关于商办类土地临期如何续费的问题，不得不解决了！

商办类土地临期如何续费的问题，已经到了不得不面对的时候。

近期同策接触下来的几个商办类大宗交易项目，在做项目估值和投资测算时，都卡在土地剩余年限不足20年的问题上，导致整体项目推行不下去。这并不是个例，据统计上海当前的商办类存量资产总体规模是2亿平米，其中2000年以后的新建规模仅0.56亿平米，也就是说上海70%的商办类项目土地使用年限已经超过25年，过不了几年商办类项目临期潮将集中来临，同样的问题其他城市也普遍存在。

同策研究院联席院长宋红卫分析称，目前还没有一套商办类土地到期之后如何续费的明确标准，不管是国家还是地方层面。

从国家层面来看，关于商办类物业土地使用权续期的管理办法主要来自于《城市房地产管理法》。规定明确如果商办类土地到期之后需要续期，应当提前一年进行申请，除了根据公共利益整体规划需要回收的地块，其他应当予以批准，但批准续期的地块需重新签订土地出让合同，并且还要依照规定支付土地出让金，但是相关的支付标准在《城市房地产管理法》里面没有明确。

从地方层面来看，有几个案例可参考。一是划拨类土地，深圳在2004年出台的《深圳市到期房地产续期若干规定》, 就行政划拨用地可以通过补交地价签订土地出让合同方式来延长到期土地使用年期, 其补交地价数额为相应用途公告基准地价的35%，但是这个规定仅限于深圳的划拨类用地。二是工业用地续期，上海在2025年2月出台关于支持工业经济发展，加强规划资源要素保障的指导意见，实施工业用地“20年弹性年期+依申请续期”制度，出让年期到期后仍符合产业导向的，可通过协议方式按原有偿使用合同约定价格续期，但这个政策也仅限于上海的工业用地。

因此，针对招拍挂的商办用地目前尚无具体细则，去年7月国家发布《中共中央关于进一步全面深化改革，推进中国式现代化的决定》文件，在深化土地制度改革中明确提出，要制定工商业用地使用权延期和到期后续期的政策，可以看到国家层面同样十分重视这个问题。

而对于如何延期，同策研究院也给一个可供参考的案例，即杭州工业用地存量续期的模式，简单说它是根据工业用地的亩产效益来管控，按亩产效益评价结果划分四类等级，A类按照基准地价0.3倍补交，B类按照基准地价0.5倍补交，C类按照基准地价1倍补交，D类按照基准地价1.5倍补交。这个续费方案的优势即综合考量了产业效益与产业适配性的问题，既符合现在城市的高质量发展原则，也符合城市更新的未来导向，我们也期待国家针对商办类土地如何续期的细则尽快面世。

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