冰挂牌时间并不长，2个月左右，卖房心态并不急迫。据他分析，之所以被“盯上”，一方面是附近公房集中大批下证，造成短期房价下跌，评估与实际成交价能形成较大差价；二是中介看房时去过两次，但家中只有父母在，认为老年人好骗。

“直到签合同时，中介发现房主是我，有点紧张，但没露馅。” 卢冰回忆道。如今，他已经做好了最坏打算，“最差的结果是赔4万，其中2万违约金，剩余2万是原告虚构出的中介费损失，目前在等待开庭”。

（为保护隐私，何晴、常旭、卢冰均为化名）