预算1000~5000万北京新房怎么选？不妨看看网易新闻怎么说？

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据统计，刚刚过去的2023年，全国净资产过千万的家庭有212万户，其中北京有将近30万户，作为有着庞大购买力的北京而言，自然是不缺乏大量的高端改善客群。但是北京的大多数项目根本谈不上优秀，和南方城市还有很大的差距。

尽管如此，总有少数项目凭借良好的地段和优秀的产品设计，依旧能脱颖而出。今天给大家盘点一下，目前北京市面上比较值得入手的高端改善楼盘。（仅列举总价1200W左右起的纯改善以及房源还可选的非尾盘项目）

一、海淀

1、越秀香山樾：项目位于海淀西五环外杏石口桥西侧300米，香山樾，纯正的海淀别墅区，香山脚下，西侧可对望西山八大处景观带。

香山樾由24栋4层低密洋房组成，共计440户，200㎡以上一梯一户，200㎡以下一梯两户，车位比1:2，容积率低至1.05，放眼整个北京都是非常稀缺的存在，更何况是供地极为稀缺的海淀。

产品有185㎡-192㎡-220㎡-229㎡-270㎡全四居三卫户型，全4层低密电梯洋房。项目产业化简装交付，指导价12.1万，可以买精装包，精装包7000元/㎡。

其中185㎡最低2200万左右起，加精装后最高约2450万左右；

192㎡最低2300万左右起，加精装后最高约2500万左右；

222㎡最低2600万左右起，加精装后最高约2900万左右；

229㎡最低2700万左右起，加精装后最高约3000万左右；

270㎡最低3300万左右起，加精装后最高约3500万左右；

另外还有户型较少的下跃产品（需要一房一价表以及下跃户型的可以文末加微信获取），目前除了2号楼暂未开售，其他所有房源顺销状态，184户型基本售罄，270户型可选的也不多，其他户型还有一些可选。

简评：海淀四季青板块已经多年没有供地，上一批次的还是19年的香山壹号院和颐和金茂府，当初这两个楼盘在不启动渠道中介的情况下，就快速清盘，原因还是在于海淀稀缺的土地供应和强大的购买力，以及当时融创和金茂的豪宅属性。

香山壹号院虽然位于五环外，但是离五环内的香山壹号院、颐和金茂府直线距离仅1.2公里。便捷的道路交通，可以说能承接整个海淀的改善客群，1.05别墅级的低密度配以纯正的4层低密洋房，极致的稀缺。再加上聘用融创壹号院的御用设计院-GOA，大象设计，做的建筑整体设计，让传统经典与现代美学完美融合，高级感简直拉满。

在配套上，周边确实略显荒凉，无论商业、医院、地铁等等，可以说这里非常依赖自驾。但是都到这个段位了，车基本都是标配，因此这里更适合闹中取静的，大隐于市的人群，更加注重居住的品质与舒适度。

作为2000w+的改善豪宅，论地段，海淀四季青板块；论产品，1.05墅级低密纯正洋房；论购买力，海淀可以说在北京名列前茅；论圈层，西山脚下别墅区，非富即贵。因此香山樾依旧是西部改善客群的首选。

2、印香山：项目位于香山樾南侧150米，紧邻西山美庐，项目实际位置→印香山

印香山由10栋低密洋房组成，共计99户，属于非常小的mini社区，和香山樾一样，都是1.05的容积率，一梯一户，车位比1:1.34,。产品有220㎡-237㎡-248㎡全四居三卫组成，产业化简装交付，指导价12.1万，可以选择7000元/㎡的精装包，加上精装后，总价2700万-3000万左右。

简评：由于该项目和香山樾几乎紧挨着，所以在配套方面几乎一致，主要是项目地块太小，且位置不如香山樾，因此印香山的销售情况不太理想。

从位置来说，印香山要相对吃亏一些，且开发商不像城建和越秀那样知名，天恒的产品，在北京可以说没有什么拿的出手的好产品，因此在这方面，印香山要略逊一筹。

但是在产品设计上，印香山非常有特色，220和248户型，全部为南向四面宽格局，真正的大面宽短进深。超大的厨房以及和客厅同宽的餐厅，无不彰显着房间的阔绰；237户型采用转角边厅的设计，270°采光，视野极佳。

