陕西
福州建总乌山梧桐序
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01
楼盘配置
楼盘地块2024年11月15日，建总以18.4亿竞得2024-55号地块，无溢价，楼面价21861元/㎡
占地24755㎡，容积率3.4，计容建面约8.42万方，限高100米
楼盘位于西二环西侧、斗池路南侧，地段及配套方面可挑剔的不多，距离市政府也就1公里。
学校方面，划片台三小教育集团凤乐校区（凤乐小学），对口三十六中。
在交通上，路网四通八达，公交线路集中，地铁步行到祥坂或宁化站距离约1.1-1.2公里，横穿工业路700米。
不利因素上，3.4的高容积率，且东侧为容积率4.2的守正凰锦公馆。
视野参考上海西旧改的视野：
楼盘地段优越，闽江北商务区、苏万宝商圈、万象城等，出则繁华尽揽，入则静谧独享。
02
楼盘情况
一、楼盘规划
社区共10栋楼，其中6栋高层和4栋小高，预估住宅522套，地下车位737个。
社区行列式布局，西侧南侧沿街为商业店面，内部楼栋架空。
业态规划：两梯两户，其中8栋T2纯板楼，2栋拼接楼。
排布逻辑：
社区南侧临街127-143㎡户型
西侧临路的西端户127㎡为主、东户143-148㎡户型
东侧楼栋148㎡户型为主，中庭户型168-265㎡
二、户型套数：
127-130㎡户型128套，143-148㎡280套，168㎡户型60套，252-265㎡户型52套。
三、社区规划：
参考建总流花溪，刚需卷出较高的配置，中心楼盘的配置总不会差，酒店式归家动线，水系、入户大堂、架空配套及会所配置必然不会少。
设计过程稿
立面以流线型金属挑檐曲线，局部嵌入传统窗花纹样的现代简化图案，效果图不错。
目前楼盘仅展厅开始预约咨询，售楼处和实地展示还没开放，具体落地效果及装修有兴趣的持续关注。
03
项目户型：
个人觉得这批户型设计没有体现过往水平。
127㎡4房两卫：
优点是光厅独立性强且采光面大，户外可拓展空间足。槽点来说：
厨房狭窄，开窗面小，与南向无法形成有效对流。
两个卫生间开窗面小且设计在淋浴屏内，外部隔板进一步阻碍通风。
类四叶草户型虽节省过道面积但导致餐厅在户型中心，交叉动线。
130㎡ 4房两卫：
优势一是约18米南向四面宽，采光面大；其二增设实用的小储物间。槽点：
入户设计小缺陷，光厅面积约10㎡但没办法直接在门外设置鞋柜，感官和可使用率降低。
厨房开窗面过小且明显开关不便，影响通风和采光。
动线问题与127㎡一样。
143㎡ 4房三卫：
130㎡户型优化，南向面宽升级为19米，四房三卫+大客厅+x空间；储物间改成卫生间，可根据需求灵活调整；北向厨房开窗面有所增大。
光厅问题和130㎡一致。
148㎡ 4房三卫：
四房三卫+超大客厅+可改造x空间，空间灵活性高。北向开窗面大，通风采光效果好。缺点在于：
一是电梯厅联通，没有独立区隔且采光效果不如127㎡户型。入户内没独立的玄关。
主卧设计一言难尽，进门空间浪费，衣帽间处两个小小的衣柜，收纳可能不如一些小户型。
169㎡ 4房三卫：
38㎡主卧套、48㎡端厅，空间感还不错。主卧转角设计增加视野；但电梯厅的采光和独立性一般，设计倒挂。
2025
楼 盘 建 议
Suggestions
楼盘展厅6月21号开放，售楼处可能8月底，工期不定。根据建总这几年的打造来看，社区品质这一块姑且可信赖。
建总华林雍璟实景
从销售和中介处综合分析，放风价大概是装修4.2万元/㎡上下。
近期来说，鼓楼的绿城华林府126㎡-144㎡毛坯价格4万元/㎡。
楼盘路对面的华润中寰悦府，放风价装修4.2-4.5万元/㎡，开盘价可能还有惊喜。主要槽点靠着西二环，但学区好，钱塘小+杨桥中。
楼盘西侧的福厝凤鸣天玺，户型149-205㎡，目前对外宣传毛坯，意味着企业不打算赚取装修这部分溢价。
在当前市场下，方圆500米内同时出现三个“豪宅”约1150套房源。对于买房的来说，不妨让子弹飞一会，毕竟鹬蚌相争渔人得利。
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