经济学家连平：房地产经历了最深调整，房价不会大跌了

房地产迎来了最关键期，也处在5年计划的过渡期，此时的楼市能否平稳过渡至关重要，首先我们应该认清当前形势，正确客观认识房地产的现状和未来趋势，这才能对房地产做出正确的判断。

据9月15日经济观察网报道，9月12日，中国首席经济学家论坛理事长、中国金融学会理事连平在“从机遇之城看中国机遇”研讨会上表示，过去这5年房地产市场经历了深刻调整，可以说是70年代末以来特别是2000年行业快速成长以来最大、最深、持续时间最长的一轮调整，是市场供求关系发生深刻转变情况下的一次调整，无论是总量还是结构均发生了鲜明和快速的调整。

应该没什么争议，确实，从房地产市场化后，这应该是调整周期最长的一次了，也是最深度的一次，但是不是就要结束了呢？

连平认为，这一轮调整不仅是周期性波动，更是结构性转变。从总量上看，房地产已经从过去“供不应求”转变为“供大于求”；从结构上看，区域分化日益明显，一二线城市与三四线城市面临着全面分化的库存压力。

对此，连平分析接下来的房地产发展趋势，他表示，首先，人口总量下降将成为住宅购置需求减弱的重要因素。房地产长期看人口，这是大家都明白的一个道理，所以，接下来房地产肯定会受人口的制约。

其次，城镇化仍有空间，但增速明显放缓。连平认为到2030年，我国城镇人口将达到9.83亿人，城镇人均住宅建筑面积将升至44.6平方米，虽然说城镇化仍有上升空间，也就意味着房地产还有空间，但是增速明显放缓。

再次，居民部门杠杆率已处于高位。不用连平说，我们自己都知道，大多数买房的人都是倾尽所有才攒够首付买一套房子，差不多平均下来6-7成家庭资产都聚焦在房子上了。

最后，房企资产负债率仍维持在75%—80%的高位。他认为，虽然有政策支持，但当前主要上市房企资产负债率仍然在高负债压力水平之上，每年仍有15—20%的资金用于还本付息。而这种情况会在接下来的5年里进一步扩散蔓延。

所以，连平建议接下来的政策应该以“促进供需基本平衡、化解系统性风险”为核心目标，采取“适度微调、分类施策”的策略，个人房贷利率有望进一步下调，尤其是一线城市可以继续下调首付比例。

我在这里插一句，我觉得现在利率仍然较高，可以继续下调，但是15%的首付比例已经很低了，如果再低，那么杠杆率会过高，给后续造成隐患埋下伏笔。

总之，连平认为，房地产市场正经历一场静默而深刻的转型，过去依赖土地和房地产的发展模式亟待转变。房地产已不再扮演拉动增长的主要动力，而是逐步回归其居住和城市功能服务的本质。房地产市场“黄金时代”的终结，也正孕育着新一轮城市发展逻辑的重构。

所以，稍早些时候，连平也对房地产市场完成调整做了一个判断，他认为，当城镇化虽然放缓，但还要保持一定的速度向上，人口不再大幅下降，百姓收入明显增长时，购房者的信心才会起来。

眼下看来，恐怕距离房地产止跌回稳仍有距离，不过连平也表示，房地产已经调整了4年多时间，供需双方的态势已逐步趋于均衡，不管怎么看，房价要想再出现20%-30%的大幅回落，可能性几乎为零。

这似乎也与当前房地产各项数据指标的变化能对应上，虽然房地产仍然在调整，但是可以从趋势上看到这种局面在向好转变，要么出现往上走，要么降幅收窄等。如果各项利好政策及时落地，那么这种效果会得以巩固，在一年最关键的9月10月，加上政策叠加效应，刚需和改善需求会得以集中释放，加快楼市止跌回稳。