印香山和香山樾作为海淀四季青双子星，同样优秀的产品设计以及差不多重叠的价格区间，改善的客群可以一起对比看看。

二、朝阳区

1、城建望京国誉府：项目位于北五环望京北部非常热门的奶西板块望京国誉府

望京国誉府由10栋8-9层的低密洋房组成，共计298户，其中有2栋楼共计64户为现房销售，因此整个小区期房可售部分仅有234户，容积率1.4，车位配比1:1.4。产品包括180㎡-200㎡-220㎡全四居产品，指导价8.9万，工业化简装装修交付，但是可以选择6000元/㎡的精装包。220㎡户型为现房销售部分，因此目前仅有180和200㎡户型在售，一层带下跃暂未开售。给大家说一下大概的价格情况：1层均价8.18万/㎡，2层8.4万/㎡，3层9.0万/㎡，三层以上9.2万/㎡（不含精装的价格），可以看出，低楼层和高楼层的价差非常之大。这就是我之前提到的开发商的定价策略，为了使均价符合8.9万的限制，将高楼层价格定高以获取最大的利润，同时衬托出难卖的低楼层的性价比，一举两得，秒啊。

简评：别看朝阳区的新房特别多，特别卷，从北到南的孙河、奶西、崔各庄、金盏、东坝、平房、王四营、十八里店、小红门，这些都是新房扎推的存在。但是看房看多了，眼光也就变得挑剔起来了，望京国誉府是为数不多的让我觉得产品非常不错的高端改善楼盘。有别于其他的高层，纯正的低密洋房，属实难得。从户型的设计到精装的选配以及楼栋的排布、建筑的风格、外立面的展示，都是符合这个价位该有的水准。

通过对成交客群的描摹，客户来源基本覆盖整个东北方向，且以朝阳海淀为主，他们除了在意产品的改善特性，不少也是看中它投资的属性。

因此，如果你是北部置业的高端改善客群，目前为止，朝阳片区我最推荐的，只有望京国誉府。

三、丰台区

1、中海丰和叁号院：项目位于南四环郭公庄地铁站北侧350米，紧邻总部基地，中海丰和叁號院，定位纯改善产品，应该是丰台目前最具竞争力的项目。

中海丰和叁号院由7栋168-262平米的洋房和高层以及西北角的三栋合院组成，共计415户。其中洋房总高8层，一梯两户，高层25层，两梯两户。产品为全四居，具体面积为洋房部分168平米和178平米四居两卫，以及249平米四居三卫；高层部分为185平米、200平米、225平米以及262平米四居三卫。

项目指导价9.2万，上下浮动8%，由于现在暂未取证，因此具体的价格和优惠情况待定。不过据可靠消息，项目在定价方面，遵循面积越大，单价越高的原则，200㎡及其以下户型，大概率在9.2万之下；225和249㎡户型大概率在9.2万左右；最大户型262㎡由于要加精装包，价格预计在9.5-10万左右。也就是该项目总价大概在1500万-2600万之间，这个价格基本可以对标整个丰台所有的改善产品，并且甚至可以上探到海淀四季青双子星的门槛。

简评：作为中海在京的第五座藏锋系高端产品，向来都是非常具备竞争力，除了中海兴叁号院这座不像藏锋系的产品卖的一般，其他基本都是热销状态，因此我对于中海丰和叁号院的竞争力依旧比较看好。除了产品本身，项目的周边配套以及城市界面，在丰台众多项目中，算是比较优秀的。

众所周知，丰台因为被各种铁路干线、高架桥等割裂，很多项目或多或少都有一些硬伤，比如端礼著、北京瑞府、北京悦府挨着铁路。但是丰和叁号院可以说没有硬伤。对它有最大影响的地下地铁线路，也完美的将劣势转换成优势。

