冼村清零，珠江新城价值开始重估！

冼村拆迁，终于清零了！

昨日，随着冼村复建区最后两栋村屋轰然倒下，历经15年波折的冼村旧改终于实现拆迁全部清零，开发建设全面启动。

这一标志性事件不仅为冼村发展掀开全新篇章，也让珠江新城再次成为楼市关注的焦点。

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当冼村迎来新生时，珠江新城的一二手楼市正呈现出复杂多变的态势。

作为广州楼市的天花板，珠江新城楼市一直是广州房地产市场的风向标。

然而，当下的珠江新城二手楼市，早已出现了价值回调。

贝壳数据显示，2025年二季度二手房成交均价跌至10.67万/㎡，较2023年峰值16.07万/㎡缩水33.6%。

最具冲击力的莫过于标杆楼盘的“跳水”。

近期，中海花城湾成交了一套124㎡南向望花园的三房，成交价为1588万，折合单价为12.79万/㎡！

而两年前，差不多的户型成交价在2700万左右，单价高达21.7万/㎡—— 短短两年，价差近9万/㎡，跌幅堪比“腰斩”。

这样的跌幅，在当下的珠江新城已不算新鲜。

冼村旁的保利心语，近期就冒出大量单价 “8” 字头房源，对比巅峰时近15万/㎡的单价，跌幅接近 40%。

领峰园剔除小面积公寓后，最便宜的房源单价也仅8.7万/㎡。

房价的大幅回落，根源在于市场供需的深度洗牌。

一边是琶洲、金融城等新兴板块强势分流，抢走了不少原本瞄准珠江新城的购房者；

另一边是业主的集中抛售——目前区域二手挂牌量激增，很多豪宅成交量直接“腰斩”，供过于求的市场里，降价成了无奈的共识。

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即便是新房市场，同样面临诸多挑战。

曾被寄予厚望的保利绢麻厂地块（保利天曜），开盘价最低8.8万/㎡，最高不到12万/㎡，远低于前期市场预期。

△保利天曜效果图

备受关注的南方面粉厂地块，这块地被认为是近十年来广州公开出让最好的一块地。

其手握南向一线江景、超130%使用率等王牌，而且保利也是把它往顶豪的方向去打造。

还有冼村旧改项目保利天御——这块“压箱底”的增量蛋糕，早在2021年就传出20万/㎡的吹风价，最小240㎡户型预估总价5000万，当时不少人挤破头想内部选房，如今不得不重新审视当下的市场形势。

△保利天御规划效果图

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新盘的集中入市，彻底打破了珠江新城新房“稀缺即王道”的旧逻辑。

过去购房者“别无选择”的时代结束了，现在面对天御的核心区成熟配套、面粉厂的一线江景，甚至未来的马场地块，买家开始“货比三家”。

保利更是陷入微妙的 “内部竞争”：

天御需平衡成本与市场接受度，面粉厂项目虽按顶豪打造，却要面对金融城、琶洲不断冒出的新竞品，“独一份”的稀缺性正被稀释。

总之，冼村清零不是珠江新城神话的“崩塌”，而是市场回归理性的开始。

二手房市场短期内仍会在低位震荡，10.67万/㎡的均价虽比峰值低了三成，但对比广州其他板块仍具优势，只是想靠“躺赚”的时代彻底过去。

而新房市场的胜负，则藏在“差异化”里。

面粉厂地块的江景与保利天御的成熟配套，瞄准的本就是两类买家：前者适合赌未来的长期主义者，后者更对看重即享便利的改善型买家胃口。

但无论哪类产品，都得放下“顶流自带光环”的执念。而在市场下行阶段，合理定价更为关键。

而未来珠江新城楼市的走向，既取决于开发商应对市场变化的策略与能力，也与市场需求的动态变化息息相关。

对购房者而言，现在最该想的不是“买不买珠江新城”，而是“自己需要的是什么”。