总价门槛降50万？西安各区半年悄悄换了“上车密码”！

十年重启的中央城市工作会议，给房地产市场未来的发展定调。

在全国城镇人均住房面积超40㎡，户均住房超1套的大背景下，住房短缺时代终结，人居需求开始从“数量满足”转向“品质升级”。

而回看西安，事实上这半年以来在政策、需求等多方面的影响下，西安的整体购房逻辑、西安各区买房逻辑，都发生了不小的变化。

结构变了

购房总价门槛降了50万

通过对去年年底和今年年中西安楼市的供应、成交数据来看，整体的价格、主力面积等，住房结构变化相对明显。

首先来看价格方面的变化。

根据西安购房销售平台的推售项目备案均价来看，上半年西安的商品住宅均价在20947.36元/㎡，对比去年1月到今年6月，能发现在市场大环境和政策放宽等多重因素影响下，虽然价格还是以稳定为主，但趋势还是有所下降。

在各种购房优惠下，西安主城的实际成交均价在19231元/㎡，同比微跌1%。

而就成交楼盘的均价来看，1.7万-1.8万元/㎡依旧是成交主力，相较于去年的14%占比还增长了3%。

这里需要注意，次主力成交均价在1.6万-1.7万元/㎡，仅仅半年前，次主力的成交均价还在2.3万-2.6万元/㎡。

这样的变化其实也是因为供需量双跌、存量去化压力以及整体市场大环境等多重因素影响。

数据显示，去年年底12月西安商品房库存在1063万㎡，整体去化周期达到了15.1个月左右，而6月底西安主城商品住宅的去化周期已经在18.1个月左右。

存量增加，需求下降，在买房市场之下，为了更好的维持资金流，不少开发商开始打出优惠价格，甚至目前来看案场优惠已经成为常态。

单价段占比有所下降，表现到总价来看，虽然150万-300万总价房源占比仍然超6成，但相较去年年底400万的总价节点来看，今年下移到350万。

再来看户型和住宅房型的结构变化趋势。

整体占比较大的面积段目前依旧是140-150㎡，不过能发现，建面约140-150㎡已经不再是绝对领先，100㎡左右、120㎡左右和130-140㎡的房源占比已经相差不大。

尤其要注意，随着新规的影响四代宅面积开始下探，让130-140㎡成为更多购房者的选择。

一方面价格适中，另一方面有个不错的得房率让性价比极高，再加上契税新政的影响，不少房企们也开始向140㎡及以下的房源面积段进发。

当需求碰上供应，让130-140㎡成交面积占比自然相对有所攀升。

逻辑变了

刚需改善首选区域大不同

相较于之前在买房过程中更多人想要入手大一点的户型，现阶段在四代宅占据主导，得房率越来越高的大背景下，更多购房者也开始追求得房率+性价比，因此刚需、改善以及高端购房客群，购房首选的区域也有了变化。

总价200万以下，浐灞国际港依旧排前列。

整体来看，总价200万以下的刚需类住宅占比有所回升，就供应的房源面积占比来看，140-150㎡之后，小面积房源量占比也相对较大。

结合克而瑞数据机构的半年度信息来看，上半年200万以下的住宅成交主要分布在城西和浐灞国际港，同时由于整体均价和产品的影响，大部分还是保持在150-200万总价阶段。

目前城西区域的刚需类产品占据排名榜首，从去年年底的城北未央板块变到城西，其实和供应也有一定的关系。

上半年城西的供应主要集中在莲湖区，以中隆凌云天境、华发利君都荟城央和金辉望云峯尚为主，三盘的备案价格维持在1.6万-1.8万元/㎡，面积基本在140㎡及以下，总价保持在200万以内。

浐灞国际港的浐灞和港务目前排名分别第二第三，两区域的主力购房门槛在180万-260万，但相较于往年，200万以下的产品占比有所减少，同时就新盘数据来看，接下来两个片区推出高端改善的房源量较大，因此下半年或许会产生变化。

200万-400万，热门两区域依旧是主力选手。

作为西安目前相对主力的总价段，选择较多，但需要注意由于购房观望情绪的增加以及存量去化的影响，这个总价段的产品占比有所收紧，目前来看200万-300万占比较高，在37%，300万-400万的产品占比量较去年有所下滑。

值得注意的是，这个总价量级中排名前列的依旧是老熟人高新和浐灞国际港。

从此前我们（公众号：四海为家）发布的最新购房门槛信息中，就能够看到，浐灞国际港和高新作为热门板块，以140㎡为主力户型，均价1.75万-2万元/㎡。

当然在这个排名中能发现，高新占比有所下降，当然这也是因为供应而导致。下半年来看，地建嘉信、金茂、邦泰等陆续入市，也将加速区域的品质住宅供应。

港务进军高端市场，未来潜力值得关注。

上半年总价400万以上的主力板块，曲江和高新毫无意外占据榜首，但意料之外实际也有些意料之内的是浐灞国际港·港务板块。

受招商西安玺高端项目热销的影响，港务板块的400万以上房源占有率直接增长至第三，占比17%。

目前来看，整个区域的2万元/㎡房源占比量有了明显的升高，同时从不少新盘的放风价来看，也有2万元/㎡的房源规划。

例如文昌临江阅，项目规划建面约134-198㎡的四代宅，据悉不少房源的层高在约3.4米和约3.6米，结合今年5月1日全国实施的住宅新规，文昌提前规划了这样的产品，舒适度明显有所增加。

丨项目楼栋鸟瞰图

就地段来看，随着招商西安玺的售罄、绿城双地王的暂未入市，奥体核心可选不多，而文昌临江阅一路之隔的高新一中陆港小学，斜对面就是长安乐一带一路文化艺术中心，部分房源还能眺望灞河景，对购房者来讲是个不可多得的机会。

丨长安乐实景图

在不同总价段的首选区域中，能看到几乎都有浐灞国际港·港务板块的身影，而当我们（公众号：四海为家）仔细观察上半年的供应情况，也发现了其中缘由。

浐灞国际港·港务板块目前各片区产品主力有所分化，奥体主打高改、秦汉大道以北以改善为主，这导致不同总价段均有较多选择。

例如150万-200万总价左右，可以关注120㎡的户型。之前在我们（公众号：四海为家）的稿件中就有提到，120㎡可以打造五室，再加上四代的超高得房率，户型的性价比和成长性值得很多购房者保持关注。

丨花语博悦建面约120㎡户型图

又例如，200万-400万的改善，港宸润府、龙翔奥城云邸、招商梧桐书院都是不错的选择。

当时间进入下半场，就7月来看，25盘次已经上线销售，和6月保持相对均衡的状态，意味着区域的选择更多，产品选择面也更加广泛。

并且部分供应量不算太高的区域如经开、未央等也已经开始供应，例如最近热销的大红盘保利未央璞悦，也是吸引了诸多目光。

在各区域选房逻辑发生变化的大环境下，对于购房者来讲需要明确一件事儿，就是明确需求和置业的板块，当然这或许并不容易。

如果在选择过程中，遇到纠结或疑惑，关注四海为家，或在文末扫码添加小助手微信，说出你的需求和预算，我们也会第一时间为你带来更准确、更合适的置业选择！

注：文中部分数据&图片来源于克而瑞陕西，特此感谢！