京沪之后穗厦跟进 不动产信托财产登记试点扩围

来源：21世纪经济报道

　　南方财经全媒体记者 林汉垚 北京报道

　　继京沪之后，广州、厦门两地也于近日开展不动产信托财产登记试点。

　　7月14日，国家金融监督管理总局广东监管局、广州市委金融办、广州市规划和自然资源局、广州市税务局联合印发《关于开展不动产信托财产登记试点工作的通知》（下称《广州试点通知》）。

　　7月16日，国家金融监督管理总局厦门监管局、厦门市自然资源和规划局、国家税务总局厦门市税务局、中共厦门市委金融委员会办公室《关于开展不动产信托财产登记试点的通知》（下称《厦门试点通知》）。

　　广州试点突破地域、机构限制

　　据了解，《广州试点通知》引入预登记机制，委托人与信托机构可先行申请办理预告登记，有效锁定物权，提升不动产信托设立的灵活性和安全性，该机制针对不动产信托设立时常见的不动产暂未满足转移登记条件的“卡脖子”问题。

　　同时，广州试点还突破地域和机构限制，开放适用全国机构，明确试点政策不仅适用于广东辖内信托机构在穗业务，惠及在广州设有异地部门的全国性信托公司。

　　流程设计中，《广州试点通知》覆盖遗嘱信托场景，在全部法定继承人到场确认遗嘱有效性的情况下，允许信托机构凭遗嘱信托文件单方申请登记。

　　在《广州试点通知》出台不久，广州市不动产登记中心便为广东粤财信托有限公司（下称“粤财信托”）发放全国第一张不动产信托预告登记证明。

　　在该项目中，委托人张先生将名下位于广州市一处房产及现金资产作为信托财产，委托粤财信托成立家庭服务信托。粤财信托帮助委托人解决家庭财产管理与传承、养老保障问题和公益慈善诉求。

　　该项目就运用预告登记的方式，将预售商品房、未办证二手房等暂未具备转移条件的房产纳入不动产信托财产范围。

　　同时，该项目由北京大成（广州）律师事务所担任独立监察人，构建“受托人+监察人”双治理机制，由法律专业机构对信托运作实施全流程监督，形成委托人意愿与受益人权益的双重保障体系。

　　粤财信托表示，该项目不仅拓宽了不动产信托的设立门槛，同时也实现了信托财产的提前锁定以及财产隔离，有效防止财产转移过程中的权利瑕疵与处置风险。项目深度整合了财富传承、养老保障、公益慈善三大场景，为老龄化社会下的家庭提供“财产隔离+风险防控+目的实现”一站式解决方案，开创服务信托功能复合化新路径。

　　厦门明确两大登记类型

　　《广州试点通知》出台两天后，厦门也出台了《厦门试点通知》。

　　根据《厦门试点通知》，不动产信托财产登记是指不动产登记机构依据信托当事人申请，将不动产权利归属、其他法定事项和信托相关事项记载于不动产登记簿，以完成权属登记、信托公示登记的行为。

　　厦门辖内信托机构作为信托受托人取得厦门市行政区域范围内国有土地上的不动产权利，根据信托文件约定管理、运用、处分该不动产权利的，不动产信托财产登记适用《厦门试点通知》。委托人交付的不动产应当为委托人合法所有，可估值、可转让、权属清晰，无权利限制情形。

　　在《厦门试点通知》中，登记类型包括转移登记与变更登记两种类型，共七种情况。

　　其中转移登记类型包括（1）受托人接受委托人以厦门市行政区域范围内不动产设立信托的；（2）信托存续期间，受托人接受委托人以厦门市行政区域范围内不动产追加交付信托财产的；（3）信托存续期间，受托人运用信托资金购买厦门市行政区域范围内不动产的；（4）信托存续期间，受托人因人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等取得厦门市行政区域范围内不动产的；（5）信托存续期间，因原受托人辞任或职责终止，更换受托人的；（6）信托存续期间或信托终止时，受托人根据信托文件约定将不动产权利分配给受益人的。

　　当资产服务信托的受益人发生变更的，则应依法办理变更登记。

　　此外，《厦门试点通知》还明确了以上每种情况的办理流程。

　　四地进行试点探索

　　在此之前，北京、上海两地已先后开展不动产信托财产登记试点，目前全国共四地进行相关探索。

　　2024年12月，国家金融监督管理总局北京监管局、北京市规划和自然资源委员会联合发布《关于做好不动产信托财产登记工作的通知（试行）》，推进北京市辖内信托机构规范开展不动产信托业务。随后，北京辖内国投泰康信托和中国外贸信托于2025年4月2日分别在通州区和昌平区的不动产登记中心进行了首次不动产信托财产登记。

　　2025年5月，上海市委金融办、上海金融监管局等六部门印发《关于开展不动产信托登记试点的通知》，在适用范围、办理流程、协同机制等方面均有所创新。

　　6月，上海金融监管局发文透露，上海信托、爱建信托各有不动产信托登记案例在上海同步成功落地，标志着我国不动产信托运用场景进一步拓展到家庭财富定向传承、银发老人特殊需要等普惠金融领域，再次展现了信托服务民生需求的独特价值。

　　此外，今年4月，珠海市不动产登记中心也与国家金融监督管理总局广东监管局开展“不动产信托财产登记”专题研讨，围绕不动产信托登记的法律依据、操作流程、税费缴纳等展开，意在推动不动产信托登记在珠试点落地。