海淀或者西城外溢的改善客群，以及丰台地缘性的改善客群，丰和叁号院还是非常值得一看的。

2、华润中环悦府：项目位于丰台南三环地铁8号线大红门南站西侧直线距离750米，东侧紧邻永定金茂府，南侧紧邻集美家居中环悦府。

中环悦府由6栋11/17层的高层组成，共计326户，11层一梯两户，17层两梯两户。面积有130㎡、136㎡、140㎡四居两卫和160㎡、178㎡、213㎡四居三卫，指导价9.5万，总价1200-2000万左右。

简评：作为南中轴三环大红门板块的收官之作，产品的设计一定有惊喜之处，且四环内的项目屈指可数，存在一定的稀缺性。只是中环悦府的地块太小，园林设计方面不会有太出色的地方。作为大红门三子中，离地铁最远的一个，步行需要1公里左右，大约15分钟，地铁出行就显得不是很方便了。

尽管中环悦府只有300多套房，但是南城有没有如此大的购买力来作为支撑，还有待商榷。尤其是上了1500万这个门槛，买家可选的范围就比较多了，对于南城，或多或少还是有一些看法。旁边的永定金茂府，面积有110-130-155-175㎡，指导价同为9.5万，最先售罄的是110㎡三居，总价1000出头；而最大户型175㎡，总价1650万左右，从22年底开盘到现在，依旧还有楼层可选。因此超过1500万，对于丰台来说，就是一个大坎，除非围绕丽泽附近或靠近西城或者海淀，不然这个价位丰台不一定接得住。

四、亦庄

1、招商玺：项目位于亦庄河西的中海京叁号院西侧，南侧紧邻中国电子进出口总公司，具体位置在此→招商玺。

招商玺由22栋楼组成，共计964户，其中现房销售300套，楼层总高8-22层，以17层为主，两梯两户，楼间距60-90米左右。面积涵盖143㎡-183㎡-228㎡-266㎡全四居平层产品（占比35%、35%、25%、5%）以及230-438㎡顶跃产品。

毛坯指导价7.7万，平层总价1100-2300万，顶跃总价1800-3200万，有精装包可选，143户型为4900-5400元/㎡，183户型为6200-6700元/㎡，228/266户型为7200元/㎡，同户型精装价格有500元的差距，这个差距就是根据不同的付款情况来定优惠。

简评：作为亦庄唯一在售的高端改善新房，自拿地起就一直自带光环，备受关注，可以说是妥妥的网红盘。但是在楼市下行周期的洪流下，招商玺的去化非常一般，不排除操盘的问题。如果仅仅从产品和地段来说，这个楼盘依旧适合亦庄本地的改善客群，优秀的产品设计，完善的生活配套，良好的城市界面，优质的教育资源，无论放在任何区域，都是非常难得的。但是之前宣传的价格倒挂，买到就赚到的流言，被这波下行的市场击得粉碎。

从一开始我就不认为招商玺有价格倒挂，网上各种小作文之所以去对比附近的金茂府10万的价格，就是想给产品贴上性价比的标签。殊不知，截止目前，上一套成交的金茂府依旧是去年2月成交的137㎡户型，成交价1281万，合单价9.35万，近一年链家都没有成交。因此在这轮周期中，亦庄算是把前3年涨上去的都回吐了出来。

作为一路之隔最直接的竞品次新，中海京叁号院，目前挂牌套数高达53套，最低挂牌单价8.68万，最高挂牌单价10.8万，跨度非常大。之前传言的有业主私下成交九万多，我是压根就不相信的，不满两年的税费成本，不知道你们算过没？

排除投资属性后，作为亦庄本地的高端改善客群，哪怕加上精装包，招商玺依旧比隔壁的中海京叁号院二手略便宜一些，还是值得入手。当然，我相信京叁号院目前的价格虚高，不排除实际成交价还有回调的空间。

以上，就是本次盘点的六个比较值得入手的改善豪宅项目，如果你近期有购房打算，不妨加下方负责人微信一对一高效沟吧，9年的从业经验，看遍北京几乎所有新房，能够站在全城的角度，客观的帮你分析推荐✨✨咨询电话：400-112-8986✽✽✽✽（中介勿扰）一对一 免费咨询