跌惨、2-3折！温州曾经3万+新交付豪宅，今天直降至7000多元/㎡！

今天，永嘉三江的锦玉潮明又迎来了一次大手笔的集体拍卖，而且今天拍卖的高层房源，都是今年6月流拍的房源，属于二次上架。

此次拍卖共计15套高层+13套合院，其中15套高层建面约96-137㎡，起拍单价才0.5-0.6万元/㎡，最终成交了9套，成交单价在0.5-0.6万元/㎡，溢价率0-10%。

13套合院建面约358-446㎡，起拍单价才0.7-0.8万元/㎡，最终成交了7套，成交单价在0.7-0.9万元/㎡。

这个次新房小区，到底经历了怎样的变化？连合院产品打了2折多，居然都还会有流拍情况，而且就算成交，单价也破不了万！下面我们一起来看下。

（拍卖市场是二手房市场的的局部缩影，与常规二手房市场存在较大的差异，并不能代表整体二手房市场，仅供参考。）

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绿城招商·锦玉潮明（潮鸣里）

位于永嘉县三江街道梅园村。现需往西走瓯越大桥或往东走北汊桥到达鹿城区，存在明显的距离感。

西侧约1.3公里处为在建的府东路过江隧道，若该隧道建成，可直达上陡门浦公园，公园东面就是温州的滨江CBD，空间距离感就拉近不少。

锦玉潮明项目容积率≤2.2，由小高层和中式合院组成，共有住户约1217户，其中约30.65%户数为安置房（高层），首层层高约3.5米，标准层层高约3.1米。

开盘于2021年，高层面积段约95-136㎡，开盘均价约1.9-2.2万元/㎡，合院面积段约200㎡－365㎡，开盘毛坯均价约3.13万元/㎡。

2023年底锦玉潮明交付，小区整体品质还不错。

截止2025年7月22日，已推售818套，剩余415套，去化率49%。未售房源绝大部分已经被限制销售（带黄框房源）。

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锦玉潮明

本次拍卖的房源为15套高层+13套合院产品。

先来看下高层房源，这批高层房源位于3、5、8幢，多为中低楼层，部分为特殊楼层。

其中3幢房源采光受影响较小，部分高区房源拥有江景，5、8幢房源采光受影响较大，5幢存在一定夹缝中的江景视野。

这批房源内部均为毛坯状态。

今天拍卖的高层房源，都是今年6月流拍的房源，二次上架。

这15套高层房源的起拍价约0.5-0.6万元/㎡左右，最终流拍了6套，成交了9套，3、5幢房源全部成交，8幢房源仅成交了一套。

成交单价约0.51-0.6万元/㎡，相当于当年开盘价的2折多，折扣力度非常大，比市区绝大部分老破小房源还要便宜。

今年6月拍卖成交的房源，建面约96-137㎡，成交价约0.5万元/㎡左右，仅5幢房源位置好一些，单价来到了0.7万元/㎡。

当时考虑16幢北面可能存在部分特殊建筑，因此价格受影响较大。但没想到，才隔了一个月，前排3、5幢房源的成交单价也才0.5万元/㎡左右。

西面稍远些、位置相对更好的三江立体城小区，近期瞰江房源的成交单价在1.7-1.8万元/㎡，普通房源在1.1-1.3万元/㎡。

综合来看，考虑到周边配套、三江北外滩的未来规划，这次的高层房源有性价比，毕竟次新商品房才卖5000+元/㎡，仅略高于或持平三江西片的全新安置房小区。

可是，市场的表现依旧冷淡，成交情况偏差，5000+元/㎡起拍的次新商品房都还流拍了6套。

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锦玉潮明

另外的13套合院产品，有单独的小区入户，小区有不错的中式绿化景观，但规模偏小。

每套合院都有地下室和院子，院子大小各有不同。房源内部为毛坯状态。

这次13套合院的起拍价仅为0.7-0.8万元/㎡，以如此低的价格起拍，最终还是流拍了6套合院，成交了7套合院，成交价相当于当年开盘价的2折多，作为次新商品房的合院产品，这价格水平居然和市区的老破大房源类似了。

今年6月，本次的13套房源曾拍卖过，起拍单价约0.9-1万元/㎡，当时全部流拍。

今年4月，该小区曾拍卖过5套合院产品，建面约396-407㎡，成交总价约381-903万元，成交单价约0.94-2.28万元/㎡。

由于这5套合院产品中，高溢价的4套房源，当时有人怀疑不是市场行为，加价过于凶猛，疑似是股东回购，影响了价格的可信度。

结合随后6、7月的拍卖情况来看，4月合院产品的成交价确实高了。

目前，鹿城七都、瓯海中心区、龙湾、洞头瓯江口等区域的在售合院产品，价格在2.8—5.5万元/㎡之间。

因此，永嘉三江锦玉潮明的这批合院，虽然位置有所欠缺，配套不足，但起拍价格已经相当便宜，能够以1万不到的价格买到。

但实际情况是依旧有多套合院产品流拍，既然产品本身没问题，那就是其他的原因了。

如今流拍多次+三江东片的发展趋于停滞+市场下行+市区低密产品相继上新等多重因素的影响下，认可度大打折扣，以至于如今出现了单价8000元/㎡不到的合院产品，居然无人问津。

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